Articolul 38. Dreptul de vot al proprietarului

(1) Prin statut se stabilește sistemul de repartizare a voturilor la adunarea generală:
a) dreptul de proprietate exclusivă asupra unei unități acordă proprietarului dreptul la un vot la adunarea generală, având pondere egală cu votul celorlalți proprietari (o unitate = un vot); sau
b) fiecare drept de proprietate exclusivă asupra unei unități acordă la adunarea generală ponderea de voturi proporțională cu mărimea cotei-părți aferente acelei unități (votul proporțional cotei-părți).
(2) Dacă statutul nu prevede sistemul de repartizare a voturilor ori există contradicții în dispozițiile statutului, se aplică următoarele:
a) la adunarea generală a asociației care administrează condominiul cu destinație locativă se aplică sistemul prevăzut la alin. (1) lit. a);
b) la adunarea generală a asociației care nu administrează condominiul cu destinație locativă se aplică sistemul prevăzut la alin. (1) lit. b).
(3) Lista proprietarilor care au dreptul de a participa la adunarea generală poate fi modificată la etapa înregistrării daca proprietarul prezintă actele necesare pentru introducerea sa în această listă.
(4) Proprietarul (sau reprezentantul său) nu are drept de vot în privința următoarelor chestiuni:
a) eliberarea sa (ori a persoanei afiliate) de obligații sau de răspundere față de asociație;
b) încheierea unui act juridic între sine (ori persoana afiliată) și asociație;
c) inițierea unei proceduri judiciare între sine (ori persoana afiliată) și asociație;
d) cercetarea sau evaluarea activității sale (ori a persoanei afiliate) sau, în cazul în care este persoană juridică, a reprezentantului lui în calitate de membru al unui organ al asociației.
(5) La stabilirea cvorumului adunării generale și cerinței de vot pentru hotărârea cu privire la chestiunile prevăzute la alin. (4) nu se ia în calcul proprietarul care nu are drept de vot.
(6) Dispozițiile alin. (4) și (5) nu se aplică dacă proprietarul deține o cota mai mare decât cvorumul necesar. În acest caz, toate actele juridice dintre asociație și proprietarul respectiv vor fi întocmite în scris.
(7) La adunarea generală, indiferent de forma de desfășurare a acesteia, poate participa proprietarul personal sau reprezentantul său, ale cărui împuterniciri vor fi întocmite în formă textuală. Participarea reprezentantului la adunarea generală nu lipsește proprietarul de dreptul de a participa la aceeași adunare (cu dreptul de a vota doar pentru unul).
(8) Numărul maxim de proprietari care pot fi reprezentați de aceeași persoană este prevăzut în statutul asociației, dar nu poate fi mai mare de 5. În acest caz, reprezentantului i se permite să se înregistreze ca reprezentant al proprietarilor în limita numerică permisă legal.
(9) Proprietarul unității cu destinație locativă poate fi reprezentat la adunarea generală de o rudă de gradul I fără confirmarea împuternicirilor dacă nu a comunicat altceva asociației înainte de adunare.
(10) Asupra fiecărei chestiuni puse la vot la adunarea generală, proprietarul poate vota fie „pentru”, fie „împotrivă”. Proprietarul participant la adunare care nu și-a exprimat votul se consideră că a votat „împotrivă”.
(11) În cazul în care unitatea este grevată de un drept de uzufruct, uz sau abitație, dreptul de vot este exercitat conform art. 615 din Codul civil nr. 1107/2002. Aceeași regulă se aplică prin analogie în cazul contractului de înstrăinare a locuinței, cu condiția întreținerii pe viață.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 15 decembrie 2022

▮ Conflictul de interese

Proprietarul are drept de vot la adunarea generală chiar dacă se află în situația de conflict de interese. Alin. (4) stabilește anumite cazuri limitative în care proprietarul, aflându-se într-un conflict de interese special, este oprit de a vota pentru o chestiune. Fiind o excepție și o limitare a drepturilor civile, alin. (4) trebuie interpretat restrictiv și nu poate fi extins altor cazuri în care ar exista un potențial conflict de interese.

Ilustrații

Adunarea generală alege membrii consiliului. Proprietarul ap. 10 (P10) și-a înaintat candidatura ca membru al consiliului. P10 poate vota pentru sine însuși. La fel pot vota pentru P10 rudele sau prietenii apropriați.

Adunarea generală decide privind limitarea locurilor de parcare. Proprietarul ap. 11 (P11) este interesat în vot, deoarece el acum are amenajat un loc de parcare pe terenul condominiului. P10 poate vota pe chestiunea dată, chiar dacă chestiunea îl vizează direct sau îi afectează interesele.

Adunarea generală discută propunerea să dea în locațiune un spațiu din părțile comune ale condominiului către firma ABC, în care administrator este proprietarul ap. 12 (P12). P12 nu are drept de vot pe această chestiune, deoarece se află în conflict de interese conform art. 38 alin. (4) lit. b). Faptul că SRL ABC este afiliată lui P12 rezultă din definiția persoanei afiliate din art. 203 al Codului civil. Chiar dacă P12 votează, secretarul ședinței este obligat să ignore votul său. Dacă votul (ilegal) al lui P12 era decisiv pentru adoptarea hotărârii favorabile lui, hotărârea adunării generale poate fi anulată conform art. 202 alin. (2) lit. a) din Codul civil.

▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Articolul 38. Dreptul de vot al proprietarului
1. Alin. (2) recunoaște libertatea adunării generale, pe calea unei prevederi în statutul asociației, să aleagă sistemul de vot descris la alin. (1). Nu este interzis ca, statutul să prevadă pentru hotărârile pe anumite chestiuni diferite sisteme. De exemplu, sistemul a) (o unitate = un vot) să se aplice la aprobarea regulamentului condominiului, deci toți au vot egal, iar sistemul b) (vot proporțional) să se aplice la aprobarea modului de repartizare a cheltuielilor, deci votul e diferențiat.

Alegerea sistemului de vot se referă doar la votul exercitat la adunarea generală. El nu se aplică pentru validitatea actului de modificare a actului de constituire a condominiului (e.g. în caz de mansardare sau construcție a unor unități noi). În acest din urmă caz, rămâne aplicabilă cerința specială de aprobare proporțional cotelor-părți (art. 8).

Dacă însă nu s-a prevăzut nimic în statut ori există dubii sau contradicții, alin. (2) stabilește care sistem de vot se aplică.

2. Soluția alin. (2)(a), pentru condominii locative, este mai puțin echitabilă. Ea are avantajul de a fi simplă, nefiind necesară calculul cotelor, ci rezultatul votului poate fi identificat ușor și ea este mai democratică. Chiar dacă se aplică sistemul 1 unitate = 1 vot, art. 48 alin. (5) menține principiul repartizării pe cote-părți a cheltuielilor asociației.

3. Majoritatea legilor străine limitează numărul de vot al celui mai mare proprietar. De regulă, el nu poate avea mai mult de jumătate din voturi.

Alin. (7): chiar dacă uneori prezenta lege face trimitere doar la proprietarul care votează (art. 40 etc.), asta nu înseamnă că nu se are în vedere și exercitarea dreptului de vot de către reprezentant.

Alin. (8): Experiența arată că există riscul ca un administrator al asociației să țină captivă asociația și discutarea reală a problemelor prin deținerea de multiple procuri.

Aproape toate legile străine interzic administratorului să fie mandatar (reprezentant prin procură) al altor proprietari din condominiu.

Alin. (8): de regulă calitatea de copil, părinte sau soț al proprietarului este notorie în condominii și nu trebuie demonstrată prin acte de stare civilă. Dar asociația poate insista pe acte ori o confirmare din partea proprietarului (care, de fapt, valorează procură).

Alin. (10): În practică se întâmplă proprietarul unei locuințe să o vândă sau doneze, dar să își rezerve dreptul de a locui în ea pe toată viața (drept de abitație). Dreptul de abitație de asemenea ar putea fi acordat de testator către soț ori un copil prin testament ori să fie instituit printr-un contract de partaj.

Deoarece este un drept real (apare din momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile) și titularul său se folosește de locuință „întocmai ca proprietarul”, este necesar ca acest titular să voteze la adunările generale, cu excepțiile prevăzute de art. 615 din Codul civil.

La fel, dacă o persoană este beneficiar al întreținerii în baza unui contract de întreținere viageră conform art. 1213 din Codul civil, ea de asemenea ar trebui să aibă dreptul de vot la adunările generale.

În ce ține de obligații, prezenta lege deja plasează sarcina acoperirii cheltuielilor pe posesorii (în fapt), care includ acești titulari de drepturi (art. 48 alin. (2) și 49).

▮ Drept comparat

Belgia limitează nr. maxim de voturi la nr. celorlalte voturi prezente la adunare: Art. 577-6 (§ 7) Cod civil belgian.

Alin. (7): chiar dacă uneori prezenta lege face trimitere doar la proprietarul care votează (art. 40 etc.), asta nu înseamnă că nu se are în vedere și exercitarea dreptului de vot de către reprezentant.

Alin. (8): Experiența arată că există riscul ca un administrator al asociației să țină captivă asociația și discutarea reală a problemelor prin deținerea de multiple procuri.

– Franța: Legea franceză prevede la art. 22 prevede limita de maxim 3 delegări acordate unei singure persoane.

– România: Legea română la art. 49 prevede limita de maxim 1 delegare acordate unei singure persoane, iar președintele nu poate primi mandat.

– Belgia: Art. 577-6 (§ 7) prevede limita de maxim 3 delegări acordate unei singure persoane

Aproape toate legile străine interzic administratorului să fie mandatar (reprezentant prin procură) al altor proprietari din condominiu.

Procura scrisă vs autentică

– Belgia: Art. 577-6 (§ 7) din Codul civil belgian: procura scrisă poate fi doar specială, pentru o adunare generală concretă.  Dacă se dorește împuternicire de a participa la oricare adunare (pe durata de validitate a procurii), ea trebuie autentificată notarial.  Soluția pare a fi reușită pentru a descuraja captivitatea.

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 38 Legea condominiu [online]. Codul civil Adnotat [citat 21.11.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/condominiu38/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.