L. cond. Articolul 17. Drepturile proprietarului
(1) Proprietarul are dreptul:
a) să folosească unitatea conform destinației, în corespundere cu dispozițiile prezentei legi, ale actului de constituire a condominiului și ale regulamentului condominiului;
b) să folosească părțile comune conform destinației, cu respectarea prezentei legi, a actului de constituire a condominiului și a regulamentului condominiului.
(2) Proprietarul, precum și altă persoană care are dreptul de folosință asupra unității au dreptul să ceară altor proprietari ca unitățile lor și părțile comune să fie folosite conform prezentei legi, actului de constituire a condominiului și regulamentului condominiului.
(3) Proprietarul are dreptul să transmită unitatea în locațiune sau în alt mod de folosință fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari, cu înștiințarea obligatorie a administratorului.
Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 7 august 2024
▮ I. Scopul articolului
Articolul 17 reglementează limitele generale ale dreptului de folosință ale proprietarului asupra celor două obiecte de bază: unitatea (adică apartamentul, biroul etc.) și părțile comune (terenul, scările, ascensorul, fațada, acoperișul etc.). Pentru definiția ce înseamnă „unitate” și ce înseamnă „părți comune” → art. 3, 10 și 11 din L. cond.
▮ II. Alin. (1)
Pe lângă limitele impuse de alte legi (de exemplu, limitele impuse de dreptul de vecinătate conform art. 586 și urm. C. civ.) și acte normative, art. impune proprietarului în condominiu trebuie limite:
a) prezenta lege — a se vedea, de exemplu, art. 18 L. cond. care stabilește aceste limite sub forma unor obligații, cum ar fi cea de a se comporta cu bună-credință și să nu fie egoist, ci să respecte interesele legitime ale celorlalți proprietari în condominiu;
b) actul de constituire a condominiului — care arată limitele de demarcare dintre unități și părțile comune, precum și poate limita folosința părților comune prin instituirea dreptului principal de folosință exclusivă (art. 14 L. cond.) și dreptului accesoriu de folosință exclusivă (art. 15 L. cond.);
c) regulamentul condominiului — este instrumentul cel mai detaliat și energic care poate limita folosința proprietarilor în condominiu, respectarea lui fiind o obligație a fiecărui proprietar în condominiu (art. 29 L. cond.). Acest instrument este mai flexibil, deoarece se adoptă nu de către Parlament (lit. a)) și nu de 2/3 din proprietari prin act autentic (lit. b)), ci de către adunarea generală a asociației în condominiu. Dacă proprietarii în condominiu nu sunt organizați într-o asociație, atunci ei nu pot fi obligați printr-un regulament al condominiu, art. 20 rezervându-l doar formei de organizare a asociației. Dacă lipsește o asociație, proprietarii în condominiu își pot stabili reguli similare de comportament prin contract între ei, și anume un contract privind modul de folosință a părților comune. Aceste contracte, însă, obligă doar părțile contractante (ori dobânditorii lor dacă contractul le era opozabil prin notare în RBI). Altfel, proprietarii care nu sunt parte la contract nu sunt ținuți de el în baza principiului relativității efectelor contractului (art. 1086 C. civ.).
▮ III. Alin. (2)
Alin. (2) are meritul de a preciza persoana îndreptățită să formuleze o pretenție, judiciară sau extrajudiciară (prin somație, notificare, scrisă sau orală etc.), către proprietarul în condominiu care depășește limitele juridice ale folosinței, adică care încalcă limitele arătate la alin. (1).
Aceste persoane îndreptățite sunt:
a) oricare unu proprietar în condominiu;
b) oricare persoană care nu este proprietar în condominiu, dar „are dreptul de folosință asupra unității”. Acest drept de folosință poate rezulta din varii temeiuri legale sau contracte, cum ar fi un contract de locațiune, un contract de comodat (care ar putea include membrii familiei proprietarului în condominiu).
Per a contrario, nu sunt persoane îndreptățite vecinii din alte condominii, autoritățile publice centrale sau locale și alți terți. Aceste categorii de persoane ar putea avea alte drepturi prevăzute de lege de a înainta pretenții către proprietarul în condominiu pentru folosința neconformă a unității sau a părților comune.
Ilustrație Vecinul din alt imobil (din afara acestui condominiu) ar putea formula o pretenție rezultate din încălcarea dreptului de vecinătate (art. 586 și urm. C. civ.). Organul de poliție care ar putea soma proprietarul în condominiu să înceteze încălcarea Codul contravențional și chiar să-l tragă la răspundere contravențională. Este cazul art. 357 al Codului contravențional, care sancționează: • tulburarea liniştii în timpul nopţii, de la ora 22 pînă la ora 7, inclusiv prin cîntare cu voce ridicată, semnalizare acustică, folosire cu intensitate auditivă a aparatajului audiovizual în locuinţe sau în locuri publice, alte acţiuni similare; • efectuarea lucrărilor de reconstrucție sau a altor lucrări, însoțite de zgomot, în încăperile din blocurile locative în zilele de luni până sâmbătă, de la ora 20.00 până la ora 8.00, duminică și în zilele de sărbătoare nelucrătoare prevăzute de Codul muncii.
▮ IV. Alin. (3) înștiințarea despre transmiterea în folosință (locațiune, comodat, uzufruct etc.)
Alin. (3) reiterează atributul de folosință al dreptului de proprietate asupra unui imobil, așa cum este consacrat de art. 500 C. civ.: proprietarul poate să transmită bunul în folosință prin contracte (locațiune, comodat etc.) sau chiar prin simplă acte de toleranță (e.g. o rudă care doarme peste noapte) sau pentru executarea unei obligații legale (e.g. membrii familiei care locuiesc în imobil, proprietarul având obligația legală, instituită de Codul familiei de a le asigura o locuință).
Partea finală a alin. (3) obligă proprietarul în condominiu să înștiințeze „administratorul”, așa cum el este definit în art. 3 L. cond. Prin urmare, această cerință se aplică doar în cazul în care proprietarii în condominiu sunt organizați într-o asociație.
Alin. (3) nu stabilește nicio cerință privind forma și conținutul înștiințării. Prin urmare, proprietarul nu este obligat să transmită asociației o copie după întregul contract de locațiune sau comodat; acestea rămân acte juridice private, fără ca asociația să aibă acces la ele. Informația poate fi, prin urmare, prezentată ca o scrisoare, un email etc., aici aplicându-se art. 31 L. cond. sau, în subsidiar, art. 22 C. civ.
Informația care în mod normal trebuie să se cuprindă în înștiințare sau să rezulte din ea (de exemplu, dacă proprietarul a transmis o copie parțială a contractului de locațiune, comodat etc. sau o copie redactată, a exclus anumite pasaje) este:
a) să identifice unitatea dată în locațiune, comodat etc.: adresa, numărul apartamentului, biroului (eventual, nr. cadastral);
b) durata locațiunii, comodatului etc. sau indicarea că este pe termen nedeterminat, cu consecința că proprietarul va fi obligat să înștiințeze despre data când locațiunea, comodatul etc. a încetat; și
c) identitatea locatarului, comodatarului etc., adică a persoanei care este parte contractantă, incluzând informații suficiente pentru a putea formula o pretenție față de locatar, comodatar etc.: numele/denumirea, codul personal/IDNO, domiciliul/sediul.
Asociația are interesul să cunoască locatarii, comodatarii etc. pentru a putea înainta pretenții față de ei întemeiate pe Legea cu privire la condominiu. În caz că proprietarul în condominiu nu îndeplinește această obligație, asociația se bucură de mijloacele juridice standard pentru cazul nexecutării obligației, prevăzute de art. 901 Cod civil. În special, asociația va putea:
a) să pretindă executarea obligației în natură, adică obligarea la furnizarea informației;
b) să pretindă plata despăgubirilor, dacă asociația demonstrează ce prejudiciu este creat prin nefurnizarea informației. De exemplu, lipsa informației împiedică asociația să facă un calcul corect privind numărul de persoane care locuiesc în unitate și care ar trebui să acopere anumite cheltuieli; sau asociația are dificultăți în a acționa în judecată locatarul pentru încălcările pe care el le comite.
Dacă asociația a aflat pe altă cale informațiile necesare (de exemplu, însuși locatarul, comodatarul etc. a furnizat aceste informații, legitimându-se suficient că este un veritabil locatar, comodatar etc.), proprietarul în condominiu nu se mai află în neexecutarea obligației de furnizare a informației. Totuși, asociația îi poate cere o confirmare că informația furnizată de un terț (e.g. locatarul, comodatarul etc.) sau obținută de asociație din altă parte este una corectă. Asociația trebuie să fie sigură că dețină informații corecte, deoarece ele ar putea fi puse la baza unei viitoare pretenții extrajudiciare sau judiciare față de locatar, comodatar etc.
▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:
Articolul 17. Drepturile proprietarului și limitele acestuia
Alin. (1)(a): De exemplu, constituie o folosință contrar destinației acapararea unei părți de teren pentru a crea un loc de parcare privat (garaj metalic ori ca construcție provizorie; fixarea unor lacăte; îngrădirea lui).Normele din acest articol și alte articole de comportament nu înlătură aplicarea dispozițiilor Codului civil privitor la dreptul de vecinătate (art. 586-603).
Alin. (2) Ca și toate celelalte drepturi, acest drept poate fi apărat în justiție. „Dreptul să ceară” folosit frecvent în prezenta lege, nu înseamnă doar de a scrie scrisori. Dreptul de a cere reprezintă o pretenție, care poate fi apărată în justiție.
▮ Drept comparat
Alin. (1), reglementări similare: art. 9(I) Legea franceză; §12 Legea estoniană.
Mod de citare recomandat:
Octavian Cazac, Adnotare la art. 17 Legea condominiu [online]. Codul civil Adnotat [citat 8.09.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/condominiu17/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.