Articolul 1143. Dreptul de preemţiune

(1) Dacă proprietarul unui bun (persoană obligată) a acordat un drept de preemţiune prin contract sau este obligat prin lege să respecte un drept de preemţiune al unei alte persoane (titular al dreptului de preemţiune) şi doreşte să vîndă sau a vîndut acel bun unui terţ, titularul dreptului de preemţiune este îndreptăţit să cumpere cu prioritate bunul în condiţiile de vînzare oferite terţului.
(2) Titularul dreptului de preemţiune poate renunţa la el. În acest caz, se aplică dispoziţiile legale privind remiterea de datorie.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 8 ianuarie 2021
Originea alin.(1): §462 BGB

I. Scopul articolului

1. Alin.(1) determină domeniul de aplicare a secțiunii „Dreptul de preemțiune”, care cuprinde art. 1143-1950.  El aduce două precizări importante:

(a) dreptul de preemțiune este declanșat doar în ipoteza înstrăinării pe calea vânzării, fiind exclusă exercitarea dreptului de preemțiune în caz de înstrăinare prin schimb, aport în capital, lichidarea persoanei juridice, donație sau moștenire.

Chiar dacă raportului de schimb i se aplică regulile vânzării (art. 1196), dreptul de preemțiune nu este activat prin încheierea contractului de schimb, din mai multe motive:

1) dreptul de preemțiune este o excepție de la autonomia de voință și trebuie interpretată restrictiv, iar nu extensiv;

2) regulile vânzării se aplică „în mod corespunzător” și nu mecanic (nu în măsură deplină);

3) regulile vânzării se aplică părților contractului de schimb doar inter partes, adică în privința drepturilor și obligațiilor lor. Dreptul de preemțiune nu este un efect al contractului de schimb (sau de vânzare), ci este un efect al altui raport jurdic (de exempu, de coproprietate sau de societate, în cazul SRL);

4) rațiunea dreptului de preemțiune este că vânzătorul o să primească preț (bani), fiindu-i, în principiu, indiferent, de la cine va primi prețul (de la primul cumpărător/terțul; sau de la al doilea cumpărător/titularul dreptului de preemțiune care exercită acest drept). În caz de schimb, însă vânzătorul nu mai primește bani, bunuri prin excelență fungibile, ci, inevitabil, primește un alt bun în schimb, în care el ar putea să nu aibă niciun interes.

(b) dreptul de preemțiune se poate naște din lege sau din contract (fiind numit și pact de preferință).

2. Pentru detalii privind modul de exercitare a dreptului de preemțiune, v. adnotarea la art. 1146.

II. Istoric

3. Etimologic „preemțiune” provine de la latinescu „pre” (prealabil) și „emptio” (cumpărare); așadar, înainte ca un străin să cumpere bunul, titularul dreptului de preemțiune („preemptorul”) are dreptul de a cumpăra el același bun.

III. Izvorul dreptului de preemțiune: legea sau contractul

1) Dreptul legal de preemțiune

1) vânzarea cotei-părți în bunul comun

1. […]

Articolul 552. Dreptul de preemţiune
(1) În cazul vînzării unei cote-părți din bunurile proprietate comună pe cote-părți, cu excepția vînzării la licitație, ceilalți coproprietari au un drept de preemțiune în privința cotei-părți care se vinde. Dispozițiile art. 1143-1150 rămîn aplicabile.
(2) În cazul vînzării la licitație, coproprietarul sau organizatorul licitației va notifica pe ceilalți coproprietari cu cel puțin 10 zile înainte de data vînzării. La preț egal, coproprietarii vor avea dreptul de preemțiune la adjudecarea cotei-părți.

2) vânzarea părții sociale în capitalul SRL

2. […]

Legea nr. 135 din 14 iunie 2007 privind societăţile cu răspundere limitată

Articolul 25. Înstrăinarea/dobîndirea părții sociale
(1) Partea socială sau o fracțiune a părții sociale poate fi înstrăinată liber persoanei afiliate asociatului, celorlalți asociați și societății, dacă actul de constituire nu prevede altfel. […]
(3) În cazul vînzării părţii sociale unor alte persoane decît cele menţionate la alin.(1), asociaţii au dreptul de preemţiune. În acest caz, vînzarea se face în condiţiile alin.(4)-(9).

3) vânzarea acțiunilor în anumite societățile pe acțiuni în al căror statut este inclus, în mod legal, dreptul de preemțiune

3. […]

Legea nr. 1134 din 2 aprilie 1997 privind societăţile pe acţiuni

Articolul 12. Dispoziţii generale
(9) Societățile ale căror acțiuni nu se tranzacționează pe piața reglementată sau în cadrul unui sistem multilateral de tranzacționare pot prevedea în statutul lor următorul mod de înstrăinare a acțiunilor deținute de acționari:
a) acționarul societății care dorește să-și vândă acțiunile este obligat să trimită organului executiv al societății o ofertă în scris cu indicarea condițiilor tranzacției propuse. Organul executiv este obligat să-i înștiințeze pe ceilalți acționari despre ofertă în termen de 3 zile de la data primirii ei;
b) dacă, în decurs de o lună de la data înștiințării despre oferta acționarului, alți acționari ai societății nu și-au exercitat dreptul de preempțiune asupra acțiunilor înstrăinate, acționarul este în drept să le vândă oricărei alte persoane la un preț nu mai mic decât cel propus acționarilor societății;
c) la cererea creditorilor acționarului societății, acțiunile care aparțin acționarului menționat pot fi vândute în temeiul hotărârii instanței de judecată dacă, în termen de o lună de la data înaintării cererii, acționarii societății nu s-au folosit de dreptul de preempțiune asupra acestor acțiuni;
d) la trecerea dreptului de proprietate asupra acțiunilor pe calea succesiunii, a donației sau din motivul neexecutării gajului, dreptul de preempțiune al acționarilor nu se exercită.

 

4) vânzarea terenului agricol arendat

4. […]

Articolul 1295. Drepturile părților
[…]
(4) Arendașul are drept de preemțiune în cazul vînzării de către arendatorul proprietar a bunurilor date în arendă.
(5) Dispozițiile alin. (4) nu se aplică dacă arenda este inopozabilă terțului cumpărător. Dreptul arendașului de a cere repararea prejudiciului de la arendatorul care a încălcat dreptul de preemțiune rămîne neafectat.

5) vânzarea terenului sau construcției în cazul terenului privat grevat de superficie legală

5. […]

LPA C. civ.

Art. 24. – (1) Proprietarul terenului pe care sînt amplasate bunuri imobile înregistrate separat în capitolul B și care nu devin parte componentă a terenului la 1 martie 2019, conform art. 23, deține un drept de preemțiune în caz de vînzare a bunului imobil înregistrat separat în capitolul B, iar proprietarul bunului imobil înregistrat separat în capitolul B deține un drept de preemțiune în caz de vînzare a terenului.
(2) Dacă bunul imobil înregistrat separat în capitolul B se află pe o parte a terenului și poate fi folosit fără dificultăți pe acea parte a terenului, atunci dreptul de preemțiune se aplică doar în privința părții de teren necesare pentru exercitarea dreptului de proprietate asupra bunului imobil înregistrat separat în capitolul B.
(3) Orice clauză încheiată după 1 martie 2019 care exclude sau limitează dreptul de preemțiune prevăzut de prezentul articol este lovită de nulitate absolută.
(4) Dispozițiile prezentului articol și ale art. 658 alin. (2) din Codul civil nr. 1107/2002 nu se aplică în cazul în care terenul aparține statului sau unității administrativ-teritoriale.

6) vânzarea construcției în cazul terenului grevat de superficie contractuală

6. […]

Articolul 658. Exercitarea dreptului de superficie
(1) Superficiarul poate dispune în mod liber de dreptul său de superficie. În cazul unei construcţii existente, superficiarul poate înstrăina ori ipoteca superficia și construcția numai împreună.
(2) În caz de vînzare a construcției de către superficiar, proprietarul terenului are dreptul de preemțiune.

7) vânzarea monumentului

7. […]

Legea nr. 1530 din 22 iunie 1993 privind ocrotirea monumentelor

Art. 9. – (1) Monumentele ce sînt în proprietate privată pot fi vîndute, donate sau înstrăinate cu notificarea obligatorie a organelor de stat pentru ocrotirea monumentelor. La cumpărarea-vînzarea monumentelor, statul are dreptul de preemţiune.

1. Se aprobă exercitarea dreptului de preemțiune al statului la vînzarea-cumpărarea bunului imobil, proprietate privată, încăpere nelocativă cu suprafața de 358,5 m2 și cu numărul cadastral 0100520.182.01.00.1, situat în mun. Chișinău, str. Mitropolit G. Bănulescu-Bodoni, nr. 16, monument de arhitectură și istorie de categorie națională, în scopul creării Muzeului victimelor deportărilor și represiunilor politice.
[...]
[Hotărârea Guvernului nr. 882 din 1 noiembrie 2017 privind procurarea unui imobil]

8) vânzarea obiectelor de interes public care aparține debitorului insolvabil

8. […]

Legea nr. 149 din 29 iunie 2012 a insolvabilităţii

Articolul 40. Bunurile care nu se includ în masa debitoare
[…]
(4) În cazul valorificării și/sau al lichidării fondului social de locuințe, instituțiilor preșcolare și obiectivelor de infrastructură comunală, autoritățile administrației publice locale au dreptul de preemțiune.

9) vânzarea bunurilor culturale mobile

9. […]

Legea nr. 280 din 27 decembrie 2011 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil

Articolul 19. Comercializarea bunurilor culturale mobile
[…]
(3) Bunurile culturale mobile proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat clasate la categoria „Tezaur” pot face obiectul unor vînzări publice numai în condiţiile exercitării dreptului de preemţiune de către statul Republica Moldova, prin Ministerul Culturii, în conformitate cu legislaţia în vigoare.
(4) Termenul de exercitare a dreptului de preemţiune al statului este de maximum 30 de zile, calculat de la data înregistrării ofertei.
(5) Nerespectarea dispoziţiilor alin. (3) atrage nulitatea absolută a vînzării.

10) vânzarea cotei succesorale

10. […]

Articolul 2488. Dreptul de preemțiune al comoștenitorilor
(1) Dacă un comoștenitor vinde cota sa succesorală unui terț, ceilalți comoștenitori au dreptul de preemțiune.
[…]

11) vânzarea cotei-părți de către asociatul care este parte la contractul de societate civilă

11. […]

Articolul 1931. Transmiterea cotelor către terţi
(1) Cotele-părţi din patrimoniul social sau alte drepturi decurgînd din contract nu pot fi transmise terţilor fără încuviinţarea celorlalţi asociaţi. Încuviinţarea poate fi respinsă doar din motiv temeinic.
(2) În cazul înstrăinării unei cote-părţi din patrimoniul social, ceilalţi asociaţi au dreptul de preemţiune.

12) vânzarea bunului expropriat fără efectuarea lucrărilor

12. […]

Legea nr. 488 din 8 iulie 1999 exproprierii pentru cauză de utilitate publică

Articolul 18. Dreptul de preemţiune
Dacă lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului sau, după caz, cedarea drepturilor asupra imobilului, expropriatul, fost titular de drepturi, are dreptul prioritar de a-l cumpăra la un preţ negociabil ce nu poate fi mai mare decît despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, oferindu-i pentru răspuns un termen de 30 de zile.

13) vânzarea participanțiunii în capitalul societății în comandită de către comanditar

13. […]

Articolul 277. Înstrăinarea participaţiunii comanditarului
(1) Participaţiunea comanditarului poate fi înstrăinată unor terţi şi poate trece succesorilor fără acordul asociaţilor dacă actul de constituire nu prevede altfel.
(2) Comanditarii au dreptul de preemţiune în cazul înstrăinării participaţiunii de către alt comanditar. Regulile privind înstrăinarea participaţiunii în societatea cu răspundere limitată se aplică în modul corespunzător.

14) vânzarea cotei de participare în cooperativă

14. […]

Legea nr. 1007 din 25 aprilie 2002 privind cooperativele de producţie

Articolul 18. Cesiunea cotei de participare
(1) Membrul cooperativei este în drept să vîndă sau să cesioneze în alt mod cota sa de participare conform procedurii stabilite de prezenta lege şi de statutul cooperativei.
(2) Cesionarea cotei de participare către un alt membru al cooperativei se efectuează cu respectarea prevederii art.25 alin.(3) şi nu necesită acordul cooperativei.
(3) Cesionarea cotei de participare către un terţ, care corespunde prevederilor statutului cooperativei, se admite cu acordul adunării generale. În acest caz, alţi membri ai cooperativei au dreptul de preemţiune asupra cotei care se cesionează în termen de o lună de la data depunerii cererii privind cesionarea cotei de participare către un terţ.
(4) Dacă, în termenul indicat la alin.(3), nici unul din ceilalţi membri ai cooperativei nu a depus cerere de a procura cota de participare ce se cesionează, această cotă poate fi cesionată unui terţ cu acordul adunării generale.
(5) În cazul refuzului adunării generale de a accepta cesionarea cotei conform alin.(3) sau (4), cooperativa este obligată să restituie solicitantului valoarea cotei sale potrivit art.21.

IV. Natura juridică a dreptului de preemțiune

15. […]

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 1143 [online]. Codul civil Adnotat [citat 8 ianuarie 2021]. Disponibil: animus.md/adnotari/1143/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.

Lecție online privind dreptul de preemțiune