Articolul 95. Particularitățile terenurilor aflate în proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale

(1) În cazul în care, la data intrării în vigoare a prezentului capitol, terenul se află în proprietatea statului sau a unității administrativ-teritoriale și suprafața lui depășește cu mai mult de 10% suprafața la sol a tuturor clădirilor din acel condominiu, dispozițiile art. 88 și 89 se aplică cu următoarele derogări:
a) terenul nu face parte din condominiu, iar însemnarea prevăzută la art. 88 alin. (3) nu se face. Raporturile dintre proprietarii din condominiu și proprietarul terenului sunt guvernate de dispozițiile privind superficia legală, prevăzute de Legea nr. 1125/2002 pentru punerea în aplicare a Codului civil sau de alte reglementări aplicabile;
b) în termen de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentului capitol, proprietarul terenului este obligat, pe propria cheltuială, să inițieze și să finalizeze procedura de formare a bunului imobil în condițiile Legii nr. 354/2004 cu privire la formarea bunurilor imobile în vederea formării terenului condominiului. Terenul condominiului va cuprinde suprafața de teren pe care este situată clădirea condominiului și suprafața de teren aferent necesară pentru deservirea și exploatarea corespunzătoare a clădirii, în conformitate cu legislația și documentația de urbanism și, dacă există, cu documentația de construcție și contractele încheiate între proprietarul terenului și proprietarii din condominiu;
c) de la data formării terenului condominiului conform lit. b), acesta încetează a fi proprietatea persoanei sau persoanelor indicate la alin. (1) din prezentul articol și devine proprietatea comună pe cote-părți a proprietarilor din condominiu, făcându-se însemnarea prevăzută la art. 88 alin. (3).
(2) Oricare proprietar din condominiu, precum și asociația pot cere proprietarului terenului executarea obligațiilor prevăzute la alin. (1).
(3) Proprietarul terenului, prin intermediul autorităților sale competente să inițieze și să finalizeze procedura de formare prevăzută la alin. (1) lit. b), va comunica decizia de formare proprietarilor din condominiu prin afișarea unei copii a deciziei la avizier și transmiterea unei copii a deciziei către organele asociației, dacă s-au instituit. Organul cadastral în a cărui rază de activitate se află bunul imobil poate înregistra decizia de formare a bunului imobil nu mai devreme de o lună de la comunicarea acesteia în modul stabilit, potrivit confirmării scrise a autorității publice.
(4) Oricare proprietar din condominiu, precum și asociația pot contesta în instanța de judecată de drept comun decizia de formare a imobilului dacă planul terenului condominiului nu corespunde cu cerințele alin. (1) lit. b) și pot solicita instanței de judecată modificarea corespunzătoare a limitelor terenului condominiului prin efectul hotărârii judecătorești.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 6 aprilie 2025

▮ I. Scopul articolului

Scopul art. 95 este explicat de Nota informativă la proiectul Legii 187/2022: „Aceste derogări sunt necesare, fiindcă există situații când terenul pe care se află o clădire, și al cărui număr cadastral ei îl poartă, de fapt este cu mult mai mare decât sunt necesitățile clădirii, ori există și alte construcții private pe acel teren. Respectiv, se dă 5 ani APL să delimiteze terenul necesar condominiului. Procedura însă nu oprește apariția condominiului.”

Așadar, scopul este de a se asigura ca terenul condominiului transferul conform art. 88 sau, după caz, art. 89 din proprietatea statului sau unității administrativ-teritoriale (UAT) să nu fie excesiv, ci să corespundă criteriului fundamental al necesității (art. 95 alin. (1) lit. b) ultimul enunț.

Articolul instituie o derogare de la art. 88 sau 89, conform căruia întregul teren ar trebuie să devină o „parte comună” din condominiu și să devină, cu titlu gratuit, coproprietatea proprietarilor din condominiu. Derogarea survine dacă suprafața terenului (proprietate a statului sau UAT) depășește cu mai mult de 10% suprafața la sol a tuturor clădirilor din acel condominiu.

Prin urmare, în cazul terenului statului sau UAT, art. 88 sau 89 se aplică fără derogările de la art. 95 doar când:

• suprafața terenului (proprietate a statului sau UAT) depășește cu exact 10% sau cu mai puțin de 10% din suprafața la sol a tuturor clădirilor din acel condominiu; sau
• suprafața terenului (proprietate a statului sau UAT) coincide cu suprafața la sol a tuturor clădirilor din acel condominiu (de regulă, atunci când hotarele terenului sunt stabilite pe soclul unicii clădiri amplasate pe el).

▮ II. Domeniul de aplicare

Art. 95 se aplică doar dacă terenul se află în proprietatea statului sau a unității administrativ-teritoriale.  Dacă terenul aparține unei persoane fizice sau juridice particulare (adică altui subiect decât statul sau UAT), atunci devine aplicabil mecanismul special al art. 97 al Legii 187/2022 (pentru detalii → adnotarea la art. 97 L. cond.).

Art. 95 se aplică doar condominiilor locative, deoarece art. 90 prevede reguli speciale pentru terenurile statului sau UAT pe care se află clădiri nelocative.  În cazul când condominiului este nelocativ, art. 95 nu are sens, fiindcă nu asistăm la o transmitere gratuită conform art. 88, ci poate avea loc doar o privatizare, prevăzută de art. 90.

▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Articolul 99. Particularitățile terenurilor aflate în proprietatea statului sau unităților-administrativ teritoriale
Aceste derogări sunt necesare, fiindcă există situații când terenul pe care se află o clădire, și al cărui număr cadastral ei îl poartă, de fapt este cu mult mai mare decât sunt necesitățile clădirii, ori există și alte construcții private pe acel teren. Respectiv, se dă 5 ani APL să delimiteze terenul necesar condominiului. Procedura însă nu oprește apariția condominiului. Articolul este modelat după art. 101, existent.

La alin. (1) lit. a), expresia „sau de alte reglementări aplicabile” include și situația în care clădirile au fost înregistrate după data de 1 martie 2019 în baza dreptului apărut până la aceasta data (art. 32 din Legea pentru punerea în aplicare a Codului civil).

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 95 Legea condominiu [online]. Codul civil Adnotat [citat 6.05.2025]. Disponibil: animus.md/adnotari/condominiu95/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.