Articolul 11. Părțile comune
(1) Constituie părți comune următoarele:
a) terenul, în hotarele stabilite, pe care sunt amplasate clădirea și anexele, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită, care, potrivit naturii sau destinației clădirii, asigură accesul, exploatarea corespunzătoare a clădirii și deservirea proprietarilor. Delimitarea hotarelor acestui teren se efectuează în conformitate cu legislația și documentația de urbanism, respectând reglementările privind spațiul minim necesar pentru zonele rezidențiale (zonă de odihnă, teren de joacă, locuri de parcare etc.);
b) clădirea propriu-zisă cu toate anexele, elementele de echipament comun, inclusiv părțile de infrastructură aferente acesteia care traversează unitățile și părțile comune;
c) fundația, locurile de trecere, scările și casa scărilor, coridoarele, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spații comune și subsolul, destinate folosinței în comun, coșurile de fum, holurile, rețelele de alimentare cu apă potabilă și apă caldă menajeră și rețelele de canalizare, rețelele electrice, de comunicații electronice, de alimentare cu energie termică și gaze de la branșament/ racord până la punctul de distribuție către unitățile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, podul și pivnițele, destinate folosinței în comun, boxele, spălătoria, uscătoria, ascensorul, interfonul (partea de instalație de pe proprietatea comună), rezervoarele de apă, centrala termică proprie a clădirii, tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere, structura de rezistență, fațadele, acoperișul, terasele;
d) alte spații din clădire care nu aparțin proprietarilor în exclusivitate și care sunt concepute pentru a satisface nevoile sociale și de viață ale proprietarilor, inclusiv spațiul destinat agrementului, dezvoltării culturale, educației fizice și sportului, terenul de joacă pentru copii;
e) curțile, grădinile și căile de acces amplasate în limitele terenului condominiului.
(2) Punctele de delimitare a rețelelor și instalațiilor interne din condominiu și a rețelelor și instalațiilor publice sunt:
1) la rețelele de alimentare cu apă – ieșirea din echipamentul de măsurare (contorul) instalat în subsolul/etajul tehnic al blocului locativ, conform avizului de branșare eliberat de către operatorul de serviciu;
2) la rețelele de canalizare – căminul de racord la rețeaua publică în sensul de scurgere a apei uzate;
3) la rețelele de alimentare cu energie termică prin sistem centralizat – ultimele flanșe de la a treia și a patra vană după nodul de elevator, după cum urmează:
a) în cazul punctului termic individual (PTI) la balanța furnizorului – peretele exterior al clădirii PTI la ieșirea rețelelor termice;
b) în cazul punctului termic individual (PTI) la balanța consumatorului – peretele exterior al blocului locativ;
c) în cazul blocurilor locative cu noduri de elevator – ultimele flanșe la vanele a treia și a patra;
d) în cazul blocurilor locative cu noduri de comandă – ventilele după nodul de evidență;
e) în cazul blocurilor locative fără subsol – peretele exterior al blocului locativ.
(3) În caz de distrugere sau demolare a clădirii, terenul pe care a fost amplasată clădirea, inclusiv terenul destinat exploatării instalațiilor de întreținere a clădirii și amenajare a teritoriului, se menține cu drept de proprietate comună pe cote-părți a proprietarilor în conformitate cu cota-parte la momentul distrugerii sau demolării. Coproprietarii posedă, folosesc și dispun în continuare de acest teren în conformitate cu legislația.
(4) De asemenea devin părți comune terenurile învecinate ori construcțiile învecinate condominiului dobândite de către asociație în baza hotărârii adunării generale, chiar dacă asociația este indicată drept proprietar în registrul bunurilor imobile.
Adnotare:
▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:
Articolul 11. Părțile comune
1. Prin enunțarea prin lege a elementelor care constituie părți comune se determină limitele fizice și juridice ale unităților și se determină competența asociației (care, ca regulă, intervine doar pe părțile comune și este responsabilă de întreținere și reparație doar pe părțile comune). Norma la fel are impact asupra repartizării cheltuielilor, fiindcă asociația acoperă cheltuielile aferente părților comune, care ulterior se repartizează tuturor proprietarilor din condominiu conform cotei de contribuție (art. 48).
2. Alin. (1) lit. a) prevede că terenul trebuie să cuprindă „atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită, care, potrivit naturii sau destinației clădirii, asigură accesul, exploatarea corespunzătoare a clădirii și deservirea proprietarilor”. Aceasta este, în primul rând, o cerință pentru formarea noilor condominii conform actului de constituire. Pentru condominiile declarate prin lege (art. 91) norma este doar un deziderat. La momentul declarării prin lege a condominiilor norma nu va fi îndeplinită, din cauza că terenul real înregistrat:
a) este mai mic decât standardul legal și corespunde, de regulă, soclului clădirii. Pentru a îndeplini cerința legală, art. 95 prevede dreptul de a cere extinderea terenul până la standardul legal; sau
b) este mai mare decât standardul legal. Situație acoperită de art. 88 prin regula că terenul nu devine integral parte a condominiului, ci autoritățile trebuie, în prealabil, să purceadă la delimitarea sa.
3. Urmează a fi discutat dacă regulile alin. (2) trebuie extinse pentru condominiile care nu au destinație locativă.
Alin. (4) precizează că, dacă pe durata condominiului, se decide extinderea lui, cum ar fi cumpărarea unui teren învecinat, el nu devine proprietatea asociației, ci constituie o „parte comună” și face obiectul proprietății comune pe cote-părți a tuturor proprietarilor din condominiu. Indicarea denumirii asociației la rubrica proprietar în registrul bunurilor imobile se face doar din comoditate.