Articolul 93. Protecția drepturilor terților proprietari
(1) Dacă, la data intrării în vigoare a prezentului capitol, o persoană deține un drept de proprietate exclusivă asupra unei clădiri sau altei construcții, în care nu sunt formate încăperi izolate cu număr cadastral distinct (substații electrice și alte obiecte din complexul energetic și al telecomunicațiilor; rețele de termoficare, de alimentare cu apă și de canalizare până la punctele de delimitare a rețelelor și instalațiilor interne din condominiu; adăposturi antiaeriene, adăposturi contra radiațiilor și alte obiective cu destinație strategică; garaje etc.), amplasată pe terenul condominiului declarat prin art. 88 alin. (1) și nu este posibilă separarea porțiunii de teren aferente clădirii sale în condițiile Legii nr. 354/2004 cu privire la formarea bunurilor imobile, persoana respectivă își păstrează dreptul de proprietate, iar construcția nu face parte din condominiu.
(2) Dreptul de superficie legală asupra terenului al proprietarului construcției care nu face parte din condominiu, instituit prin Legea nr. 1125/2002 pentru punerea în aplicare a Codului civil al Republicii Moldova, rămâne neafectat.
Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 6 aprilie 2025
▮ I. Scopul și domeniul de aplicare al articolului
Articolul 93 reglementează situația specială când, din diverse motive, istorice, juridice sau tehnice, pe terenul condominiului declarat de lege conform art. 88, se află o construcție care nu are încăperi izolate și ea, funcțional, nu este o „parte comună” a condominiului. În mod normal, la etapa stabilirii terenului necesar condominiului conform art. 95 alin. (1) lit. b), în cazul terenului statului sau UAT, sau conform art. 97 alin. (1) lit. b), în cazul terenului aparținând unei persoane fizice sau juridice particulare, terenul necesar pentru construcția care nu are încăperi izolate va fi separat de terenul condominiului în condițiile Legii nr. 354/2004 cu privire la formarea bunurilor imobile.
Articolul 93 reglementează situația când nu este posibilă separarea porțiunii de teren aferente construcției în condițiile Legii nr. 354/2004, în special dacă construcția care nu are încăperi izolate este o enclavă.
Art. 93 alin. (1) enumeră unele tipuri de asemenea construcții care ar putea să se afle pe terenul condominiului: substații electrice și alte obiecte din complexul energetic și al telecomunicațiilor; rețele de termoficare, de alimentare cu apă și de canalizare până la punctele de delimitare a rețelelor și instalațiilor interne din condominiu; adăposturi antiaeriene, adăposturi contra radiațiilor și alte obiective cu destinație strategică; garaje etc. De regulă, ele aparțin unei persoane fizice sau juridice particulare (furnizorului de energie electrică, de apă și canalizare etc.). Enumerarea din paranteza de la alin. (1) este exemplificativă și ea include și oricare altă construcție „în care nu sunt formate încăperi izolate cu număr cadastral distinct”, inclusiv case individuale de locuit sau clădiri comerciale.
▮ II. Efectul articolului
Efectul art. 93 este că:
- persoana respectivă își păstrează dreptul de proprietate asupra construcției și ea nu constituie „parte comună”, care, conform art. 88 sau 89, ar deveni proprietatea comună a proprietarilor din condominiu;
- construcția nu face parte din condominiu, în sensul că ea nici nu constituie o unitate în condominiu. Prin urmare, proprietarul acestei construcții nu este proprietar din condominiu;
- alin. (2) reafirmă că rămâne neafectat dreptul de superficie legală instituit prin art. 27 (pentru terenurile private, inclusiv și terenul condominiului din momentul în care el devine proprietatea comună a proprietarilor din condominiu) sau, după caz, prin art. 29 (pentru terenurile publice) din Legea nr. 1125/2002 pentru punerea în aplicare a Codului civil al Republicii Moldova. Titular al acestui drept de superficie (superficiar) este proprietarul construcției în care nu sunt formate încăperi izolate cu număr cadastral distinct. Nudul proprietar este proprietarul terenului pe care construcția este amplasată. Relațiile dintre aceștia se determină de dispozițiile legale speciale din Legea nr.1125/2022 și, în completare, cu dispozițiile legale generale privind superficie (art. 654 și urm. Cod civil).
▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:
Articolul 97. Protecția drepturilor terților proprietari
Reglementarea reia art. 52 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).
Mod de citare recomandat:
Octavian Cazac, Adnotare la art. 93 Legea condominiu [online]. Codul civil Adnotat [citat 6.05.2025]. Disponibil: animus.md/adnotari/condominiu93/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.