Decizie neinspirată: interzicerea superficiei pe terenurile statului și autorităților locale

9 decembrie 2022, Chișinău

Am primit o scrisoare din teritoriu privind transmiterea terenului unității administrativ teritoriale (UAT) și constituirea unei superficii.

Problema ridicării unei construcții private pe terenul autorității publice este deosebit de importantă, fiindcă, în Republica Moldova, proprietatea este perpetuă (veșnică), iar odată cu ridicarea unei construcții private pe terenul autorității, ultima practic pierde folosul din această proprietate, fiind nevoită permanent să tolereze folosirea terenului de către proprietarul privat.

Din acest motiv, la 1 martie 2019 s-a completat art. 459 și 460 din Codul civil și s-a prevăzut că, tot ce se ridică pe teren face parte din teren și aparține proprietarului terenului. Unica excepție este cazul când terțul (constructorul) obține un drept temporar, numit drept de superficie, și la expirarea acestui drept, el pierde nu doar dreptul de folosință al terenului, ci pierde chiar proprietatea asupra construcției. Mai mult despre acest drept puteți citi la https://animus.md/adnotari/654/

Eu știam că UAT pot constitui superficie asupra terenurilor ce le aparțin. Totuși, după ce am citit noul art. 17¹ alin. (4) din Legea nr. 121 din 4 mai 2007 privind administrarea şi deetatizarea proprietăţii publice, introdus prin Legea nr. 220/2021, am dubii. Acesta prevede:

(4) Darea în locațiune/arendă sau în superficie a terenurilor proprietate publică din domeniul privat libere de construcții/edificii, a altor bunuri legate solid de pământ în scopul edificării pe acestea a unor construcții nu se admite.

Interdicția legală nu face distincție după cum terenul aparține statului sau UAT.

La interpretarea unei norme neclare trebuie luată în cont Nota informativă care a însoțit proiectul și alte acte subsecvente (art. 71 alin. (4) din Legea cu privire la actele normative, nr. 100 din 22 decembrie 2017).

După ce am citit actele de pe pagina Parlamentului aferente proiectului de lege, am înțeles următoarele:

• autorul oficial, un deputat, a scris în Nota informativă că scopul art. 17¹ este să răspundă la numeroasele adresări ale UAT, care au nevoie de un cadru legal pentru transmiterea în locațiune a terenurilor acestora.  Deci, este clar că acest articol se adresa UAT;
• în sinteza (propunerile ulterioare la proiect) se vede că s-a propus adăugarea „superficiei”, apoi Direcția Juridică a Parlamentului a atras atenția că alin. (4) nu specifică doar statul, însemnând că se referă și la UAT, iar autorul proiectului de lege ar trebui să clarifice acest aspect.  Deși în denumirea articolului s-a inclus cuvântul „statul”, și, aparent, art. 17¹ s-ar aplica doar terenurilor statului, această precizare nu s-a făcut în alin. (4);
• CALM, care este conceput anume pentru a proteja interesele UAT, nu a comentat/criticat nicicum alin. (4) (cel puțin asta nu apare din sinteză). Nu știu care era poziția CALM în culoare. Scriu despre CALM, deoarece anterior m-am expus critic asupra unor abordări ale acestei asociații obștești. M-aș fi așteptat ca ei să se opună la această interdicție.

În concluzie, nu cred că astăzi se poate legal constitui un drept de superficie pe terenul UAT sau a statului dacă terenul nu are edificii pe el. Dacă se interzice pe terenul din domeniul privat, cu atât mai mult (a fortiori) se interzice pe terenul din domeniul public.

Soluția îmi pare neinspirată. Istoric dreptul de superficie a fost reglementat anume pentru a permite autorităților publice să păstreze proprietatea asupra terenului, dar să transmită dezvoltarea lui, pe o perioadă, unui terț privat. Important este contractul să prevadă în ce condiții se stinge superficia și construcția se atribuie în proprietatea autorității publice (în normal, autoritatea publică ar trebui să specifice în contract că ea nu va plăti nicio compensație pentru valoarea construcției).

În aceste condiții, se ridică problema dacă Legea privind parteneriatul public-privat mai are o rațiune de a fi, deoarece anume acolo se reglementează PPPul sub forma BOT (build-operate-transfer), în care autoritatea publică ar fi putut să ofere terenul unui partener privat, pentru a fi construit și operat (e.g. un stadion sau un spital), iar la finele parteneriatului autoritatea să-l primească în stare funcțională și gratuit.

Așa și trăim.