Article 3. Principal Definitions

For the purposes of this law, the following terms have the following meanings:

administrator of the association (also referred to as the administrator) – a person designated as the executive body of the association who, for the purposes of Article 177 of the Civil Code 1107/2002, represents the associations as regards third parties and fulfills other duties established by the charter and this law;

general meeting of the association (also referred to as the general meeting) – the decision-making body of the association formed of all condominium owners, which has the powers provided for by this law;

condominium owners association (also referred to as the association) – a legal person of private law organized in the legal form of association for the purposes of administering the condominium, whose members are the condominium owners only;

condominium – an ensemble formed of a piece of land with one or, subject to Article 10, several buildings having units that form the object of exclusive ownership and common parts forming the object of common ownership, which are destined for the use or utility of several owners;

residential condominium – condominium comprising one or several residential units;

council of the association (also referred to as the council) – a collegial body of the association that has the powers provided for by this law;

share – share in the common ownership belonging to each condominium owner, being equal to the ratio between the total area of the owned unit and the sum of total areas of all condominium units;

contribution share – the corresponding amount of the expenses of the association which each condominium owner is bound to pay (monthly etc.) under the provisions of this law;

common ownership – forced and perpetual common ownership of the condominium owners in respect of the common parts;

condominium ownership – exclusive ownership in respect of a unit together with the corresponding share in the common condominium ownership, both belonging to the same condominium owner;

repair and development fund (also referred to as the fund) – fund having a special legal regime, which is formed, maintained and utilised by the association under this law;

manager of the condominium (also referred to as the manager) – the natural or legal person (other than the association), appointed pursuant to this law, which commits to provide condominium administration services under the terms and conditions of the managing contract;

common parts – land and parts of the condominium building that are not units and are designated for the use of all condominium owners or some of them, as well as other property which, under the law or the act establishing the condominium, are destined for the use of all condominium owners or some of them;

e-Condominiu platform – the information system “Governmental Platform of Information and Participation in the Administration of Condominiums (e-Condominiu)”, maintained by the Electronic Governance Agency, which supplies information and communication as laid down in Article 65;

chairman of the council (also referred to as the chairman) – a natural person appointed in this capacity by the general meeting or by the council (under the charter), which chairs the works of the council of the association. A chairman of the council may also be appointed as administrator;

condominium owner (also referred to as owner) – a natural or legal person, the state or an administrative-territorial unit, holder of a condominium ownership;

condominium regulation – act internal order containing all the rules of conduct of condominium owners and of other subjects, meant to ensure order and the well functioning of the condominium, of rules on the manner of use of the common parts, as well as contained all the sanctions that may be applied by the association in case of violation;

services – performances of any nature in exchange for pay, including supply of water, natural gas, supply of other property, execution of works, or provision of services;

intermediated services – services, including public utilities, such as supply of heating, waste removal, water supply, sewage and treatment of waste- and rainwater, which the owners and possessors of units use or may use, but which, given the specific situation of the condominium, out of technical or legal reasons, must be intermediated by the association under a contract with the supplier and may not be contracted individually by the owners or possessors of the units or individually invoiced to them;

condominium land – land within the established boundaries on which the condominium building is situated and the adjoining land necessary for serving the condominium owners and the proper exploitation of the building, which constitutes common ownership (divided by shares) of all condominium owners. In cases where the owners of the common parts only hold a right of superficies over the condominium land or another right provided by legislation, this right over the land is part of the common parts, and references in this law to “land” are considered references to that respective right over the land;

unit – a residence, a separate premise with a purpose other than residential, or a parking space within the building if it meets the conditions provided by legislation, constructed or to be constructed, which are registered under distinct cadastral numbers in the registry of immovable property and which are the subject of the exclusive ownership of the condominium owner.

---

Adnotare:

▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Articolul 3. Noțiuni principale

administratorul asociației: Noțiunea de „administrator” este consistentă cu sensul dat de art. 177 al Codului civil. Și folosită și cazul altor persoane juridice (societate cu răspundere limitată conform Legii 135/2007; asociații obștești și fundații conform Legii 86/2020).
Proiectul de lege nu folosește noțiunea de „președinte al asociației”. Organul executiv este „administratorul asociației”, iar conducătorul organului de supraveghere (consiliul) este „președintele consiliului”. Art. 46 alin. (4) precizează că administratorul este membru de drept (automat) al consiliului și el poate fi concomitent desemnat în funcția de președinte al consiliului de către adunarea generală ori, în condițiile art. 46 alin. (7), de către consiliu.

asociație de proprietari din condominiu: Nu se impune un număr minim ori maxim de membri ai asociației. Dacă toate unitățile aparțin aceleiași persoane, asociația are un singur membru.
Părțile comune nu aparțin asociației; ea nu le poate vinde ori ipoteca. Ea le poate transmite în posesie (locațiune etc.). Prin urmare, este greșită înregistrarea asociației ca proprietar al terenului și construcției în registrul bunurilor imobile. La rubrica proprietar se indică doar „condominiu” pentru a indica că structura proprietății este una complexă.

Prezenta reglementare pornește de la principiul că asociația nu este nici proprietara condominiului și nici posesor al său. Fiecare unitate din condominiu are un proprietar exclusiv. Părțile comune sunt proprietatea comună a tuturor proprietarilor din condominiu. Cei care posedă unitățile posedă și părțile comune. Asociația nu posedă condominiul și nici măcar nu posedă părțile comune.

Asociația este doar forma organizatorică în care:

• funcția de formare a unei voințe unice: proprietarii majoritari iau decizii obligatorii pentru toți (când legea permite, alte organe ale asociației iau decizii obligatorii pentru toți);
• funcția de asumare și suportare a cheltuielilor comune: se asumă prin vot majoritar cheltuieli comune și apoi se repartizează între toți (unele reguli detaliate ale repartizării sunt prevăzute de prezenta lege și alte acte normative);
• funcția de reprezentare: sunt reprezentați toți proprietarii din condominiu față de terți pe chestiunile care țin de posesia și folosința părților comune. Asociația scutește de nevoia de a obține procură de la fiecare proprietar pentru fiecare act juridic ori altă decizie care vizează condominiul. Asociația, prin administrator, în limitele competenței, reprezintă toți proprietarii din condominiu. Legea însă nu acordă asociației dreptul de a înstrăina părțile comune ori a le ipoteca. Acestea rămân atributul exclusiv al fiecărui proprietar în parte.

Prin urmare, legislația în vigoare nu prevede un „drept de administrare”, ca drept real, drept de creanță ori de altă natură, pe care asociația l-ar avea asupra condominiului ori măcar a părților comune.

Asociația are împuterniciri de administrare, din numele proprietarilor în condominiu, în modul și condițiile prevăzute de prezenta lege.

În același sens, prezenta lege nu prevede și nu cere „transmiterea în gestiune a blocului locativ” ori „transmiterea către asociație a terenului aferent și a bunurile proprietate comună în condominiu”. Asociația exercită administrarea direct în temeiul prezentei legi pe baza simplului fapt că membrii săi sunt coproprietarii părților comune. Dacă membrii săi se află în posesia unităților, ei se află și în posesia părților comune și ei decid, ca proprietari, să ia hotărâri privind părțile comune prin intermediul formei de organizare asociația.

Alte persoane care pretind că au un „drept de gestiune”, că părțile comune nu au fost „transmise la balanță” sau alte construcții juridice sovietice nu sunt recunoscute de prezenta reglementare.

comunitate de proprietari din condominiu: Această lege nu încurajează organizarea proprietarilor în afara asociațiilor, dar organizarea în grup fără personalitate juridică este o realitate pentru:

1) proprietarii de locuințe până la formarea asociației;

2) proprietarii de încăperi izolate din blocuri nelocative (în special în cazul încăperilor izolate privatizate în blocurile nelocative construite înainte de declararea independenței)

Art. 7 explică faptul că organizarea ca comunitate se aplică doar când nu există o asociație și este un mecanism rezidual (de nevoie).

Particularitățile luării hotărârilor comunității sunt prevăzute la Capitolul V, aplicându-se principiul că întreaga lege privitor la asociație se aplică prin analogie comunității. Astfel, se evită introducerea unui regim detaliat al comunității și se împrumută pe deplin regimul asociației, cu excepția că comunitatea nu este persoană juridică.

condominiu: condominiul este definit ca un ansamblu imobiliar care cuprinde o structură complexă a proprietății.
condominiu cu destinație locativă: Noțiunea este necesară pentru precizia normelor speciale cuprinse în art. 15 alin. (3), 24, 38 alin. (2), 64, 80 alin. (6), 81 alin. (2), 87 alin. (2), 90, care se referă la asociația care administrează condominiul cu destinație locativă. Conform 22 alin. (3) denumirea asociației nu arată destinația locativă sau nelocativă a condominiului.

consiliul asociației: regulile privind consiliul sunt prevăzute la art. 46.
cotă-parte: regulile privind cota-parte sunt prevăzute la art. 5, 6, 12 și 105.

cotă de contribuție: cota de contribuție este reglementată detaliat în art. 48. Ea nu este tot timpul egală cu cota-parte, ci se aplică regulile detaliate și diferențiate privind Repartizarea cheltuielilor din Secțiunea 3 a Capitolului III.
Unul din principiile fundamentale ale noii reglementări este că se interzice pretinderea de la proprietar de către asociație a oricărei plăți, cu orice titlu, care nu corespunde cerințelor art. 48 alin (1) și anume:

1) ea nu a fost aprobată prin hotărârea adunării generale (de exemplu, la adunarea generală se aprobă bugetul anual al asociației, care include toate cheltuielile permise, conform art. 34);

sau

2) ea nu rezultă din dispozițiile expresei ale legii (în unele cazuri prezenta lege permite administratorului să asume cheltuieli neaprobate de adunarea generală, cum ar fi intervențiile urgente prevăzute la art. 45).

Art. 51 acordă proprietarului un drept clar de a cere corectarea oricărei facturi, de a refuza plata sumelor ilegale și de a cere rambursarea lor/luarea în cont pentru următoarele luni.

drept de proprietate în condominiu: Noțiunea reprezintă dreptul real deținut de către proprietarul în condominiu, care are ca obiect imobilul definit la art. 462 Cod civil (unitatea în condominiu + cota-parte în părți comune = bun imobil care face obiectul dreptului de proprietate complex al proprietarului în condominiu)

fond de reparație și dezvoltare: legea nu impune proprietarii să contribuie la un fond fără hotărârea adunării generale. Prezenta lege creează un regim special al acestui fond, dacă adunarea generală decide să îl instituie și să oblige proprietarii să facă plăți la el. Gestionarul nu poate impune contribuții la fond. Regulile detaliate sunt cuprinse de Secțiunea 4 din Capitolul III.

Reglementarea prin legi a unui fond este răspândită în dreptul comparat:

gestionarul condominiului: În unele cazuri, asociația poate decide să delege anumite sarcini unei societăți externe. Aceasta are rolul de gestionar și relațiile rezultate sunt reglementate în Capitolul IV. Gestionarul poate fi contractat atât de către asociație, cât și de către comunitate. Dacă adunarea generală o hotărăște, gestionarul chiar poate îndeplini funcția de administrator al asociației ori al comunității.

părți comune: Părțile comune sunt definite prin excludere: tot din condominiu ce nu este unitate, este parte comună. Indicarea detaliată a părților comune se face în actul de constituire a condominiului cu respectarea art. 11.

platforma e-Condominiu: urmând tendința de digitizare și pentru a asigura o metodă gratuită și accesibilă de informare și participare la administrarea condominiilor prezenta lege prevede mecanismul de instituire și folosire a unei platforme digitale, care va asigura, conform art. 108:
– sistematizarea informației despre starea tehnică a clădirilor care intră în componența condominiilor;
– dezvăluirea de informații proprietarilor din condominiu de către asociația proprietarilor în condominiu și de către gestionar;
– accesarea și plata facturilor și altor avize de plată adresate proprietarului din condominiu;
– primirea notificărilor (inclusiv care conțin plângeri și petiții) din partea proprietarilor din condominii adresate asociației proprietarilor în condominiu ori gestionarului;
– exprimarea votului pe cale electronică la adunarea generală.
– accesul public la fișele de sinteză anuale ale asociației.

președintele consiliului: președintele consiliului se desemnează dacă asociația are un consiliu. Aceeași persoană poate fi și președinte al consiliului și administrator al asociației. Președintele execută hotărârile consiliului, dar are și atribuții independente, cum ar fi drept de a cere convocarea adunării generale (art. 35 alin. (1) lit. b), chiar și în lipsa unei hotărâri a consiliului).

proprietar din condominiu: Proprietarul din condominiu este definit nu doar ca titularul dreptului de proprietate exclusivă asupra a unei unități, ci ca titular al dreptului complex de proprietate în condominiu, format, conform definiției legale de mai sus, din unitate și cota-parte corespunzătoare.
Prezenta lege nu folosește termenul de „locatar”, care are două sensuri:
1) juridic, partea la contractul de locațiune, chiriaș;
2) colocvial, persoană care locuiește într-o locuință.
Atunci când legea dorește să se referă la locatar în sens colocvial, se folosește noțiunea juridică de „posesor” (art. 18 alin. (8) răspunderea pentru prejudiciu; 49 alin. (2) răspunderea pentru serviciile intermediate). Aceasta include și locatarul, comodatarul, uzufructuarul și alte persoane care locuiesc în locuință ori posedă o încăpere nelocativă.
Posesia este o stare de fapt (art. 482 Cod civil) și se demonstrează prin orice mijloace convingătoare pentru judecător. Nu este scopul acestei legi de a arăta mijloacele de probă și cum se demonstrează posesia.

regulamentul condominiului: Detaliile regulamentului condominiului sunt reglementate în art. 29, el nu cuprinde reguli corporative, de funcționare a organelor asociației, care sunt rezervate statutului. Și invers, statutul nu poate cuprinde reguli de comportament al proprietarilor (art. 23).
Penalitățile din regulamentul condominiului nu sancționează cazuri de neplată a cotei de contribuție ori a contribuției la fond, ci cazuri de încălcare a regulilor de comportament.

Tot în regulamentul condominiului se includ regulile privind folosința bunurilor comune, cum ar fi distribuirea spațiilor de parcare și eventuala exclusivitate în folosința acelui spațiu (parcare rezervată). În acest caz, nu este necesară încheierea unui contract de comodat ori alt contract între asociație și proprietarul căruia i s-a repartizat spațiul. Regulamentul condominiului este actul care obligă toți proprietarii să respecte un anumit mod de folosință. El însă nu creează un drept subiectiv ori o speranță legitimă, fiindcă el nu este un drept de folosință exclusivă în sensul art. 14 și 15. Prin urmare, adunarea generală poate să revoce oricând acest mod de folosință.

Dacă însă se decide ca o persoană (inclusiv un proprietar) să ia în locațiune (contra plata unei chirii) un anumit spațiu din părțile comune, contractul respectiv trebuie respectat de către asociație conform condițiilor sale.

servicii: În terminologia imobiliară („comunală”, „locativă”) termenul servicii are un sens larg, care nu se rezumă la serviciile reglementate de Codul civil, adică prestații fără obiect corporal, cum ar fi serviciul de curățenie, serviciul de internet, de transmitere a indicațiilor echipamentelor de măsurare în sensul art. 1375 al Codului civil. În termeni stricți juridici, furnizarea prin rețea a energiei electrice, a energiei termice, a gazului și ape constituie o vânzare de bunuri conform art. 1108 alin. (4) Cod civil, iar reparațiile constituie lucrări conform art. 1352 din Codul civil.
Prezenta lege folosește o terminologie mai mult populară decât juridică, iar termenul serviciu, ca regulă, semnifică orice prestație contra plată și nu se limitează la sensul de servicii al art. 1375 al Codului civil.

servicii intermediate: serviciile intermediate sunt reglementate detaliat în art. 49, după principiul că asociația nu furnizează serviciile și nu garantează plățile. Asociația doar încheie, în baza unei hotărâri a adunării generale, contractul privind un serviciu intermediat care obligă toți proprietarii în condominiu și oferă asistență la transmiterea informațiilor.

teren al condominiului: a se vedea notele aferente art. 10 și 11.

unitate: Termenul de „unitate” este folosit ca termen generic, pentru a desemna atât apartamentele (locuința), cât și birourile, spațiile comerciale, locurile de parcare, cu condiția că ele sunt înregistrate sub număr cadastral separat. Prin urmare, o cameră (neînregistrată separat) dintr-un apartament nu este unitate, ci apartamentul este unitate.

Debaraua sau locul de parcare de care se folosește un proprietar, care nu sunt înregistrate în mod separat, nu constituie „unitate”, ci „părți comune”. Un proprietar poate să aibă un drept de folosință exclusivă conform art. 14 (juridic strâns atașat de unitate) sau 15 (care poate fi înstrăinat distinct de unitate), care apare prin includerea lui în actul de constituire a condominiului conform art. 5 sau 8.