Articolul 532. Posesiunea necesară uzucapiunii

(1) Cu excepţia cazurilor expres prevăzute de lege, nu poate produce efecte juridice decît posesiunea utilă. Pînă la proba contrară, posesiunea este prezumată a fi utilă.
(2) Nu este utilă posesiunea discontinuă, tulburată, clandestină sau precară.
(3) Posesiunea este discontinuă atît timp cît posesorul o exercită cu intermitenţe anormale în raport cu natura bunului. Posesia se consideră continuă dacă s-a pierdut fără voia posesorului, cu condiţia că este restituită în interiorul termenului de 1 an sau dacă, în decursul aceluiaşi termen, posesorul înaintează o acţiune în rezultatul căreia posesia este restituită.
(4) Posesiunea este tulburată atîta timp cît este dobîndită sau conservată prin acte de violenţă, fizică sau morală, care nu sînt provocate de o altă persoană.
(5) Posesiunea este clandestină dacă se exercită astfel încît nu poate fi cunoscută.
(6) Posesiunea este precară cînd nu se exercită sub nume de proprietar.
(7) Discontinuitatea poate fi opusă posesorului de către orice persoană interesată.
(8) Numai persoana faţă de care posesiunea este tulburată sau clandestină poate invoca aceste vicii.
(9) Posesiunea viciată devine utilă îndată ce viciul încetează.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 15 ianuarie 2024

▮ Conceptul de uzucapiune și posesia sub nume de proprietar

Uzucapiunea este definită ca dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun prin exercitarea unei posesii continue, sub nume de proprietar, pentru o perioadă de timp prevăzută de lege. Elementul central al uzucapiunii este posesia sub nume de proprietar (determinată conform art. 484), care implică exercitarea unei stăpâniri efective asupra bunului, cu intenția de a-l deține în mod exclusiv și autonom (adică fără a-l poseda în baza unui raport juridic cu o altă persoană).

Un exemplu clasic de posesie care nu este sub nume de proprietar este cel al chiriașului. Chiriașul nu deține bunul în mod autonom, ci în baza unui raport juridic de locațiune, fiind obligat să respecte condițiile impuse de proprietar. Această posesie este calificată drept precară și nu poate constitui temei pentru uzucapiune.

▮ Distincția dintre posesia nemijlocită și posesia mijlocită

Art. 483 face o distincție clară între posesia nemijlocită și cea mijlocită. Posesia nemijlocită presupune exercitarea directă a controlului asupra bunului, cum ar fi situația unui proprietar care locuiește în imobilul său. Posesia mijlocită, pe de altă parte, apare atunci când bunul este transmis unei alte persoane în baza unui raport juridic, precum locațiunea.

Ilustrație

Este posesor sub nume de proprietar persoana care întră în posesia unui imobil prin putere proprie și ulterior încheie un contract de locațiune. Chiar dacă chiriașul deține bunul în mod nemijlocit, proprietarul continuă să aibă o posesie mijlocită asupra acestuia, ceea ce poate contribui la calculul perioadei de uzucapiune.

▮ Probleme juridice legate de posesia precară

Posesia precară nu poate constitui temei pentru uzucapiune, conform prevederilor art. 524 și urm. Aceasta se caracterizează prin lipsa intenției de a deține bunul în mod exclusiv, fiind împreună cu acceptarea faptului că stăpânirea este temporară și condiționată de voința proprietarului.

Totuși, posesia precară se poate transforma în posesie sub nume de proprietar prin ceea ce legea definește drept intervertirea posesiei conform art. 486. Această schimbare intervine, de exemplu, atunci când locatarul refuză să întoarcă bunul proprietarului după expirarea contractului de locațiune și începe să posede bunul ca și cum ar fi proprietar.

▮ Jurisprudență

1. Simpla construcție și trai într-un imobil pe terenul altuia nu constituie temei de uzucapiune, în special lipsește posesia de bună-credință sub nume de proprietar [Încheierea CSJ din 12 octombrie 2022, cauza nr. 2ra-1025/22].

Citat:

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că, pretențiile lui BI nu cad sub incidența institutului uzucapiunii or, ultimul se află în relații de locațiune (arendă) cu Consiliul mun. Chișinău, iar prin contractul de arendă (locațiune) nr. 015/13 din 01 martie 1996 reclamantului BI i-au fost transmise în chirie spațiile nelocuibile cu suprafața de 25,5 m2 din str. xxxx „x” pe un termen de 3 ani.
Astfel, faptul că bunul imobil a fost închiriat de la autoritatea publică locală, denotă că bunurile respective au proprietar, circumstanțe de fapt și de drept care exclud dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
A conchis că, în condițiile în care apelantul BI nu a posedat cu bună credință timp de 15 ani sub nume de proprietar bunul imobil (inclusiv imobilul locativ), în plus imobilul din xxxx este înregistrat în registrul bunurilor imobile cu nr cadastral xxxx, reclamantul nu va putea dobândi dreptul de proprietate asupra acestuia prin uzucapiune deoarece nu au fost întrunite condițiile legale în acest sens or, în caz contrar autoritatea publică locală va fi expropriată de un bun imobil care îi aparține.