Articolul 1293. Notarea arendei, înregistrarea arendei

(1) Arenda terenurilor agricole încheiată pe un termen mai mare de 5 ani trebuie notată în registrul bunurilor imobile.
(2) În cazul în care un arendaş încheie contracte de arendă cu mai mulţi arendatori, la iniţiativa autorităţii administraţiei publice locale, primirea cererilor de notare a arendei în registrul bunurilor imobile se efectuează de către registratorul organului cadastral teritorial pe teritoriul localităţii.
(3) Organul cadastral teritorial prezintă, în termen de o lună de la efectuarea înregistrărilor, autorităţii administraţiei publice locale de nivelul întîi din zona sa de activitate informaţia respectivă din registrul bunurilor imobile privind notarea arendei sau modificările la notare, precum şi radierea notărilor.
(4) Arenda terenurilor agricole încheiată pe un termen de pînă la 5 ani inclusiv se înregistrează la primăria localităţii în a cărei rază teritorială se află terenurile. Înregistrarea arendei conform prezentului alineat nu produce efectele juridice ale notării în registrul bunurilor imobile.
(5) Arendaşul, în termen de 3 luni de la data încheierii contractului de arendă, asigură notarea arendei conform alin.(1) sau, după caz, asigură înregistrarea arendei conform alin.(4). Nenotarea are ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţ.
(6) În caz de neînregistrare a arendei în termenul prevăzut la alin.(5), arendaşul poartă răspunderea prevăzută de lege.
(7) Notarea benevolă la organul cadastral teritorial a arendei încheiate pe un termen de pînă la 5 ani îl scuteşte pe arendaş de obligaţia de a o înregistra la primărie.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 10 noiembrie 2023

▮ I. Scopul articolului

Contractul de arendă este valabil și își produce efectele juridice fără îndeplinirea vreunei formalități de publicitate (notarea sau înregistrarea).

În absența art. 1293, contractului de arendă i s-ar aplica regulile generale privind contractul de locațiune, iar arendașul ar avea interesul să noteze arenda imobilului în registrul bunurilor imobile (RBI) pentru a se proteja de riscul că proprietarul imobilului arendat se schimbă. Acest risc există, conform art. 1276 alin. (3), dacă arenda imobilului depășește 3 ani, iar arendașul nu se află permanent în posesia bunului arendat. Prin urmare, notarea în RBI oferă opozabilitate față de noul proprietar al imobilului.

Notarea în RBI nu este gândită ca un mecanism de a soluționa drepturile concurente dintre doi arendași.

Art. 1293 modifică logica art. 1276 în mai multe privințe:

1) notarea în RBI este cerută, pentru a obține opozabilitatea menționată în art. 1276 alin. (3), doar pentru arenda mai mare de 5 ani;

2) pentru arenda până la 5 ani se instituie un sistem special de publicitate, mai aproape de agricultor — înregistrarea în registrul special al primăriei.  Alin. (4) anunță că înregistrarea nu este echivalentă cu notarea. Într-adevăr, ea este un sistem de publicitate special.

Cu toate acestea, formalitatea notării în RBI primează. Dacă o arendă a fost notată în RBI, indiferent de durata ei, nu mai este necesară, pentru a atinge publicitatea, înregistrarea ei în registrul primăriei.

Reiterăm, simpla lipsă a înregistrării arendei de până la 5 ani sau simpla notare a arendei care depășește 5 ani nu invalidează dreptul de arendă al arendașului.

▮ II. Efecte

Alin. (5) enunțul 2 prevede că nenotarea are ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţ.  Norma trebuie pusă în contextul primului enunț, care se referă atât la notare în RBI, cât și la înregistrarea la primărie. Prin urmare, efectul inopozabilității contractului față de terț se aplică în cazul ambelor formalități (atât dacă lipsește notarea, care era necesară, cât și dacă lipsește înregistrarea, care era necesară).

Această lacună a enunțului 2 este evidentă din punct de vedere sistemic. Altfel, s-ar considera că arenda cu durata de 5 ani sau mai puțin care nu este neînregistrată la primărie oricum este opozabilă terților.

O problemă distinctă este care este efectul acestei inopozabilități. Ea poate fi invocată de un cumpărător pentru a arăta că, în sensul art. 1276, el nu s-a subrogat în drepturile și obligațiile de arendator atunci când a cumpărat terenul arendat. Totuși, art. 1276 recunoaște că opozabilitatea se obține nu doar prin notare, ci și prin cunoaștere efectivă despre posesie. Și invers, cumpărătorul care cunoștea efectiv despre o arendă de 5 ani sau mai puțin neînregistrată va fi oprit să invoce art. 1276.

Art. 1293 nu rezolvă problema conflictului dintre doi arendași paraleli. Ea se rezolvă de art. 495 → adnotarea la art. 495.

Ilustrație

În ianuarie 2021 proprietarul terenului agricol din extravilan (P) îl dă în arendă pe exact 5 ani către arendașul A1. Contractul a fost înregistrat în registrul primăriei. Acesta lucrează pâmântul primul an.
În ianuarie 2022 P încheie un contract de arendă nou cu un terț, arendașul A2, având ca obiect același teren agricol.  Aceasta deși contractul cu A1 nu a încetat pe niciun temei (nu a fost reziliat etc.). Arenda a fost notată în RBI, deși înregistrarea la primărie nu a fost radiată.
Ambele contracte de arendă sunt valabile, ele își produc efectele juridice și obligă părțile. Evident, că încheiând contractul de arendă cu A2, P nu își execută obligația de garanție contra evicțiunii față de A1.
P la fel nu își execută obligația de garanție contra evicțiunii față de A2, deoarece i-a promis posesia unui bun care deja se află în posesia și folosința lui A1.
Între A1 și A2 nu există raporturi contractuale și nici raporturi reale.  Între ei se aplică doar regulile posesiei. În conflictul dintre ei asupra poseisie, art. 495 dă câștig de cauză celui dintre ei care era de bună-credință, adică, la data încheierii contractului său, el nu știa și nici nu trebuia să știe că bunul deja se află în posesia unui alt arendaș.  În speță, A1 este de bună-credință, pe când A2 poate fi declarat de rea-credință dacă se demonstrează că cunoștea sau trebuia să cunoască despre faptul că A1 este posesor și are un drept de posesie.  Înregistrarea contractului lui A1 la primărie constituie o probă serioasă a relei-credințe a lui A2.

Dacă ambii sunt de bună-credință, decisiv este art. 495 alin. (3) enunțul 3: dacă această regulă nu se poate aplica, este preferată posesia legitimă care s-a exercitat prima.  Astfel, conflictul dintre cei doi posesori nu se soluționează exclusiv pe baza criteriului bunei-credințe și al priorității în timp a exercitării posesiei.

 

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 1293 [online]. Codul civil Adnotat [citat 21.11.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/1293/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.