L. condominiu: Articolul 36. Desfășurarea adunării generale

(1) Adunarea generală cu prezență sau în formă mixtă se desfășoară în ziua, la ora și în locul indicate în înștiințarea de convocare expediată fiecărui proprietar. Organul asociației sau proprietarii care au convocat adunarea generală organizează înregistrarea proprietarilor și a voturilor reprezentate.
(2) Proprietarul poate fi prezent la adunarea generală fizic, prin video conferință sau prin oricare alt mijloc de comunicare electronică care permite identificarea persoanei și comunicarea bidirecțională. Măsurile tehnice și organizatorice pentru participarea proprietarilor care aleg o altă forma de participare decât prezența fizică se iau de către organizatorul ședinței.
(3) La adunare participă, personal ori prin reprezentant, proprietarul inclus în lista proprietarilor care au dreptul de a participa la adunarea generală, ținută de către asociație, precum și altă persoană care prezintă dovezi suficiente că a dobândit dreptul de proprietate asupra unității în condominiu.
(4) Nu poate participa la votare proprietarul care, în cazul participării cu prezență fizică, nu s-a înregistrat prin semnătură în lista proprietarilor care au dreptul de a participa la adunarea generală. Președintele ședinței înregistrează, prin semnătură proprie și printr-o mențiune, proprietarul care participă la adunarea generală prin conferință video ori alt mijloc de comunicare electronică menționat la alin. (2).
(5) Adunarea generală are cvorum și poate adopta hotărâri dacă sunt prezenți sau reprezentați proprietarii care dețin peste 1/2 din drepturile de vot.
(6) În lipsa cvorumului, organul sau proprietarii care au convocat adunarea stabilesc data la care adunarea generală va fi convocată repetat. Adunarea generală poate fi convocată repetat nu mai devreme de 48 de ore și nu mai târziu de 30 de zile de la data fixată inițial. În scopul satisfacerii cerințelor prevăzute la art. 35 alin. (4) și (5) în privința adunării generale repetate, înștiințarea privind convocarea adunării generale poate prevedea atât data adunării generale inițiale, cât și data adunării generale repetate în eventualitatea lipsei cvorumului la adunarea generală inițială.
(7) Adunarea generală repetată are cvorum dacă sunt prezenți sau sunt reprezentați proprietarii care dețin peste 1/4 din drepturile de vot. Aceasta are aceeași ordine de zi ca și adunarea generală inițială.
(8) Adunarea generală este prezidată de către președintele consiliului, iar dacă asociația nu are un președinte al consiliului – de către administratorul asociației sau de o altă persoană aleasă în calitate de președinte al ședinței prin votul majorității proprietarilor prezenți sau reprezentați la adunare. Procesul-verbal al adunării generale se întocmește de către secretarul adunării, ales prin votul majorității proprietarilor prezenți sau reprezentați la adunare.
(9) Adunarea generala hotărăște prin vot cu privire la chestiunile incluse în ordinea de zi. Adunarea generală poate decide asupra unor chestiuni incluse prin completarea ordinii de zi.
(10) La orice moment pe durata sa, adunarea generală poate adopta hotărâri care organizează desfășurarea adunării în curs, inclusiv modul luărilor de cuvânt, schimbarea președintelui adunării, exprimarea votului în mod deschis ori secret, prin ridicarea mâinii ori prin buletin.
(11) Fiecare participant la adunare alege limba în care să comunice în cadrul adunării. Președintele ședinței asistă, în măsura posibilității, participanții în depășirea barierelor lingvistice și a altor bariere de comunicare.
(12) Președintele ședinței are dreptul și obligația să ia următoarele măsuri:
a) să conducă ședința în mod eficient pentru prezentarea informației relevante luării deciziei de pe ordinea de zi, discutarea fondului problemei și economia timpului dedicat de către participanții la ședință;
b) să fie ferm cu participanții care doresc să ia cuvântul și să limiteze timpul alocat, frecvența cuvântărilor, precum și să asigure nedevierea de la chestiunea discutată de pe ordinea de zi;
c) să ceară participanților menținerea unui comportament și ton respectuos în cadrul ședinței, iar dacă aceștia nu se conformează, să le retragă cuvântul.
(13) Participantul care intenționează să prezinte un volum mare de informație la ședință are dreptul să o transmită în formă textuală printr-un mijloc de comunicare electronică organului care a convocat adunarea, nu mai târziu de 24 de ore înainte de ședință, iar acesta este obligat să o distribuie, pe aceeași cale, proprietarilor care au acceptat să comunice cu asociația prin mijloace de comunicare electronică.
(14) Regulamentele asociației pot să prevadă reguli adiționale privind comportamentul participanților la adunare.
(15) În cazul în care constată că nu poate lua măsurile prevăzute la alin. (13), președintele ședinței are dreptul și obligația să propună adunării generale adoptarea unei hotărâri de întrerupere a ședinței până la o oră ulterioară din aceeași zi ori din ziua imediat următoare. La ora hotărâtă de adunarea generală ședința continuă. Dacă la ședința continuată lipsește cvorumul, se întocmește procesul-verbal al ședinței desfășurate și se convoacă adunarea repetată pentru dezbaterea chestiunilor rămase pe ordinea de zi.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 15 decembrie 2023

▮ Respectarea ordinii de zi și eventuala completare a ei

Respectarea ordinii de zi la o adunare generală este o condiție esențială de validitate a hotărârii adunării generale. Adoptarea unei chestiuni care nu era pe ordinea de zi formată legal constituie temei de nulitate absolută a hotărârii conform art. 202 alin. (6) Cod civil (alin. (1) prevede că în domeniul de aplicare al acestui articol intră și hotărârile „adunării generale a membrilor persoanei juridice” ceea ce include adunarea generală a asociației proprietarilor din condominiu).

Deși art. 36 alin. (9) teza II L. cond. prevede că adunarea generală poate completa ordinea de zi ad hoc (adică chiar la adunare), ea nu prevede care sunt cerințele de cvorum și de vot pentru o asemenea hotărâre. Prin urmare, este incident art. 202 alin. (6) Cod civil, care impune cerința unanimității de cvorum și de vot: „la şedinţă au participat toţi membrii cu drept de vot ai organului respectiv şi au votat unanim pentru includerea chestiunii respective în ordinea de zi”.

▮ Intrarea în vigoare

Alin. (2)-(7) și (10) au intrat în vigoare la 29 iulie 2022. Celelalte alineate intră în vigoare la 29 ianuarie 2023, vezi art. 103 al legii.

▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Articolul 36. Desfășurarea adunării generale

Alin. (5): Cvorumul este o cerință de seriozitate doar pentru ședințele cu prezență. Apoi cerința de vot nu e relativă la toți membrii, ci doar la cei prezenți la o ședință cu cvorum (v. art. 37(1) partea întâi). Pentru ședințele mixte sau prin corespondența nu se poate stabili cvorum, ci se stabilesc cerințe de vot relative la toți membrii (v. art. 37(1) partea a doua).

Alin. (6): Câteva legi străine exclud cerința de cvorum la adunarea generală repetată, ceea ce este o soluție riscantă.

Alin. (6) permite ca adunarea generală repetată să se țină chiar 2 zile după adunarea generală inițial convocată. În orice caz, cerința de înștiințare cu 10 zile înainte, prevăzută de art. 35 alin. (4) și (5), este aplicabilă și adunării generale repetate.

Norma specială a alin. (6) permite persoanei abilitate să convoace adunarea generală să stabilească, în înștiințarea de convocare, deodată atât data, ora, locul adunării generale inițiale, cât și a unei eventuale adunări generale repetată, anticipând lipsa cvorumului necesar la adunarea generală inițială. Din punct de vedere practic, se va face o singură înștiințare unde se vor indica ambele date. Prin urmare, dacă la adunarea generală inițială există cvorum, se vor începe deliberările. Dacă cvorum va lipsi, proprietarii deja vor ști că sunt convocați la o adunare generală repetată, care poate fi și 2 zile după adunarea generală inițială.

În lipsa acestui sistem (1 înștiințare despre 2 adunări), este imposibil de a ține o adunare generală repetată în doar 2 zile. Cerința unei noi înștiințări înseamnă confuzie și costuri în plus.

Dacă nu s-a folosit mecanismul „1 înștiințare despre 2 adunări”, atunci, pentru a beneficia de cvorumul redus de la alin. (7), persoana abilitată să convoace trebuie să emită o nouă înștiințare, de convocare a adunării generale repetate, care să se desfășoare nu mai târziu de 30 de zile de la adunarea generală inițial convocată și să o transmită proprietarilor conform art. 35 alin. (4) și (5).

Alin. (7) reduce cvorumul la adunarea generală repetată la 1/4 din toate drepturile de vot. Acest cvorum se aplică doar dacă adunarea generală repetată are loc cu acest cvorum. Dacă nici măcar acest cvorum nu este reunit, nu se poate convoca o a doua adunare generală repetată, ci trebuie să se convoace o adunare generală total nouă, la care, inițial se va aplica cvorumul de la alin. (5), iar, în lipsa acestui cvorum, se va putea ține o adunare generală repetată la care se va aplica cvorumul de la alin. (7).

Alin. (8) nu se limitează cine poate fi președinte ori secretar al ședinței adunării generale. Administratorul poate fi fie președinte, fie secretar. Decisivă este hotărârea însăși adunării generale pe baza încrederii acordate. Se exclude ca aceeași persoană să fie atât președinte, cât și secretar al ședinței.

Alin. (9) competența concretă a unei adunări generale convocate se limitează la chestiunile din ordinea de zi anunțată în înștiințare. Adunarea generală nu poate hotărî asupra altor chestiuni. Unica excepție este adunarea generală la care participă toți membrii asociației să voteze pentru completarea ordinii de zi.

Legea nu cere ca, în prealabil discutării ordinii de zi, adunarea generală să își aprobe propria ordine de zi. O asemenea practică nu este necesară și creează impresia greșită că adunarea își stabilește propria ordine de zi. Adunarea poate hotărâri să schimbe ordinea examinării chestiunilor de pe ordinea de zi (de exemplu, din cauza interesului crescând a unei chestiuni, ori dacă se așteaptă alăturarea la adunare a unor proprietari suplimentari la o oră mai târzie).

Rubrica „diverse” poate fi folosită în scopuri informative, de a face diverse anunțuri, dar nu pentru adoptarea de hotărâri obligatorii pentru toți proprietarii. Există o jurisprudență bogată în dreptul comparat care anulează hotărârile adoptate la rubrica „diverse”, fiindcă este o practică de a ascunde chestiuni importante de proprietarii care ezită să participe sau nu la adunare, dar chiar pentru cei care participă, rubrica „diverse” face imposibilă informarea prealabilă despre chestiune, pentru a fi în prezența unei decizii informate a fiecărui proprietar.

Hotărârea pe fiecare chestiune de pe ordinea de zi de votează separat. Legea nu admite votarea la pachet a mai multor hotărâri, ceea ce ar vicia limita drepturile proprietarilor care sunt pentru o hotărâre, dar împotriva altei hotărâri „incluse în pachet”.

Alin. (12): Practica denotă că la adunări există persoane care nu au cultura comunicării decizionale și țin captivă adunarea. Asta creează dezinteres pentru participanții care sunt gata să voteze și, pe termen lung, creează apatie și absenteism la adunările generale. Sunt necesare norme care pot fi invocate direct de către președintele ședinței față oricine deraiază mersul eficient al ședinței.

Dispozițiile alin.(8)-(15) se aplică oricărei adunări generale cu cvorum, indiferent că este adunarea generală inițială sau adunarea generală repetată.

Alin. (15): Time-out-ul poate fi folosit fie pentru a răci o situație conflictuală, ori pentru a continua discuția ziua următoare. Dacă la ședința continuată lipsește cvorum, va fi necesar să se convoace adunare repetată.

▮ Drept comparat

Alin. (2): Similar:

– Franța: art. 17-1A(1) din legea franceză;

– Germania: §23(1) din Legea germană;

Alin. (6): Câteva legi străine exclud cerința de cvorum la adunarea generală repetată, ceea ce este o soluție riscantă.

– România: art. 48(3) din Legea română

– Belgia: art. 577-6 (§ 5) din Codul civil belgian

Alin. (8):

Similar:

– Belgia: art. 577-6 (§ 1) Cod civil belgian: interdicția de a monopoliza discuția în timpul adunării generale.

 

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 36 Legea condominiu [online]. Codul civil Adnotat [citat 2.12.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/condominiu36/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.