Articolul 59. Simplificarea colectării datoriilor proprietarilor față de asociație. Împuternicirile persoanei autorizate

(1) Persoana care convoacă, în condițiile prezentei legi, adunarea generală are dreptul să desemneze un notar, un executor judecătoresc sau un avocat (în continuare – persoană autorizată) care va îndeplini funcțiile secretarului adunării generale. În acest caz, se consideră că toți participanții la adunarea generală sunt de acord cu desemnarea persoanei autorizate în calitate de secretar, cu excepția cazului în care adunarea generală hotărăște, înainte de examinarea chestiunilor de pe ordinea de zi, să nu desemneze persoana autorizată în calitate de secretar și desemnează o altă persoană în această calitate.
(2) Persoana autorizată care îndeplinește funcțiile secretarului adunării generale este responsabilă de:
a) verificarea respectării regulilor de convocare a adunării generale și poate, în acest scop, constata faptul transmiterii înștiințării conform art. 35 alin. (4) sau, după caz, a buletinelor de vot;
b) înregistrarea participanților la adunarea generală, verificarea împuternicirilor acestora și constatarea întrunirii cvorumului;
c) numărarea voturilor exprimate la adunarea generală sau, după caz, a buletinelor de vot și constatarea adoptării sau neadoptării hotărârii propuse;
d) verificarea textului hotărârii adoptate cu privire la fiecare chestiune din ordinea de zi a adunării;
e) verificarea aducerii la cunoștința proprietarilor a procesului-verbal al adunării generale.
(3) Persoana autorizată nu este responsabilă de nicio altă informație din procesul-verbal al adunării generale. O mențiune în acest sens se va face în girul aplicat de persoana autorizată procesului-verbal. Modelul girului se aprobă de Ministerul Justiției.
(4) Persoana autorizată care îndeplinește funcția de secretar al adunării nu poartă nicio răspundere dacă hotărârea adunării generale este anulată din cauza unei alte împrejurări decât cea de care ea este responsabilă conform alin. (2).
(5) În toate cazurile, președintele ședinței adunării generale este responsabil de corectitudinea tuturor informațiilor consemnate în procesul-verbal al adunării generale.
(6) Procesul-verbal care este întocmit corespunzător și care poartă girul persoanei autorizate constituie document executoriu în sensul art. 11 din Codul de executare nr. 443/2004 în privința obligațiilor pecuniare care cad în sarcina proprietarilor față de asociație, calculate în conformitate cu hotărârea adunării generale cuprinsă în procesul-verbal respectiv.
(7) Procesul-verbal prevăzut la alin. (6) constituie document executoriu doar în privința plăților datorate și devenite scadente între data adoptării hotărârii adunării generale consemnate în procesul-verbal și data expirării termenului de 2 ani de la data desfășurării adunării generale la care se referă.

---

Adnotare:

▮ Modelului girului aplicat de către persoana autorizată

Modelul girului a fost aprobat prin Ordinul Ministerului Justiției nr. 263 din 23 octombrie 2023 privind aprobarea modelului girului aplicat de către persoana autorizată pe procesul-verbal al adunării generale a asociaţiei de proprietari din condominiu.

▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Articolul 59. Simplificarea colectării datoriilor proprietarilor față de asociație
Procesul-verbal este document executoriu, însă se execută hotărârea adunării consemnată în acel proces-verbal. Pentru proprietarii din condominiu sunt obligatorii nu procesele-verbale, ci hotărârile consemnate în procese-verbale. La fel, în caz de ilegalitate, se anulează nu procesele-verbale, ci hotărârile consemnate în ele (v. art. 202 Cod civil).

Procesul-verbal este document executoriu cu două condiții:

1) condiția de formă: procesul-verbal să poarte girul persoanei autorizate, care se aplică dacă s-au îndeplinit formalitățile cerute de articolul dat;

2) condiția de fond: el este document executoriu doar pentru obligațiile de plată „în privința obligațiilor pecuniare care cad în sarcina proprietarilor față de asociație, calculate în conformitate cu hotărârea adunării generale cuprinsă în procesul-verbal respectiv”.

Art. 109 completează art. 11 din Codul de executare.

Deoarece este un instrument extraordinar, prin care proprietarii sunt urmăriți silit la plăți de către asociație, se instituie un termen-limită de 2 ani. După expirarea acestui termen, hotărârea adunării generale nu se stinge, plățile continuă să fie datorate de proprietari conform hotărârii. Unicul efect al expirării termenului-limită este că procesul-verbal încetează să fie document executoriu pentru plățile datorate și devenite scadente după perioada de 2 ani.

Nu se stabilește o limită de timp când documentul executoriu poate fi prezentat spre executare. Este posibil ca documentul executoriu să fie prezentat spre executare executorului judecătoresc și după expirarea termenului de 2 ani, însă cu condiția că asociația cere să se plătească anume o datorie datorată și devenită scadentă (ajunsă la termen de plată) în interiorul perioadei de 2 ani.

Prin urmare, adunarea generală va trebui să repete procedura fiecare doi ani dacă dorește să poată în continuu colecta pe cale simplificată datoriile de la proprietarii din condominiu.

Mecanismul de plată vizează doar obligațiile de plată ale proprietarului față de asociație, nu și față de furnizorii de servicii intermediate de asociație, care constituie obligații de plată ale proprietarului față de furnizor conform art. 49.

La fel, ele nu se pot referi la obligațiile de plată ale proprietarilor față de gestionar, fiindcă legea interzice plățile directe către gestionar dacă există o asociație (art. 83 alin.(4)).