Articolul 37. Votul necesar pentru adoptarea hotărârilor

(1) Hotărârile adunării generale se adoptă cu mai mult de 1/2 din voturile proprietarilor prezenți sau reprezentați la adunare. În cazul adunării generale prin corespondență sau în formă mixtă, hotărârile adunării generale se adoptă cu mai mult de 1/2 din voturile tuturor proprietarilor din condominiu.
(2) Se adoptă cu cel puțin 2/3 din voturile proprietarilor din condominiu hotărârea adunării generale privind:
a) dizolvarea asociației, numirea lichidatorului și aprobarea bilanțului de lichidare, în cazurile permise de lege;
b) aprobarea condițiilor primirii de către asociație a unei finanțări rambursabile (împrumut, credit, leasing etc.) dacă astfel suma tuturor finanțărilor rambursabile datorate de asociație va depăși suma totală a veniturilor incluse în bugetul anului precedent al asociației;
c) aprobarea bugetului anual al asociației (veniturile planificate, cheltuielile planificate și direcționarea acestor cheltuieli);
d) aprobarea cuantumului cotei de contribuție, a contribuției la fondurile asociației și a altor deduceri și plăți prevăzute de prezenta lege și destinate finanțării proprietății comune (părților comune);
e) acordarea dreptului de folosință, inclusiv a servituților, asupra părților comune.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 8 februarie 2023

▮ I. Scopul articolului

Articolul nu stabilește cerința de cvorum la o adunare generală, care este guvernată de art. 36 alin. (5) [cel puțin 1/2 la adunarea generală] și alin. (7) [cel puțin 1/4 la adunarea generală repetată]. Acest articol stabilete cerința de vot la o adunare care are cvorum conform art. 36 alin. (5) sau, după caz, (7).

▮ II. Cerințele standard de vot

Pentru adunarea generală cu prezență (inclusiv prezență prin mijloace electronice) cerința de vot este majoritatea relativă — cel puțin jumătate din cei prezenți sau reprezentați.

Pentru adunarea generală mixtă sau prin corespondență (inclusiv prezență sau corespondență prin mijloace electronice) cerința de vot este majoritatea absolută – cel puțin jumătate din toți proprietarii.

Ilustrație - adunare generală cu prezență

La o asociație cu 120 de membri, există cvorum dacă la adunarea generală cu prezență sunt prezenți măcar 61 de proprietari.  Pentru ca o hotărâre să fie adoptată valabil se cere votul pro al 31 de proprietari.  Dacă adunarea generală cu prezență este repetată, există cvorum dacă sunt prezenți măcar 31 de proprietari. Pentru ca o hotărâre să fie adoptată valabil se cere votul pro al 16 de proprietari.  

 

Ilustrație - adunare generală mixtă sau prin corespondență

La o asociație cu 120 de membri, există cvorum dacă la adunarea generală mixtă sau cu prezență au participat (și-au exprimat votul) 61 de proprietari.  Pentru ca o hotărâre să fie adoptată valabil se cere votul pro al 61 de proprietari.  Observăm că cerința de cvorum și de vot este aceeași.

▮ III. Cerințele calificate de vot (majoritatea calificată)

Pentru anumite chestiuni extraordinare, art. 37 alin. (2) stabilește cerința de majoritate calificată — 2/3 din toți proprietarii.

În timp ce chestiunile extraordinare de la lit. a), b) și e) par a fi oportune, apreciem că ridicarea chestiunilor de la lit. c) [aprobarea bugetului anual] și d) [aprobarea contribuțiilor către asociație] la chestiuni extraordinare este o greșeală a legiuitorului. Or, problema de bază a asociațiilor de proprietari în condominiu este nevoia de a acoperi cheltuielile comune în condițiile absenteismului și pasivității. Este de așteptat că majoritatea tentativelor de a aproba un buget cu votul al 2/3 din toți proprietarii va eșua. Prin urmare, legiuitorul ar trebui să revină asupra acestei norme și să excludă lit. c) și d), astfel ca aceste chestiuni să cadă în regula de bază de la alin. (1). Notăm că în proiectul inițial de Lege cu privire la condominiu lit. c) și d) lipseau. Ele au fost incluse în proiectul de lege înainte de aprobarea în lectura a doua, fără însă a se bucura de o argumentare convingătoare.

Ilustrație - adunare generală pe chestiuni extraordinare

La o asociație cu 120 de membri, pentru ca o hotărâre pe o chestiune extraordinară să fie adoptată în mod valabil se cere votul pro al 90 de proprietari.  Prin urmare, cvorumul tot nu poate fi mai mic de 90 de voturi când se votează pe această chestiune. 

▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Articolul 37. Votul necesar pentru adoptarea hotărârilor
Alin. (1) enunțul 1 se referă la cele cu prezență. Este ½ din cei prezenți cu cvorum.

Enunțul (2) se referă la adunarea prin corespondență și mixtă, unde majoritatea nu este relativă (din cvorum), ci absolută (din toți proprietarii).

Nu se admite majorarea cerinței de vot prin statut, fiindcă ar duce la blocaje la nivel de asociație. Art. 24(I) din Legea franceză la fel prevede că doar legea poate majora cerința de vot, dar nu și statutul.

Alin. (2) prevede hotărârile considerate cele mai periculoase și stabilește o majoritate absolută calificată de 2/3 din voturi.

▮ Drept comparat

Aceeași regulă: art. 24(I) din Legea franceză; Art. 577-6 (§ 8) din Codul civil belgian.