Articolul 97. Particularitățile terenurilor aflate în proprietate privată
(1) În cazul în care, la data intrării în vigoare a prezentului capitol, terenul se află în proprietatea uneia sau a mai multor persoane fizice și/sau persoane juridice altele decât statul sau unitatea administrativ-teritorială, dispozițiile art. 88 și 89 se aplică cu următoarele derogări:
a) terenul nu face parte din condominiu, iar însemnarea prevăzută la art. 88 alin. (3) nu se face. Proprietarul terenului nu poate cere proprietarilor din condominiu unele plăți pentru folosirea porțiunii de teren necesare condominiului;
b) în termen de un an de la data intrării în vigoare a prezentului capitol, proprietarul terenului este obligat, pe cheltuială proprie:
– să inițieze și să finalizeze procedura de formare a bunului imobil în condițiile Legii nr. 354/2004 cu privire la formarea bunurilor imobile în vederea formării terenului condominiului și să își dea consimțământul de radiere a dreptului său asupra terenului condominiului. Terenul condominiului va cuprinde terenul pe care este situată clădirea condominiului și terenul aferent necesar pentru deservirea și exploatarea corespunzătoare a clădirii, în conformitate cu legislația și documentația de urbanism, precum și, dacă există, cu documentația de construcție și contractele încheiate între proprietarul terenului și proprietarii din condominiu;
– dacă terenul persoanei private nu depășește terenul condominiului conform cerințelor prevăzute la liniuța întâi din prezenta literă, să își dea consimțământul de radiere a dreptului său asupra terenului;
c) de la data radierii conform lit. b) din prezentul alineat, terenul condominiului încetează a fi proprietatea persoanei sau a persoanelor menționate și devine proprietatea comună pe cote-părți a proprietarilor din condominiu, făcându-se însemnarea prevăzută la art. 88 alin. (3).
(2) Persoana sau persoanele al căror drept de proprietate a încetat în temeiul alin. (1) lit. c) au dreptul de a primi de la proprietarii din condominiu o despăgubire în schimbul terenului transmis doar în cazurile și în condițiile prevăzute de contractele încheiate anterior intrării în vigoare a prezentului capitol, precum și în cazurile în care aceasta s-ar impune conform convențiilor internaționale la care Republica Moldova este parte.
(3) Oricare proprietar din condominiu, precum și asociația pot cere proprietarului terenului executarea obligațiilor prevăzute la alin. (1).
(4) Persoana indicată la alin. (1) va comunica decizia de formare a bunului imobil prevăzută la alin. (1) lit. b) proprietarilor din condominiu prin afișarea unei copii a deciziei la avizier și transmiterea unei copii a deciziei către organele asociației, dacă s-au instituit. Organul cadastral în a cărui rază de activitate se află bunul imobil poate înregistra decizia de formare a bunului imobil nu mai devreme de o lună de la comunicarea acesteia în modul stabilit, potrivit declarației pe proprie răspundere a persoanei indicate la alin. (1).
(5) Oricare proprietar din condominiu, precum și asociația pot contesta în instanța de judecată decizia de formare a bunului imobil dacă planul terenului condominiului nu corespunde cerințelor alin. (1) lit. b) și pot solicita instanței de judecată modificarea corespunzătoare a limitelor terenului condominiului prin efectul hotărârii judecătorești.
Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 19 februarie 2025
▮ Legea declară condominiu și pentru construcțiile cu încăperi izolate aflate pe un teren privat
Art. 97 confirmă că proprietatea sub forma condominiului se declară, prin efectul legii, adică conform art. 88 și 89, și în cazul în care terenul aparține unei persoane private, adică dacă la 29 iulie 2023 proprietar al terenului pe care se află clădirea cu încăperi izolate înregistrate sub număr cadastral distinct era una sau mai multe „persoane fizice și/sau persoane juridice altele decât statul sau unitatea administrativ-teritorială”. Dacă terenul aparținea statului sau unității administrativ-teritorial art. 88 și 89 se aplică cu particularitățile stabilite la art. 95.
▮ Reguli speciale
Art. 97 stabilește echilibrul necesar între interesele proprietarilor de unități în condominiu și ale proprietarului privat al terenului.
a) Interesele proprietarilor de unități în condominiu
Proprietarilor de unități în condominiu (apartamente, birouri, locuri de parcare etc.) care, cel mai adesea, au cumpărat aceste unități de la un dezvoltator (prorpietar sau titular de alte drepturi admise de legislație asupra terenului), fără însă ca contractul de vânzare-cumpărare cu dezvoltatorul să prevadă ca terenul sau o parte relevantă din el să fie atribuită în proprietate la condominiu (să devină „parte comună” în sensul prezentei legi și să facă obiectul dreptului de proprietate comună al tuturor proprietarilor din condominiu). Din punct de vedere economic, totuși, era implicit că, dacă o persoană cumpără un apartament ea va avea și un drept nelimitat și gratuit asupra terenului necesar exploatării apartamentului (și, implicit, a clădirii în care se află apartamentul acesteia). Legislația anterioară Legii 87/2022 și ceaanterioară Legii 133/2018 nu a fost suficient de protectivă față de cumpărătorii de apartamente în curs de construire (numiți „investitori” în baza „contractelor de investiție în construcție”) sau a cumpărătorilor de apartamente de la cooperativele de construcție, precum și în alte situații. Era, totuși, un efect implicit, ce rezulta și din Legea condominiului în fondul locativ că „terenul trebuie transmis în proprietate și să facă parte din condominiu”.
b) Interesele proprietarului terenului
Proprietarului terenului, care ar putea avea interesul să rămână proprietar al terenului sau a unei părți din el:
Scenariul 1: contractul dintre proprietarul terenului (sau predecesorul său, dezvoltatorul) prevedea clar că proprietarul de apartament nu cumpără terenul și va trebui să plătească separat pentru folosința terenului sau proprietatea asupra terenului. Această clauză se asimilează cu o superficie și constituie riscul asumat al cumpărătorului de a cumpăra un apartament sau altă unitate din condominiu în asemenea condiții. În acest caz, proprietarul terenului oricum pierde dreptul de proprietate asupra terenului, însă are dreptul la plata despăgubiri (e.g. valoarea de piață a terenului, de la fiecare proprietar din condominiu, și nu de la asociație, deoarece asociația nu devine proprietară, ci fiecare propritar în condominiu se îmbogățește, devenind coproprietar al terenului).
Al doilea caz când proprietarul terenul are dreptul la această despăgubire este o plasă de siguranță pentru diversele situații care se pot ivi, care cu greu putea fi anticipate de legiuitor, și în care neplata unei despăgubiri ar putea echivala cu o încălcare a art. 1 Protocol 1 din CEDO; sau
Scenariul 2: terenul pe care se află clădirea declarată condominiu conform art. 88 sau 89 depășește suprafața legală, necesară pentru nevoie condominiului respectiv. Prin urmare, art. 97 alin. (1) lit. b) permite proprietarului terenului să separare din terenul total, o parte care îi va rămâne sieși în proprietate și cealaltă parte asupra căreia el pierde proprietatea în folosul proprietarilor din condominiu.
Chiar dacă legea instituie obligația proprietarului terenului de a adopta decizia de formare a imobilului până la 29 iulie 2024, el nu pierde acest drept după această dată. Această interpretare ar contraveni art. 1 Protocol 1 al CEDO. Termenul de 1 an de la alin. (1) lit. b) a fost un termen de așteptare, adică în interiorul acelui termen proprietarii din condominiu și asociația nu putea cere de la proprietarul terenului formarea bunului imobil. Ei o pot cere, prin pretenție extrajudiciară sau acțiune în justiție, doar începând cu 29 iulie 2024.
III. Scutirea de redevență pentru superficie sau altă compensare a valorii folosinței terenului
Indiferent de situație, o altă protecție a proprietarilor din condominiu este scutirea lor de la plata valorii folosinței terenului altuia (adică a proprietarului terenului) conform alin. (1) lit. a). Această scutire nu se aplică dacă proprietar al terenului este statul sau unitatea administrativ-teritorială, caz în care se aplică dispozițiile art. 29 din Legea nr. 1125 din 13 iunie 2002 (→ adnotarea la art. 29 LPA C. civ.).
Mod de citare recomandat:
Octavian Cazac, Adnotare la art. 97 Legea condominiu [online]. Codul civil Adnotat [citat 23.02.2025]. Disponibil: animus.md/adnotari/condominiu97/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.