Articolul 26. Subrogarea de către noul proprietar
(1) Noul proprietar al unității se subrogă în toate drepturile și obligațiile fostului proprietar care rezultau din calitatea de membru al asociației și de proprietar conform prezentei legi.
(2) În cazul transmiterii dreptului de proprietate asupra unității, cu excepția unei executări silite sau a procedurii de insolvabilitate, dobânditorul unității poartă răspundere solidară cu transmițătorul față de asociație și furnizorul de servicii intermediate pentru obligațiile transmițătorului scadente la data transmiterii care rezultau din calitatea acestuia de proprietar al unității. Răspunderea dobânditorului pe acest temei este limitată la valoarea unității.
(3) La încheierea actelor de înstrăinare a unității, proprietarul este obligat să facă dovadă dobânditorului privind datoriile scadente, dar neplătite ale proprietarului față de asociație printr-un certificat eliberat de asociație, cu excepția cazului în care părțile actului de înstrăinare renunță în mod expres la dezvăluirea acestei informații. Clauza care derogă de la dispozițiile alin. (1) și (2) este lovită de nulitate absolută. Dreptul dobânditorului la rambursarea datoriilor înstrăinătorului rămâne neafectat dacă contractul nu prevede altfel.
Adnotare:
▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:
Articolul 26. Subrogarea de către noul proprietar
Deoarece calitatea de membru al asociației și obligațiile de membru (în special de a suporta cheltuielile asociației conform art. 48 și a plăti contribuția la fond conform art. 53) sunt strâns legate de calitatea de proprietar al unității, ori de câte ori unitatea are un nou proprietar, acesta din urmă se subrogă în calitatea de membru și în drepturile și obligațiile care rezultă din calitatea de proprietar din condominiu. Aceasta inevitabil atrage și răspunderea pentru obligațiile apărute deja în sarcina proprietarului din condominiu.Obligația se transformă din obligație simplă în obligație solidară, iar fostul și noul proprietar devin debitori solidari ai datoriilor față de asociație.
Această normă nu reglementează datoriile fostului proprietar din alte raporturi juridice decât cu asociația (ori comunitatea) ori cu furnizorul de servicii intermediate. În special, ea nu se referă la contractele individuale încheiate de proprietar (e.g. servicii internet, telefonie).
Faptul că noul proprietar este răspunzător solidar pentru datoriile fostului proprietar nu înseamnă că noul proprietar trebuie să le suporte în definitiv. Dacă contractul de înstrăinare nu stipulează alte aranjamente, noul proprietar, după ce a plătit datoria solidară, va putea cere rambursare de la fostul proprietar.
Scopul răspunderii solidare este de a plasa riscul datoriilor istorice nu pe asociație, ci pe noul proprietar, care este în poziție de a afla mărimea datoriilor și a negocia o reducere de preț cu vânzătorul ori a condiționa încheierea contractului cu stingerea prealabilă a datoriilor.O alternativă mai dură, cunoscută în dreptul comparat, este că notarul refuză autentificarea contractului în lipsa unui certificat al asociației privind lipsa datoriilor. O asemenea soluție nu s-a adoptat, fiindcă blochează nejustificat circulația imobilelor.