Articolul 3. Noțiuni principale

În sensul prezentei legi, următoarele noțiuni semnifică:

administrator al asociației (denumit în continuare și administrator) – persoană desemnată în calitate de organ executiv al asociației care, în sensul art. 177 din Codul civil nr. 1107/2002, reprezintă asociația în relațiile cu terții și îndeplinește alte atribuții stabilite de statut și de prezenta lege;

adunare generală a asociației (denumită în continuare și adunare generală) – organ deliberativ al asociației, format din toți proprietarii din condominiu, care are atribuțiile stabilite conform prezentei legi;

asociație de proprietari din condominiu (denumită în continuare și asociație) – persoană juridică de drept privat organizată sub forma juridică de asociație în scopul administrării condominiului, având ca membri doar proprietarii din condominiu;

condominiu – ansamblu format dintr-un teren cu una sau, în condițiile art. 10, mai multe clădiri în care există unități care fac obiectul dreptului de proprietate exclusivă și părți comune care fac obiectul dreptului de proprietate comună, care sunt destinate folosinței sau utilității mai multor proprietari;

condominiu cu destinație locativă – condominiu care cuprinde una sau mai multe unități cu destinație locativă;

consiliu al asociației (denumit în continuare și consiliu) – organ colegial al asociației care are atribuțiile stabilite conform prezentei legi;

cotă-parte – cotă-parte din dreptul de proprietate comună care îi revine fiecărui proprietar din condominiu și care este egală cu raportul dintre suprafața totală a unității deținute în proprietate și suma suprafețelor totale ale tuturor unităților din condominiu;

cotă de contribuție – sumă corespunzătoare din cheltuielile asociației pe care fiecare proprietar din condominiu este obligat să o plătească (lunar etc.), conform dispozițiilor prezentei legi;

drept de proprietate comună – drept de proprietate comună pe cote-părți forțată și perpetuă al proprietarilor din condominiu asupra părților comune;

drept de proprietate în condominiu – drept de proprietate exclusivă asupra unei unități împreună cu cota-parte corespunzătoare din dreptul de proprietate comună din condominiu, ambele aparținând aceluiași proprietar din condominiu;

fond de reparație și dezvoltare (denumit în continuare și fond) – fond cu regim juridic special format, menținut și utilizat de asociație conform prezentei legi;

gestionar al condominiului (denumit în continuare și gestionar) – persoană fizică sau juridică (alta decât asociația), desemnată conform prezentei legi, care se obligă să presteze serviciile de administrare a condominiului în volumul și condițiile contractului de administrare;

părți comune – terenul și părțile clădirii din condominiu care nu sunt unități și sunt destinate folosinței tuturor proprietarilor din condominiu sau unora dintre aceștia, precum și alte bunuri care, potrivit legii sau actului de constituire a condominiului, sunt destinate folosinței comune de către toți proprietarii din condominiu sau de unii dintre aceștia;

platforma e-Condominiu – sistemul informațional „Platforma guvernamentală de informare și participare la administrarea condominiilor (e-Condominiu)”, menținut de Agenția de Guvernare Electronică, care asigură furnizarea informației și comunicarea în modul prevăzut la art. 65;

președinte al consiliului (denumit în continuare și președinte) – persoană fizică desemnată în această calitate de către adunarea generală sau de către consiliu (conform statutului), care conduce lucrările consiliului asociației. Președintele consiliului poate fi desemnat și în calitate de administrator;

proprietar din condominiu (denumit în continuare și proprietar) – persoană fizică sau juridică, statul sau unitatea administrativ-teritorială, titular al unui drept de proprietate în condominiu;

regulament al condominiului – act de ordine interioară care conține totalitatea regulilor de comportament al proprietarilor din condominiu și al altor subiecți, menite să asigure ordinea și buna funcționare a condominiului, a regulilor privind modul de folosire a părților comune, precum și conține totalitatea sancțiunilor care pot fi aplicate de către asociație în caz de încălcare;

servicii – prestații de orice natură contra plată, inclusiv furnizare de apă, gaze naturale, furnizare de alte bunuri, executare de lucrări ori prestare de servicii;

servicii intermediate – servicii, inclusiv de utilități publice, cum ar fi alimentarea cu energie termică, salubrizarea, asigurarea cu apă, canalizarea și epurarea apelor uzate și pluviale, de care se folosesc ori se pot folosi proprietarii unităților și posesorii acestora, dar care, în funcție de situația concretă a condominiului, din motive tehnice sau legale, trebuie intermediate de către asociație în temeiul contractului cu furnizorul și nu pot fi contractate individual de către proprietarii ori posesorii unităților ori facturate individual acestora;

teren al condominiului – teren, în hotarele stabilite, pe care este situată clădirea condominiului și terenul aferent necesar pentru deservirea proprietarilor din condominiu și exploatarea corespunzătoare a clădirii, care constituie proprietate comună pe cote-părți a tuturor proprietarilor din condominiu. În cazul în care proprietarii părților comune dețin doar un drept de superficie asupra terenului condominiului sau un alt drept prevăzut de legislație, acest drept asupra terenului face parte din părțile comune, iar referințele din prezenta lege la „teren” se consideră referințe la dreptul respectiv asupra terenului;

unitate – locuință, încăpere izolată cu altă destinație decât cea locativă sau loc de parcare din cadrul clădirii dacă întrunește condițiile prevăzute de legislație, construite sau care urmează a fi construite, care sunt înregistrate cu numere cadastrale distincte în registrul bunurilor imobile și care fac obiectul dreptului de proprietate exclusivă al proprietarului din condominiu.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 19 noiembrie 2022

▮ I. Scopul articolului

Articolul definește noțiunile juridice-cheie care sunt folosite pe parcursul legii, pentru a atinge un grad mai întalt de claritate juridică și uniformitate în aplicare.

Lecție online privind condominiul #1, 10 decembrie 2022

▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Articolul 3. Noțiuni principale

administratorul asociației: Noțiunea de „administrator” este consistentă cu sensul dat de art. 177 al Codului civil. Și folosită și cazul altor persoane juridice (societate cu răspundere limitată conform Legii 135/2007; asociații obștești și fundații conform Legii 86/2020).
Proiectul de lege nu folosește noțiunea de „președinte al asociației”. Organul executiv este „administratorul asociației”, iar conducătorul organului de supraveghere (consiliul) este „președintele consiliului”. Art. 46 alin. (4) precizează că administratorul este membru de drept (automat) al consiliului și el poate fi concomitent desemnat în funcția de președinte al consiliului de către adunarea generală ori, în condițiile art. 46 alin. (7), de către consiliu.

asociație de proprietari din condominiu: Nu se impune un număr minim ori maxim de membri ai asociației. Dacă toate unitățile aparțin aceleiași persoane, asociația are un singur membru.
Părțile comune nu aparțin asociației; ea nu le poate vinde ori ipoteca. Ea le poate transmite în posesie (locațiune etc.). Prin urmare, este greșită înregistrarea asociației ca proprietar al terenului și construcției în registrul bunurilor imobile. La rubrica proprietar se indică doar „condominiu” pentru a indica că structura proprietății este una complexă.

Prezenta reglementare pornește de la principiul că asociația nu este nici proprietara condominiului și nici posesor al său. Fiecare unitate din condominiu are un proprietar exclusiv. Părțile comune sunt proprietatea comună a tuturor proprietarilor din condominiu. Cei care posedă unitățile posedă și părțile comune. Asociația nu posedă condominiul și nici măcar nu posedă părțile comune.

Asociația este doar forma organizatorică în care:

• funcția de formare a unei voințe unice: proprietarii majoritari iau decizii obligatorii pentru toți (când legea permite, alte organe ale asociației iau decizii obligatorii pentru toți);
• funcția de asumare și suportare a cheltuielilor comune: se asumă prin vot majoritar cheltuieli comune și apoi se repartizează între toți (unele reguli detaliate ale repartizării sunt prevăzute de prezenta lege și alte acte normative);
• funcția de reprezentare: sunt reprezentați toți proprietarii din condominiu față de terți pe chestiunile care țin de posesia și folosința părților comune. Asociația scutește de nevoia de a obține procură de la fiecare proprietar pentru fiecare act juridic ori altă decizie care vizează condominiul. Asociația, prin administrator, în limitele competenței, reprezintă toți proprietarii din condominiu. Legea însă nu acordă asociației dreptul de a înstrăina părțile comune ori a le ipoteca. Acestea rămân atributul exclusiv al fiecărui proprietar în parte.

Prin urmare, legislația în vigoare nu prevede un „drept de administrare”, ca drept real, drept de creanță ori de altă natură, pe care asociația l-ar avea asupra condominiului ori măcar a părților comune.

Asociația are împuterniciri de administrare, din numele proprietarilor în condominiu, în modul și condițiile prevăzute de prezenta lege.

În același sens, prezenta lege nu prevede și nu cere „transmiterea în gestiune a blocului locativ” ori „transmiterea către asociație a terenului aferent și a bunurile proprietate comună în condominiu”. Asociația exercită administrarea direct în temeiul prezentei legi pe baza simplului fapt că membrii săi sunt coproprietarii părților comune. Dacă membrii săi se află în posesia unităților, ei se află și în posesia părților comune și ei decid, ca proprietari, să ia hotărâri privind părțile comune prin intermediul formei de organizare asociația.

Alte persoane care pretind că au un „drept de gestiune”, că părțile comune nu au fost „transmise la balanță” sau alte construcții juridice sovietice nu sunt recunoscute de prezenta reglementare.

comunitate de proprietari din condominiu: Această lege nu încurajează organizarea proprietarilor în afara asociațiilor, dar organizarea în grup fără personalitate juridică este o realitate pentru:

1) proprietarii de locuințe până la formarea asociației;

2) proprietarii de încăperi izolate din blocuri nelocative (în special în cazul încăperilor izolate privatizate în blocurile nelocative construite înainte de declararea independenței)

Art. 7 explică faptul că organizarea ca comunitate se aplică doar când nu există o asociație și este un mecanism rezidual (de nevoie).

Particularitățile luării hotărârilor comunității sunt prevăzute la Capitolul V, aplicându-se principiul că întreaga lege privitor la asociație se aplică prin analogie comunității. Astfel, se evită introducerea unui regim detaliat al comunității și se împrumută pe deplin regimul asociației, cu excepția că comunitatea nu este persoană juridică.

condominiu: condominiul este definit ca un ansamblu imobiliar care cuprinde o structură complexă a proprietății.
condominiu cu destinație locativă: Noțiunea este necesară pentru precizia normelor speciale cuprinse în art. 15 alin. (3), 24, 38 alin. (2), 64, 80 alin. (6), 81 alin. (2), 87 alin. (2), 90, care se referă la asociația care administrează condominiul cu destinație locativă. Conform 22 alin. (3) denumirea asociației nu arată destinația locativă sau nelocativă a condominiului.

consiliul asociației: regulile privind consiliul sunt prevăzute la art. 46.
cotă-parte: regulile privind cota-parte sunt prevăzute la art. 5, 6, 12 și 105.

cotă de contribuție: cota de contribuție este reglementată detaliat în art. 48. Ea nu este tot timpul egală cu cota-parte, ci se aplică regulile detaliate și diferențiate privind Repartizarea cheltuielilor din Secțiunea 3 a Capitolului III.
Unul din principiile fundamentale ale noii reglementări este că se interzice pretinderea de la proprietar de către asociație a oricărei plăți, cu orice titlu, care nu corespunde cerințelor art. 48 alin (1) și anume:

1) ea nu a fost aprobată prin hotărârea adunării generale (de exemplu, la adunarea generală se aprobă bugetul anual al asociației, care include toate cheltuielile permise, conform art. 34);

sau

2) ea nu rezultă din dispozițiile expresei ale legii (în unele cazuri prezenta lege permite administratorului să asume cheltuieli neaprobate de adunarea generală, cum ar fi intervențiile urgente prevăzute la art. 45).

Art. 51 acordă proprietarului un drept clar de a cere corectarea oricărei facturi, de a refuza plata sumelor ilegale și de a cere rambursarea lor/luarea în cont pentru următoarele luni.

drept de proprietate în condominiu: Noțiunea reprezintă dreptul real deținut de către proprietarul în condominiu, care are ca obiect imobilul definit la art. 462 Cod civil (unitatea în condominiu + cota-parte în părți comune = bun imobil care face obiectul dreptului de proprietate complex al proprietarului în condominiu)

fond de reparație și dezvoltare: legea nu impune proprietarii să contribuie la un fond fără hotărârea adunării generale. Prezenta lege creează un regim special al acestui fond, dacă adunarea generală decide să îl instituie și să oblige proprietarii să facă plăți la el. Gestionarul nu poate impune contribuții la fond. Regulile detaliate sunt cuprinse de Secțiunea 4 din Capitolul III.

Reglementarea prin legi a unui fond este răspândită în dreptul comparat:

gestionarul condominiului: În unele cazuri, asociația poate decide să delege anumite sarcini unei societăți externe. Aceasta are rolul de gestionar și relațiile rezultate sunt reglementate în Capitolul IV. Gestionarul poate fi contractat atât de către asociație, cât și de către comunitate. Dacă adunarea generală o hotărăște, gestionarul chiar poate îndeplini funcția de administrator al asociației ori al comunității.

părți comune: Părțile comune sunt definite prin excludere: tot din condominiu ce nu este unitate, este parte comună. Indicarea detaliată a părților comune se face în actul de constituire a condominiului cu respectarea art. 11.

platforma e-Condominiu: urmând tendința de digitizare și pentru a asigura o metodă gratuită și accesibilă de informare și participare la administrarea condominiilor prezenta lege prevede mecanismul de instituire și folosire a unei platforme digitale, care va asigura, conform art. 108:
– sistematizarea informației despre starea tehnică a clădirilor care intră în componența condominiilor;
– dezvăluirea de informații proprietarilor din condominiu de către asociația proprietarilor în condominiu și de către gestionar;
– accesarea și plata facturilor și altor avize de plată adresate proprietarului din condominiu;
– primirea notificărilor (inclusiv care conțin plângeri și petiții) din partea proprietarilor din condominii adresate asociației proprietarilor în condominiu ori gestionarului;
– exprimarea votului pe cale electronică la adunarea generală.
– accesul public la fișele de sinteză anuale ale asociației.

președintele consiliului: președintele consiliului se desemnează dacă asociația are un consiliu. Aceeași persoană poate fi și președinte al consiliului și administrator al asociației. Președintele execută hotărârile consiliului, dar are și atribuții independente, cum ar fi drept de a cere convocarea adunării generale (art. 35 alin. (1) lit. b), chiar și în lipsa unei hotărâri a consiliului).

proprietar din condominiu: Proprietarul din condominiu este definit nu doar ca titularul dreptului de proprietate exclusivă asupra a unei unități, ci ca titular al dreptului complex de proprietate în condominiu, format, conform definiției legale de mai sus, din unitate și cota-parte corespunzătoare.
Prezenta lege nu folosește termenul de „locatar”, care are două sensuri:
1) juridic, partea la contractul de locațiune, chiriaș;
2) colocvial, persoană care locuiește într-o locuință.
Atunci când legea dorește să se referă la locatar în sens colocvial, se folosește noțiunea juridică de „posesor” (art. 18 alin. (8) răspunderea pentru prejudiciu; 49 alin. (2) răspunderea pentru serviciile intermediate). Aceasta include și locatarul, comodatarul, uzufructuarul și alte persoane care locuiesc în locuință ori posedă o încăpere nelocativă.
Posesia este o stare de fapt (art. 482 Cod civil) și se demonstrează prin orice mijloace convingătoare pentru judecător. Nu este scopul acestei legi de a arăta mijloacele de probă și cum se demonstrează posesia.

regulamentul condominiului: Detaliile regulamentului condominiului sunt reglementate în art. 29, el nu cuprinde reguli corporative, de funcționare a organelor asociației, care sunt rezervate statutului. Și invers, statutul nu poate cuprinde reguli de comportament al proprietarilor (art. 23).
Penalitățile din regulamentul condominiului nu sancționează cazuri de neplată a cotei de contribuție ori a contribuției la fond, ci cazuri de încălcare a regulilor de comportament.

Tot în regulamentul condominiului se includ regulile privind folosința bunurilor comune, cum ar fi distribuirea spațiilor de parcare și eventuala exclusivitate în folosința acelui spațiu (parcare rezervată). În acest caz, nu este necesară încheierea unui contract de comodat ori alt contract între asociație și proprietarul căruia i s-a repartizat spațiul. Regulamentul condominiului este actul care obligă toți proprietarii să respecte un anumit mod de folosință. El însă nu creează un drept subiectiv ori o speranță legitimă, fiindcă el nu este un drept de folosință exclusivă în sensul art. 14 și 15. Prin urmare, adunarea generală poate să revoce oricând acest mod de folosință.

Dacă însă se decide ca o persoană (inclusiv un proprietar) să ia în locațiune (contra plata unei chirii) un anumit spațiu din părțile comune, contractul respectiv trebuie respectat de către asociație conform condițiilor sale.

servicii: În terminologia imobiliară („comunală”, „locativă”) termenul servicii are un sens larg, care nu se rezumă la serviciile reglementate de Codul civil, adică prestații fără obiect corporal, cum ar fi serviciul de curățenie, serviciul de internet, de transmitere a indicațiilor echipamentelor de măsurare în sensul art. 1375 al Codului civil. În termeni stricți juridici, furnizarea prin rețea a energiei electrice, a energiei termice, a gazului și ape constituie o vânzare de bunuri conform art. 1108 alin. (4) Cod civil, iar reparațiile constituie lucrări conform art. 1352 din Codul civil.
Prezenta lege folosește o terminologie mai mult populară decât juridică, iar termenul serviciu, ca regulă, semnifică orice prestație contra plată și nu se limitează la sensul de servicii al art. 1375 al Codului civil.

servicii intermediate: serviciile intermediate sunt reglementate detaliat în art. 49, după principiul că asociația nu furnizează serviciile și nu garantează plățile. Asociația doar încheie, în baza unei hotărâri a adunării generale, contractul privind un serviciu intermediat care obligă toți proprietarii în condominiu și oferă asistență la transmiterea informațiilor.

teren al condominiului: a se vedea notele aferente art. 10 și 11.

unitate: Termenul de „unitate” este folosit ca termen generic, pentru a desemna atât apartamentele (locuința), cât și birourile, spațiile comerciale, locurile de parcare, cu condiția că ele sunt înregistrate sub număr cadastral separat. Prin urmare, o cameră (neînregistrată separat) dintr-un apartament nu este unitate, ci apartamentul este unitate.

Debaraua sau locul de parcare de care se folosește un proprietar, care nu sunt înregistrate în mod separat, nu constituie „unitate”, ci „părți comune”. Un proprietar poate să aibă un drept de folosință exclusivă conform art. 14 (juridic strâns atașat de unitate) sau 15 (care poate fi înstrăinat distinct de unitate), care apare prin includerea lui în actul de constituire a condominiului conform art. 5 sau 8.