Articolul 88. Constituirea condominiului în clădirile date în exploatare până la data intrării în vigoare a prezentului capitol

(1) La data intrării în vigoare a prezentului capitol, terenul, clădirea dată în exploatare înainte de intrarea în vigoare a prezentului capitol și încăperile izolate din cadrul clădirii înregistrate cu număr cadastral distinct se declară condominiu prin efectul prezentei legi. Această regulă nu se aplică dacă în cadrul clădirii nu sunt înregistrate încăperi izolate cu număr cadastral distinct.
(2) La data intrării în vigoare a prezentului capitol, părțile comune din condominiul declarat prin alin. (1) trec, cu titlu gratuit, în proprietatea comună pe cote-părți a proprietarilor de unități, cu excepția construcțiilor și a terenurilor aflate în proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, în privința cărora există contract de arendă, de concesiune sau de superficie. [textul cu italic intrat în vigoare la 2 august 2023 conform Legii nr. 193 din 14 iulie 2023]
(3) Înregistrările din registrul bunurilor imobile privitoare la proprietarul terenului (capitolul A) din condominiul declarat prin alin. (1) se vor radia și se va face însemnarea „condominiu”.
(4) Înregistrările din registrul bunurilor imobile privitoare la proprietarul clădirii (capitolul B) din condominiul declarat prin alin. (1) se vor radia și se va face însemnarea „condominiu”.
(5) În cazul în care persoana a fost înregistrată înainte de data intrării în vigoare a prezentului capitol în calitate de proprietar al clădirii din condominiul declarat prin alin. (1), iar clădirea are încăperi izolate care nu sunt înregistrate cu număr cadastral distinct, această persoană are dreptul, fără consimțământul proprietarilor de unități, de a înregistra încăperi izolate cu număr cadastral distinct și dreptul său de proprietate asupra lor conform legislației privind cadastrul bunurilor imobile. În cazul în care clădirea se află în coproprietate, dreptul de proprietate asupra încăperilor izolate nou-înregistrate se înregistrează conform contractului dintre coproprietarii clădirii. De la data acestei înregistrări a încăperilor izolate, ele vor constitui unități în condominiu.
(6) Până la momentul înregistrării încăperilor izolate cu număr cadastral distinct conform alin. (5), se vor aplica următoarele reguli:
a) persoana menționată la alin. (5) se consideră că deține o cotă-parte din condominiu pe baza suprafeței tuturor încăperilor izolate din acea clădire care nu sunt înregistrate cu număr cadastral distinct;
b) dispozițiile alin. (4) nu se aplică, înregistrările din registrul bunurilor imobile privitoare la proprietarul clădirii (capitolul B) din condominiul declarat prin alin. (1) se mențin și se completează cu însemnarea „condominiu incomplet”.
(7) În cazul în care persoana indicată la alin. (5) este statul sau unitatea administrativ-teritorială, iar clădirea din condominiul declarat prin alin. (1) are destinație locativă, dreptul de a înregistra încăperea izolată cu număr cadastral distinct se stinge la data de 31 mai 2026. [textul cu bold italic intrat în vigoare la 31 mai 2024 conform Legii nr. 124 din 30 mai 2024] [textul anterior: la expirarea termenului de 1 an de la data intrării în vigoare a prezentului capitol. Încăperile izolate care nu au fost înregistrate cu număr cadastral distinct în termen de 3 ani se consideră, de la data expirării acestui termen, părți comune din condominiu].
(8) Dispozițiile prezentului articol se aplică indiferent dacă proprietarii încăperilor izolate sunt sau nu sunt organizați într-o asociație sau cooperativă de orice fel.
(9) Dispozițiile prezentului capitol aplicabile clădirilor cu destinație locativă se aplică și în cazul în care în cadrul clădirii există unele unități cu altă destinație decât cea locativă.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 6 aprilie 2025

▮ I. Scopul

Art. 88 a intrat în vigoare la 29 iulie 2023 (potrivit art. 103 din Legea 187/2022).

Prin urmare, la această dată s-a produs efectul translativ de proprietate prevăzut de acest articol.

După cum menționează Nota informativă a proiectul legii 187/2022, acest articol „are efect constitutiv, adică condominiul se consideră format direct prin efectul legii (ipso jure), fără a fi necesară vreo manifestare de voință a proprietarilor din unități (fără act de constituire a condominiului, fără înregistrare în registrul bunurilor imobile și fără formarea unei asociații).”

▮ II. Limitele impuse de alte articole

Totuși, anumite articole din Legea 187/2022 limitează efectul translativ de proprietate al art. 88, și anume:

• art. 90: exclude din condominiul declarat conform art. 88 dreptul de proprietate asupra terenului atunci când terenurl aparține statutului sau unităților administrativ-teritoriale, iar construcția în care există încăperi izolate este una nelocativă.  Proprietarilor în condominiu li se declară prin lege doar un drept de superficie;
• art. 95: exclude din condominiul declarat conform art. 88 dreptul de proprietate asupra terenului aflat în proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, dacă suprafața terenului depășește cu 10% suprafața la sol a construcțiilor din condominiu (pentru detalii → adnotarea la art. 95 Legea 187/2022);
• art. 97: exclude din condominiul dreptul de proprietate asupra terenului aflat în proprietatea persoanelor fizice sau juridice particulare (altele decât statul sau a UAT) și stabilește un mecanism de stabilire a suprafeței necesare. Aici nu se aplică criteriul dacă suprafața terenului depășește 10% din suprafața la sol a construcțiilor din condominiu (pentru detalii → adnotarea la art. 97 Legea 187/2022);
• art. 93: exclude din condominiul declarat conform art. 88 construcțiile fără încăperi izolate care aparțin terților proprietari (pentru detalii → adnotarea la art. 93 Legea 187/2022).

▮ Excepția introdusă la 2 august 2023

Excepția introdusă la 2 august 2023 la alin. (1), prin care, pentru anumite condominii, părțile comune nu trec în proprietatea proprietarilor de unități, ar trebui să fie supusă controlului de constituționalitate. La 29 iulie 2023 a intrat în vigoare alin. (1) în redacția inițială, care nu prevedea această excepție. Prin urmare, deja la acea dată toți proprietarii de unități au dobândit gratuit proprietatea asupra părților comune. După ce norma a fost în vigoare 4 zile pline, în a cincea zi intră în vigoare excepția. Efectul pretins al excepției este că anumite terenuri pe care se află blocuri locative ar înceta să fie proprietatea comună a proprietarilor de unități din acele blocuri. Astfel, Parlamentul a operat o expropriere prin lege, fără a exista o cauză de utilitate publică și fără a despăgubi proprietarii de unități, care 4 zile au fost proprietari. O asemenea măsură legislativă ar putea fi neconformă cu art. 46 al Constituției Republicii Moldova.

Lecție online privind condominiul #1, 10 decembrie 2022

▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Articolul 92. Constituirea condominiului în clădirile date în exploatare până la data intrării în vigoare a prezentului capitol
1. Reglementarea reia art. 47 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).

2. Art. 92 este o prevedere-cheie a implementării conceptului de condominiu pentru vechile blocuri locative și vechile construcții cu încăperi izolate nelocative unde condominiul nu s-a format din cauza pasivității ori a dificultăților inerente procedurilor legale.

Art. 92 are efect constitutiv, adică condominiul se consideră format direct prin efectul legii (ipso jure), fără a fi necesară vreo manifestare de voință a proprietarilor din unități (fără act de constituire a condominiului, fără înregistrare în registrul bunurilor imobile și fără formarea unei asociații).

Din momentul ce un condominiu apare conform art. 92, primesc aplicare imediată articolele prezentei legi și, conform art. 7, atâta timp cât o asociație nu este formată, proprietarii din condominiu formează o comunitate, statutul căreia este determinat de Capitolul V.

3. Tehnica declarării condominiului prin lege este paralelă cu și nu are intenția să substituie art. 42¹ din Legea cadastrului bunurilor imobile, care permite, deja din 2020, formarea simplificată a condominiului la cererea unui singur proprietar al unei unități.

Persoanele interesate pot alege care dintre mecanismele de constituire a condominiului sunt mai accesibile pentru ele.

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 88 Legea condominiu [online]. Codul civil Adnotat [citat 5.05.2025]. Disponibil: animus.md/adnotari/condominiu88/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.