Articolul 49. Contractarea de către asociație a serviciilor intermediate și răspunderea pentru plata lor

(1) Administratorul asociației încheie cu furnizorul fiecare contract de furnizare a serviciilor intermediate după aprobarea lui prin hotărâre a adunării generale. Aceeași regulă se aplică și contractelor de modificare a acestora.
(2) Prin derogare de la dispozițiile alin. (1), administratorul asociației încheie cu furnizorul contractul de furnizare a serviciilor intermediate fără aprobarea lui prin hotărârea adunării generale în următoarele condiții:
a) proprietarii sau unii dintre aceștia au nevoie de respectivul serviciu și lipsește o hotărâre a adunării generale de refuz în acest sens;
b) contractul corespunde modelului sau tipului aprobat de ANRE sau de altă autoritate competentă; și
c) costul serviciilor este stabilit sub formă de tarif de către ANRE sau altă autoritate competentă.
(3) Din data încheierii între asociație și furnizor a contractului de furnizare a serviciilor intermediate survin următoarele efecte juridice:
a) furnizorul furnizează serviciul fiecărui proprietar al unității, pe durata cât este proprietar, și fiecărui posesor adult al unității, pe durata cât o posedă în fapt (toți împreună numiți în prezentul articol – consumatori de servicii intermediate);
b) fiecare consumator de servicii intermediate, deși nu încheie contract privind serviciile intermediate, se consideră, prin efectul prezentei legi, parte la contractul privind serviciile intermediate, în calitate de consumator de servicii, cu excepția consumatorilor care, în condițiile legii, au un contract individual încheiat cu furnizorul serviciului respectiv;
c) consumatorii de servicii intermediate dintr-o unitate sunt în solidar obligați să plătească furnizorului costul serviciilor repartizat unității care le aparține ori pe care o posedă, conform facturilor emise de către furnizor sau alți intermediari contractați de furnizor ori asociație;
d) furnizorul poartă răspundere pentru prestarea serviciului către consumatorul de servicii intermediate, inclusiv pentru fiabilitatea și calitatea lui, cu excepția neajunsurilor cauzate de infrastructura condominiului, de care este responsabilă asociația;
e) asociația nu are obligația de a plăti furnizorului pentru serviciile intermediate furnizate consumatorilor de servicii intermediate și serviciile respective nu constituie cheltuieli ale asociației;
f) asociația este obligată să ofere furnizorului toate informațiile deținute necesare facturării în privința echipamentelor de măsurare care sunt instalate în condominiu și nu sunt instalate în unități;
g) asociația și fiecare consumator de servicii intermediate pot înainta pretenții furnizorului pentru încălcarea contractului privind furnizarea serviciului intermediat, inclusiv pentru fiabilitatea și calitatea lui;
h) asociația nu poartă răspundere pentru prezentarea de către consumatorul serviciului intermediat a indicațiilor echipamentelor de măsurare instalate în unitate;
i) conform actelor normative în domeniu, furnizorul repartizează între unități costul tuturor serviciilor intermediate și le facturează direct, inclusiv costul care se repartizează:
– unităților debranșate de la serviciu;
– unităților pentru care nu se prezintă indicațiile echipamentelor de măsurare;
– unităților ale căror echipamente de măsurare nu mai sunt conforme cu legea;
j) neachitarea de către o parte din consumatorii de servicii intermediate nu poate servi temei pentru debranșarea totală a clădirii de la rețelele și instalațiile electrice, termice, de gaze, de la rețelele de alimentare cu apă și de canalizare sau limitarea și sistarea furnizării serviciilor respective pentru proprietarii unităților și posesorii lor care își îndeplinesc toate obligațiile de plată în calitate de consumatori de servicii intermediate conform contractului de furnizare a serviciilor intermediate.
(4) Dispozițiile prezentului articol nu se aplică distribuirii între asociație și furnizor a cheltuielilor de reparație a infrastructurii, din cadrul condominiului, de furnizare a serviciilor intermediate.
(5) Un proprietar nu poate declara rezoluțiunea contractului de furnizare a serviciilor intermediate. Hotărârea privind rezoluțiunea contractului de furnizare a serviciilor intermediate se adoptă de adunarea generală. Din data rezoluțiunii sau încetării pe altă cale legală a contractului de furnizare a serviciilor intermediate, consumatorii serviciilor intermediate încetează să fie parte a acestui contract.
(6) Dispozițiile prezentului articol se aplică indiferent de denumirea concretă a contractului cu furnizorul, dacă obiectul lui îl formează serviciile intermediate.
(7) Orice clauză din contractul de furnizare a serviciilor intermediate care derogă de la dispozițiile prezentului articol în detrimentul asociației ori al proprietarilor și al posesorilor de unități este lovită de nulitate absolută.

---

Adnotare:

▮ Reglementări detaliate

• Metodologia privind repartizarea consumului de energie termică şi a costului aferent acestui consum între consumatorii unui bloc locativ conectaţi la sistemul colectiv de alimentare cu energie termică, aprobată prin Ordinul Ministerului Infrastructurii şi Dezvoltării Regionale nr.184 din 31 octombrie 2022;
• Regulamentul cu privire la modul de prestare şi achitare a serviciilor locative, comunale şi necomunale pentru fondul locativ, contorizarea apartamentelor şi condiţiile deconectării acestora de la/reconectării la sistemele de încălzire şi alimentare cu apă, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.191/2002.

▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Articolul 49. Contractarea de către asociație a serviciilor intermediate și răspunderea pentru plata lor
1. În această lege noțiunea „intermediere” este folosită în sens economic și nu juridic. Asociația nu îndeplinește funcția unui intermediar (broker) la încheierea contractului dintre proprietari și furnizori de servicii, în sensul art. 1667 din Codul civil. Împuternicirile asociației sunt mult mai largi. Efectul reglementării este că asociația este un reprezentant indirect al tuturor proprietarilor din condominiu. Nu se cere ca în contract să fie inclusă lista proprietarilor în condominiu. Prin încheierea contractului legea prevede un efect juridic excepțional – fiecare proprietar din condominiu devine parte la contract, ca și cum l-a încheiat de sine stătător. Mai mult, fiecare nou proprietar din condominiu devine, de drept, parte la contract. Avantajul soluției este că așa se explică clar care este temeiul juridic al plăților la care fiecare proprietar este ținut – nu hotărârea adunării generale, ci contractul aprobat prin hotărârea adunării generale. Chiar dacă anumiți proprietari sunt împotriva contractului, ei trebuie să tolereze efectul juridic comun decis de majoritate la adunarea generală.

Alt avantaj al soluției este că se stabilește un raport juridic direct furnizor – proprietar, iar proprietarul are drepturi direct de consumator.

2. Art. 40 alin. (2) din Legea nr. 92 din 29.05.2014 cu privire la energia termică şi promovarea cogenerării prevede că consumatorii din încăperile nelocative din blocurile de locuit încheie contracte individuale de furnizare.

Noua reglementare neagă rolul asociației de consumator de servicii și refurnizori sau subfurnizor de servicii către proprietarii în condominiu. Rolul asociației este doar de a încheia un contract care să stabilească un raport juridic de furnizare dintre furnizor și fiecare proprietar în condominiu ca consumator.

Sistemul actual de facturare se bazează pe art. 25 din Legea nr. 1402 din 24.10.2002 serviciilor publice de gospodărie comunală:

Art.25. – (1) Persoanele fizice şi juridice care beneficiază de servicii publice de gospodărie comunală sînt obligate să achite contravaloarea serviciilor prestate, conform facturilor primite, în termenul prevăzut de contractul încheiat între operator şi consumator.

această regulă este compatibilă cu alin. (3) lit. b) din proiectul de lege, care prevede că proprietarul unității se consideră parte la contract cu furnizorul dacă contractul este încheiat între asociație și furnizor, pe baza hotărârii adunării generale.

(2) Dacă suma datorată, inclusiv penalităţile, nu a fost achitată în termenul stabilit în contract, operatorul poate suspenda executarea contractului cu un preaviz de 5 zile lucrătoare.

(3) Reluarea furnizării/prestării serviciilor publice de gospodărie comunală se va face în termen de 3 zile lucrătoare de la data efectuării plăţii, iar cheltuielile aferente suspendării, respectiv reluării furnizării/prestării serviciului, vor fi suportate de consumator.

(4) Dacă după suspendarea contractului (sau după debranşare) consumatorul nu achită suma datorată, operatorul este în drept să acţioneze consumatorul în judecată.

(5) Agenţii economici care furnizează/prestează servicii de gospodărie comunală fără contracte cu consumatorii, în caz de neachitare a sumelor datorate, pot acţiona conform prevederilor alin.(2)-(4).

această regulă nu este compatibilă cu alin. (3) din proiect, dar ea poate funcționa pe durata tranzitorie, adică până la prima încheiere a contractului.

(6) Sumele încasate de către intermediari la decontări în baza bonurilor de plată perfectate de ei se transferă operatorilor şi se atribuie de către aceştia în contul facturilor expuse spre plată în baza contractelor de furnizare/prestare a serviciilor publice de gospodărie comunală, încheiate cu gestionarii fondului locativ. Volumul serviciului facturat în baza contractelor şi nedistribuit spre plată consumatorilor rămîne în seama gestionarului fondului locativ, care este obligat să-l achite operatorului în mărimea şi în termenul prevăzute în factură.

această regulă nu este compatibilă cu alin. (3) din proiect, fiindcă asociația nu este garant financiar al proprietarilor/consumatorilor de servicii intermediate. Prezenta lege nu permite să existe „volum al serviciului nedistribuit spre plată consumatorilor” (art. 49 alin. (3) lit. i)).

Art. 90 cuprinde norme tranzitorii în acest sens.