Articolul 561. Modul de partaj al bunului proprietate comună pe cote-părţi

(1) Partajul bunului proprietate comună pe cote-părţi se face în natură, proporţional cotei-părţi a fiecărui coproprietar.
(2) Bunurile care compun o unitate economică, un set sau o altă universalitate a cărei separare îi va reduce valoarea nu vor fi partajate în natură dacă cel puţin unul dintre coproprietari se opune unui asemenea mod de partaj.
(3) Dacă bunul proprietate comună pe cote-părţi este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se face prin:
a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unui coproprietar sau în favoarea mai multor coproprietari, la cererea lor comună. În cazul mai multor cereri de atribuire care se contrazic reciproc, instanţa de judecată aplică dispoziţiile art.562;
b) vînzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînţelegere, la licitaţie şi distribuirea preţului către coproprietari proporţional cotei-părţi a fiecăruia dintre ei, dacă niciunul dintre coproprietari nu a cerut atribuirea întregului bun sau dacă această cerere nu poate fi satisfăcută.
(4) În cazul în care unui dintre coproprietari îi este atribuită o parte reală (lot de atribuire) mai mare decît cota sa parte, celorlalţi coproprietari li se atribuie o sultă.
(5) În cazul divizării unui imobil, instanţa de judecată poate constitui un drept de servitute sau un alt drept real limitat pentru a permite folosirea corespunzătoare a bunului nou-format.
(6) Instanţa de judecată nu poate dispune un mod de partaj la care obiectează toţi coproprietarii.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 5 septembrie 2020 | Actualizat: 8 octombrie 2020

▮ Apartamentul (unitatea în condominiu) ca bun indivizibil

În cazul imobilului care constituie unitate în condominiu (e.g. apartamentul), există o imposibilitate juridică de divizare, fiindcă pentru apariția unei unități noi, se cere modificarea actului de constituire a condominiului de către majoritatea calificată a voturilor membrilor condominiului. Jurisprudența națională adeseori se încredințează în rapoarte de expertiză ori de constatare tehnico-științifică, care confirmă că divizarea în natură nu este posibilă (v., de exemplu, Încheierea Col. civ. CSJ din 10 noiembrie 2021 (dosarul nr. 2ra-1429/21); Decizia Col. civ. CSJ din 19 august 2020 (cauza nr. 2ra-872/20)).  Menționăm și soluția dată prin hotărârea din 13 decembrie 2019 a Judecătoriei Chișinău în cauza nr. 2-21386/2019 (menținută în apel și prin Încheierea Col. civ. CSJ din 8 septembrie 2021, dosarul nr. 2ra-1164/2021), care a reținut în mod convingător:

„Orice apartament este compus din încăperi pentru dormitor, antreu, baie, bucătărie. Aceste încăperi locative nu pot fi partajate în natură.

Imposibilitatea partajării în natură a apartamentelor din blocurile locative este o concluzie pe care instanța a constatat-o ca fiind unanim cunoscută, ea nu necesită a fi dovedită suplimentar. În fiecare apartament există doar o singură intrare, există numai o bucătărie, un antreu, o baie și un veceu, iar reutilarea altor încăperi nu este posibilă, fiindcă se pierde din suprafața locativă. Plus la toate, încăperi de acest tip nu pot fi amenajate deasupra altor încăperi de locuit de la alte nivele ale blocului locativ, normele în construcții nu permit reutilarea lor, or, dacă baia sau robinetul de la bucătărie va fi instalat asupra dormitorului vecinului de la alt nivel, ultimul va fi îndreptățit să invoce încălcarea art. 8 din CEDO.”

La fel, în jurisprudența germană s-a reținut că un teren cu construcție pe el ori o unitate în condominiu nu sunt divizibile, v. M. Klose, § 63 Erbauseinandersetzung, cit. supra, p. 382, nr. 102.

▮ Jurisprudență

1. Dacă apartamentul nu poate fi divizat în natură, iar unul din soți locuiește în el, la partaj acelui soț i se atribuie apartamentul în proprietate exclusivă în schimbul unei sulte.
[cauza nr. 2ra-3271/14, Decizia din 28 noiembrie 2014 Col. civ. CSJ]

Citat din Decizia CSJ:

Astfel, în cadrul examinării pricinii s-a stabilit cu certitudine că părţile în timpul căsătoriei au dobîndit următoarele bunuri şi anume: apartamentul nr.27 situat în mun.Chişinău, str.Titulescu,7/3, constituit din două odăi, cu suprafaţa totală de 53,0 m.p., inclusiv suprafaţa locativă de 29,8 m.p. şi automobilul de model „Ford Tranzit” cu n/î CEB 235, caroserie WFOKXXGBVKKK18378, motor KK18378 (f.d.5-7,21, vol.I).
Din concluziile Raportului de expertiză nr.1160 din 05 iulie 2013, reiese că partajarea sau stabilirea modului de folosinţă în natură a apartamentului nr.27 din str.N.Titulescu, 47/3, mun.Chişinău, nu este posibilă. Valoarea de piaţă a apartamentului constituie 510 100 lei (f.d.78-82, vol.II).
Iar, Raportul de expertiză nr.359 din 26 iunie 2009 stabileşte că preţul de piaţă al automobilului de model „Ford Tranzit” cu n/î CEB 235, caroserie WFOKXXGBVKKK 18378, motor KK18378, la momentul evaluării, fără a lua în
calcul starea tehnică a remorcii, motorului, saşiului şi transmisiei poate să constituie 25907 lei sau 1637 euro (f.d.135-137, vol.I)
Dat fiind faptul că se constată cu certitudine că partajarea în natură a bunurilor care aparţin cu drept de proprietate comună în devălmăşie a foştilor soţi Raeţchi şi anume, apartamentul nr.27 din str.N.Titulescu, 47/3, mun.Chişinău şi automobilul de model „Ford Tranzit” cu n/î CEB 235, caroserie FOKXXGBVKKK 18378, motor KK18378, este imposibilă, iar părţile pe parcursul examinării pricinii nu au ajuns la un numitor comun privind modul de partajare a bunurilor şi că într-un final au renunţat la încheierea unei tranzacţii de
împăcare, iar intimata Valentina Raeţcaia la moment locuieşte în apartamentul litigios şi nu dispune de un alt spaţiu locativ, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a atribui în natură Valentinei Raeţcaia apartamentul nr. 27 din str.N.Titulescu,
47/3, mun. Chişinău, constituit din două odăi cu suprafaţa totală de 53,0 m.p., inclusiv suprafaţa locativă de 29,8m.p. apreciat conform Raportului de expertiză nr. 1160 din 05 iulie 2013 la preţul de 510100 lei cu încasarea de la aceasta în beneficiul lui Vasile Raeţchi a unei sulte în mărime de 255050 lei, ceea ce
constituie ½ cotă-parte din preţul apartamentului, iar lui Vasile Raeţchii i se atribuie în natură automobilul de model „Ford Tranzit” cu n/î CEB 235, caroserie WFOKXXGBVKKK 18378, motor KK18378, apreciat conform Raportului de expertiză nr.359 din 26 iunie 2009 la preţul de 25907 lei, cu încasarea de la acesta în beneficiul Valentinei Raeţcaia a unei sulte în mărime de 12953,5 lei, ceea ce constituie ½ cotă-parte din preţul automobilului.

2. Încheierea Col. civ. CSJ din 7 octombrie 2020 (cauza nr. 2ra-1240/20).

Citat din Încheiere:

La fel, instanța de fond a constatat că soții [soțul BF] și [soția BT] în timpul căsătoriei au dobândit împreună lotul pomicol nr. 58, situat în mun.
Chișinău, comuna Trușeni, extravilan, Întovărășirea Pomicolă „Plai” și căsuța sezonieră cu valoarea estimată în sumă de 361 000 lei, care reprezintă proprietatea comună în devălmăşie a [soțul BF] și [soția BT].
De asemenea, luând în considerație opinia părților cu privire la partajarea apartamentului în litigiu, prima instanță a considerat necesar de a transmite
apartamentul nr.[…] situat pe str. V. Dokuceaev 13, municipiul Chișinău, [soției BT], [copilului participant la privatizare LB] și [copilului participant la privatizare BR], cu obligarea ultimilor să-i achite lui [soțul BF] o sultă bănească în mărime de 96 842 de lei, ce constituie contravaloarea a ¼ cotă-parte din apartamentul menționat.
Totodată, instanța de judecată a specificat că deoarece [soțul BF] se folosește de lotul pomicol nr.58 situat în mun. Chișinău, comuna Trușeni,
extravilan, Întovărășirea Pomicolă „Plai” și căsuța sezonieră, lui [soțul BF] urmează să-i fie atribuit lotul pomicol și căsuța sezonieră cu obligarea ultimului să-i achite [soția BT] o sultă bănească în sumă de 180 500 lei, ceea ce constituie ½ cotă-parte din bunurile imobile menționate.

3. Partajul implică plata unei sulte de către coproprietarul care cere atribuirea întregului bun; el nu poate cere atribuirea gratuită [A se vedea cauza nr. 2ra–1176/20, Încheierea Col. civ. CSJ. din 7 octombrie 2020].  Acțiunea în partaj ori în rectificare respinsă.

Citat din Încheierea CSJ:

[Reclamantul coproprietar] [c]onsideră că, este necesară partajarea acestui bun imobil în natură proporțional cotelor-părți deținută de coproprietari, în baza hotărârii instanței de judecată, deoarece bunul imobil proprietate comună pe cote-părți este divizibil și urmează a fi împărțit în natură, ținând cont de mărimea cotei-părți deținute de fiecare.

Fiind proprietarul a 2/3 cote-părți din imobilul cu nr. cadastral XXX, cu suprafața de 79.1 m.p, situat în XXX, urmează să-i fie atribuită în natură această parte. Astfel, a solicitat admiterea cererii de chemare în judecată, partajarea bunului imobil, casa de locuit cu nr. cadastral XXX, cu suprafața de 79.1 m.p, situat în XXX proporțional cotelor-părți, fiindu-i atribuit 2/3 cotă-parte din imobilul menționat în natură, iar pârâtului 1/3 cotă-parte.
La 20.02.2019, reclamantul a depus o cerere privind modificarea cerințelor din acțiune, indicându-se ca intervenient accesoriu Serviciul Cadastral Teritorial. Prin cererea depusă, reclamantul a solicitat deja radierea din Registrul bunurilor imobile a înregistrărilor privind dreptul de proprietate a municipiului Chișinău, datorită faptului că conform expertizei, nu este posibilă partajarea în natură a bunului în litigiu, și nu poate fi identificată 1/3 cotă-parte din bunul imobil ce-i aparține Primăriei mun. Chișinău.

Totodată, instanţa de apel a reţinut că, acțiunea în sensul solicitat nu poate fi satisfăcută, însă, reclamantul deține dreptul prioritar de procurare a cotei-părți din bunul imobil de la municipalitate, prin urmare, urmează să-și realizeze acest drept în procedura respectivă, dar nu prin stingerea dreptului de proprietate asupra terenului cu obținerea gratuită a acestui bun imobil, proprietate municipală. Or, instanța nu are niciun temei legal de a expropria Primăria mun. Chișinău de partea din imobil ce-i aparține în gestiune.

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 561 [online]. Codul civil Adnotat [citat 8.09.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/561/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.