Articolul 1170. Contractul de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcţie

(1) Dispoziţiile prezentului articol şi ale art.1171-1176 se aplică contractului de vînzare-cumpărare prin care vînzătorul se obligă să asigure construirea unui apartament, altei încăperi izolate sau altui bun imobil în curs de construire (bun imobil în construcţie) şi să-l predea în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să achite preţul convenit şi să recepţioneze bunul imobil după darea lui în exploatare.
(2) Orice clauză care derogă de la dispoziţiile prezentei secţiuni în detrimentul cumpărătorului consumator ori care exclude sau limitează drepturile prevăzute de lege ale consumatorului cumpărător al bunului imobil în construcţie este lovită de nulitate absolută.
(3) Dispoziţiile prezentului articol şi ale art.1171-1176 se aplică în mod corespunzător antecontractelor de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcţie, precum şi oricăror altor contracte sau aranjamente, indiferent de denumirea lor, prin care unei persoane i se promite sau i se rezervă un bun imobil în construcţie în schimbul unei contraprestaţii.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 12 noiembrie 2020

▮ I. Scopul articolului

1. Acest articol stabilește domeniul de aplicare a reglementării speciale a vânzării-cumpărării bunului imobil în curs de construire, cuprinsă în art. 1170-1176.

2. În completare, acestei varietăți de contract i se aplică dispozițiile privind vânzarea-cumpărarea imobilelor (art. 1167-1169) și, apoi, dispozițiile comune privitor la vânzare-cumpărare (art. 1108-1135).  Sigur, în prezența unei clauze specifice în contract (de răscumpărare, de preemțiune sau de rezervă a proprietății) se vor aplica și dispozițiile legale care guvernează aceste clauze.

▮ II. Domeniul de aplicare a reglementării speciale

3. Reglementarea specială se aplică raporturilor care întrunesc următoarele condiții:

a) contractul este de vânzare-cumpărare.  Pe cale de excepție, alin.(3) extinde aplicarea reglementării speciale la alte contracte care întrunesc celelalte condiții menționate, însă cumpărătorul nu plătește un preț, ci o altă prestație, de exemplu, transmite în schimb un alt imobil.  La fel, pentru a evita fraudarea regulilor prin folosirea unor artificii, alin.(3) extinde aplicarea nu doar la contracte, ci și la antecontracte, precum și alte aranjamente, indiferent de denumirea lor, care generează un raport în care un profesionist poartă obligațiile prevăzute la condiția (b) și (c) față de un consumator.

b) obiectul material este un bun imobil în curs de construire.  Până un condominiu nu este încheiat, contractul nu poate fi încheiat valabil.  Or, indicarea elementelor specific condominiului (numărul cadastral al imobilului înregistrat în capitolul C al RBI și cota-parte din părțile comune ale condominiului) sunt condiții esențiale ale contractului, fără de care el nu poate fi încheiat valabil.

Reglementările speciale nu se aplică dacă contractul este încheiat într-un moment când construcția este finalizată.

c) pe lângă obligația de a transmite în proprietate imobilul, vânzătorul trebuie să poarte o obligație de a asigura construirea condominiului și amenajarea lui conform proiectului de construcție prezentat cumpărătorului.  Expresia „a asigura construirea” este intenționat formulată larg pentru a capta atât situația când vânzătorul execută lucările de construcție cât și situația când vânzătorul este doar un „dezvoltator”, care contractează un antreprenor în construcții.

Dacă, în anumite condiții specifice, vânzătorul nu are obligația de a asigura construirea condominiului, reglementarea specială nu se aplică.

Ilustrație

SRL A a înregistrat un condominiu în vederea începerii construirii și a vânzării apartamentelor către public.  Un creditor al SRL A câștigă o hotărâre judecătorească față de SRL, iar executorul judecătoresc începe executarea silită în privința unui apartament.  Apartamentul, ca unitate în condominiu, este vândută silit.  Contractul nu este guvernat de reglementările speciale discutate.  SRL A nu și-a asumat față de cumpărătorul la licitație obligația de a construi.  Cumpărătorul a dobândit cota-parte în terenul condominiului.  Dacă SRL A continuă executarea lucrărilor, cumpărătorul trebuie să le plătească, conform regulilor îmbogățirii nejustificate.  Aceste reguli pot fi înlăturate dacă SRL A încheie un contract de antrepriză cu cumpărătorul.

d) dobânditorul bunului imobil este consumator.  Pentru o analiză când persoana fizică are calitate de consumator și când nu o are, v. adnotarea la art. 3.

▮ III. Reglementarea anterioară

Tema saptaminii – N Esanu si O Cazac – Legea de modernizare a Codului civil, 2018

 

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 1170 [online]. Codul civil Adnotat [citat 21.11.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/1170/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.