Articolul 25. Calitatea de membru al asociației

(1) Fiecare proprietar este membru al asociației din data dobândirii dreptului de proprietate asupra unității. Calitatea de membru al asociației încetează prin încetarea calității de proprietar sau prin dizolvarea asociației.
(2) Calitatea de membru al asociației nu se înscrie în registrul de stat al persoanelor juridice. Administratorul asociației ține evidența proprietarilor pe baza datelor din registrul bunurilor imobile și o actualizează conform prezentei legi.
(3) Organul care deține registrul bunurilor imobile este obligat să elibereze, în formă electronică, la cererea asociației, lista proprietarilor unităților din blocurile de locuit ale condominiilor asociației. Asociația este scutită de plata pentru furnizarea acestei informații o dată într-un an calendaristic.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 15 decembrie 2024

▮ I. Scopul articolului

Art. 25 instituie principiul (care nu cunoaște nicio excepție) că calitatea de proprietar al unității (apartament, birou, loc de parcare etc.) este strâns legată de calitatea de membru al asociației. În consecință, atâta timp cât o persoană este proprietar al unității ea este, în virtutea legii, membru al asociației de proprietari din condominiu și are drepturile și obligațiile de membru, inclusiv obligația de a respecta toate hotărârile adunării generale a asociației (inclusiv cele prin care se aprobă regulamentele asociației și cele care stabilesc plăți în sarcina proprietarilor).

▮ II. Identificarea membrilor asociației și facturarea lor

Obținerea calității de membru al asociației nu este legată de nicio formalitate alta decât dobândirea dreptului de proprietate asupra unității. Prin urmare, calitatea de membru al asociației nu se înscrie în Registrul de stat al persoanelor juridice ținut la moment de IP Agenția Servicii Publice. Calitatea de membru al asociației se determină conform înregistrărilor privind proprietarul unității (capitolul C, încăperi izolate) din Registrul bunurilor imobile (RBI) ținut la moment de IP Cadastrul Bunurilor Imobile.  Asociația nu este obligată să țină un registru al membrilor. Asociația doar ține o evidență (o listă) a proprietarilor care sunt, totodată, membri ai asociației.  Art. 27 conține o serie de mecanisme menite să țină asociația informată despre schimbările de proprietar al unității.

Prin urmare, momentul dobândirii calității de membru al asociației este cel al dobândirii dreptului de proprietate conform regulilor generale privind registrele:

• de regulă, conform art. 424 C. civ., persoana devine proprietar al unui imobil din momentul înregistrării dreptului său în registrul bunurilor imobile (mai exact, din momentul depunerii cererii de înregistrare conform art. 449 C. civ. → adnotarea la art. 449);
• cu titlu de excepție, conform art. 425 C. civ., în cazul moștenirii (decesului fostului proprietar), dizolvării persoanei juridice fost proprietar, vânzării silite, dreptul de proprietate nu se transmite ca efect al înregistrării dreptului noului proprietar, ci se transmite, în virtutea legii, fără înregistrare, însuși din momentul decesului persoanei fizice (conform principiului dobândirii de drept a moștenirii), dizolvării persoanei juridice sau al vânzării silite.

Ilustrație

1.02.2023 - dl A încheie contractul de vânzare-cumpărare apartamentului nr. 5
3.02.2023 - dl A depunere cerere la ASP pentru înregistrarea dreptului său de proprietate în RBI (registrul bunurilor imobile)
28.02.2023 - ASP înregistrează dreptul dlui A
22.08.2024 - dl A decedează

Dl A era membru al asociației între 3.02.2023 și 22.08.2024. Sumele datorate de el la 22.08.2024 sau pentru perioada de consum de până la 22.08.2024 sunt „obligații ale masei succesorale” și trebuie stinse de moștenitori.

11.2024 - administratorul asociației nu știe cine sunt moștenitorii dlui A. Procedura succesorală notarială încă nu a fost deschisă. Administratorul asociației își pune întrebarea dacă mai poate emite facturi pentru apartamentul nr. 5 sau dacă ar trebui să aștepte până când moștenitorii obțin un certificat de moștenitor și își înregistrează drepturile în RBI.

În baza principiului dobândirii de drept a moștenirii și, în special, a art. 425 C. civ., moștenitorii dl A au devenit proprietari în indiviziune succesorală a apartamentului chiar din data decesului dlui A (22.08.2024).  În aceeași dată, conform art. 25 din Legea cu privire la condominiu, acești moștenitori au devenit membri ai asociației și poartă toată obligațiile impuse de această calitate. 

Nu există niciun temei legal pentru a exonera noii proprietari de plățile datorate de ei în calitate de proprietari din condominiu și membri ai asociației. Nefolosirea părților comune (sau argumentul „dar nimeni nu locuiește în apartament”) nu este temei de a exonera de plățile comune (art. 48 alin. (9)). Evident, dacă anumite cheltuieli sunt cheltuieli pe persoană (cum ar fi cele privind ridicarea gunoiului) este echitabil de a nu repartiza această cheltuială pentru un apartament în care nimeni nu locuiește. Deși decisiv este modul de repartizare a cheltuielii decis de adunarea generală (care ar putea să stabilească un consum minim prezumat, de exemplu, cel puțin pentru 1 persoană, sau să stabilească un consum fix, de exemplu, un consum egal între toate apartamentele, indiferent de numărul de persoane care locuiesc).

Prin urmare, administratorul emite în continuare facturi, putând indica la destinatar pe „dl A”, „masa succesorală a dlui A” sau „moștenitorii dlui A”. Atunci când moștenitorii dlui A își vor perfecta actele, ei vor fi legal ținuți să plătească sumele datorate începând cu 22.08.2024, inclusiv eventualele dobânzi legale de întârziere conform art. 942 C. civ.

Observație practică: Dacă moștenitorii dlui A încă nu primit un certificat de moștenitor (și asociația nu îi poate identifica), asociației îi va fi practic imposibil să acționeze pe cineva în judecată pentru a colecta silit datoria aferentă apartamentului nr. 5. Conform art. 169 alin. (1) lit. e) din Codul de procedură civilă, poate fi pârât doar o persoană care are capacitate, adică care este vie la momentul depunerii acțiunii în justiție. Așadar, asociația are interesul să fie stabiliți moștenitorii și să primească o copie după certificatul de moștenitor.  Acest lucru poate fi provocat prin depunerea unei cereri de deschidere a procedurii succesorale la oricare notar conform art. 70 alin. (2) din Legea privind procedura notarială, în calitatea asociației de creditor al masei succesorale (pentru datoriile acumulate până la 22.08.2024, dar și creditor al moștenitorilor (pentru datoriile acumulate după 22.08.2024).

În cazul în care există motive serioase ca masa succesorală să fie reprezentată înainte de stabilirea moștenitorilor prin certificat de moștenitor, asociația, în calitate de creditor al masei succesorale, poate cere notarului să instituie un custode al masei succesorale (de regulă, un administrator autorizat).  Custodele va prelua administrarea masei succesorale (va putea plăti datorii folosind banii dlui A, va putea să reprezinte masa succesorală în instanța de judecată etc.).

▮ III. Situații complexe

Dacă în RBI se arată că unitatea are mai mulți coproprietari, fiecare dintre ei este membru al asociației, însă ei exercită drepturile care rezultă din această calitate împreună (e.g. au un singur vot la adunare).  Pentru a decide dacă e nevoie de acordul unui singur coproprietar al unității, al majorității sau al tuturor pentru diverse cereri sau participări la adunări generale, conform art. 12 alin. (2) din Legea cu privire la condominiu, trebuie consultate regulile privind proprietetatea comună (art. 543 și urm. C. civ.).  În cazul în care unitatea este proprietatea comună în devălmășie a soților (chiar dacă unul dintre soți nu este înregistrat ca proprietar în RBI, vezi art. 20 alin. (3) din C. fam.), dacă doar unul dintre soți participă la o adunare generală, votul său este suficient conform unei aplicări prin analogie a prezumției legale de mandat reciproc tacit între soți (art. 21 alin. (2) C. fam).  Cerința de acord al ambilor soți se aplică doar în cazul înstrăinării unității, nu și în cazul exercitării dreptului de vot.

Dacă unitatea este grevată cu drept real limitat (de exemplu, este ipotecată în folosul unei bănci etc.), doar proprietarul grevat este membru al asociației.  Titularul dreptului real limitat nu este membru. Cu titlu de excepție, a se vedea art. 38 alin. (11) privind statutul special al uzufructuarului, titularului dreptului de abitație sau persoanei care beneficiază de întreținere în baza unui contract.  Aceștia din urmă exercită dreptul de vot, iar proprietarul grevat nu are drept de vot.

▮ IV. O excepție de la libertatea de asociere

După cum Curtea Constituțională a stabilit în Hotărârea din 20 iulie 2016 (Sesizarea nr. 64g/2016), asociațiile de proprietari din condominiu nu se supun principiului libertății de asociere (citat deplin mai jos).  Prin urmare, nu se cere ca proprietarul din condominiu să depună o cerere de adrerare la asociație, nu se cere să există vreo hotărâre de admitere a aderării la asociație și nu se cere vreo hotărâre de excludere din asociație.

O consecință a acestui principiu este că, potrivit art. 22 alin. (7), asociația de proprietari în condominiu nu se poate transforma într-o persoană juridică de altă formă (e.g. într-un SRL sau într-o asociație obștească).  Totuși, asociația de proprietari din condominiu poate fi dizolvată prin hotărârea adunării generale a asociației adoptată cu 2/3 din toate voturile proprietarilor din condominiu (art. 37 alin. (2) lit. a)).  În acest caz, dacă regimul de proprietate în condominiu nu a fost desființat conform art. 9, proprietarii din condominiu vor fi organizați ca coproprietari pe cote-părți ai părților comune.  În continuare, va fi posibil ca un număr minoritar de proprietari să ia hotărârea de a înființa o nouă asociație conform art. 22 alin. (3).

▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Articolul 25. Calitatea de membru al asociației

1. Articolul instituie principiul că fiecare proprietar în condominiu este de drept (fără cerere de aderare) membru al asociației înființate pentru condominiul respectiv.

Reglementarea este conformă cu jurisprudența Curții Constituționale în materie, care în Hotărârea din 20 iulie 2016 privind excepția de neconstituționalitate a articolului 22 alin. (4) din Legea condominiului în fondul locativ nr. 913-XIV din 30 martie 2000 (calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari în condominiu) (Sesizarea nr. 64g/2016), a reținut următoarele:

„65. Curtea relevă că asocierea obligatorie în condominiu este un instrument eficient de soluţionare calitativă a problemelor de administrare şi gestionare a proprietăţii comune, care are la bază instrumente clare ce reglementează raporturile dintre coproprietari, inclusiv atribuţiile şi mecanisme de îndeplinire a sarcinilor ce revin fiecărui participant la aceste raporturi.

66. În acest sens, Curtea reţine că prin constituirea asociaţiilor de coproprietari în condominiu legislatorul a urmărit scopul de a proteja unele interese de ordin general. Or, administrarea şi gestionarea în bune condiţii a proprietăţii comune nu se poate realiza decât în cadrul unei structuri asociative. Prin urmare, impunerea creării asociaţiilor de coproprietari prin lege nu este un scop în sine, dar este o cale de asigurare a procesului de întreţinere a blocurilor locative pentru interesul comun al tuturor coproprietarilor.

67. Astfel, Curtea conchide că în anumite situaţii legislatorul poate institui forme speciale de asociere şi, pornind de la obiectivul pe care îl urmăresc, acestea nu pot fi considerate asociaţii în sensul dreptului la libera asociere. Or, asociaţia de coproprietari se circumscrie anume acestei situaţii.

68. Curtea menţionează că asocierea obligatorie a proprietarilor dintr-un bloc locativ este un mecanism uzual de reglementare în sistemele de drept europene. Astfel, o analiză a reglementării condominiului în dreptul european arată că unele state recunosc ca „asociere” colectivitatea tuturor proprietarilor din condominiu, fie prin instituirea obligaţiei de a forma o asociaţie (Estonia, Belgia), fie prin atribuirea prin lege a statutului de persoană juridică colectivităţii (Franţa), fie prin recunoaşterea că toţi proprietarii alcătuiesc o „comunitate” în numele căreia acţionează un administrator, comunitatea fiind o quasi-asociaţie cu capacitate civilă parţială (Italia, Germania).

69. În baza argumentelor invocate supra, Curtea reţine că, în esenţă, asociaţia de coproprietari în condominiu este o formă de asociere specifică şi nu are la bază principiile ce guvernează libertatea de asociere cuprinse în art. 41 din Constituţie.

70. Cu referire la alegaţiile autorului excepţiei de neconstituţionalitate privind existenţa unei situaţii de discriminare în raport cu proprietarii locuinţelor, care nu fac parte din condominiu şi nu au o asemenea asociaţie, Curtea menţionează că prevederea supusă controlului constituţionalităţii nu aduce atingere principiului egalităţii tuturor în faţa legii, deoarece în acest caz un astfel de proprietar devine subiectul unui alt tip de relații juridice legate de exercitarea dreptului de proprietate asupra bunurilor comune.”

Alin. (3) asigură că, înainte de adunarea anuală, asociația poate cere odată pe an, gratuit informația din registrul bunurilor imobile ținut de către Agenția Servicii Publice (ASP) ca să determine cu exactitate cine are drept de vot. Totuși, art. 27 acordă asociației instrumente pentru a afla mai repede despre schimbarea proprietarilor și pune riscurile neaflării informației pe noul proprietar.

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 25 Legea condominiu [online]. Codul civil Adnotat [citat 23.02.2025]. Disponibil: animus.md/adnotari/condominiu25/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.