Articolul 1263. Temeiurile şi condiţiile de modificare a chiriei

(1) Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părţilor. Locatorul poate cere instanţei de judecată modificarea chiriei prin hotărîre judecătorească numai o dată în an şi numai în cazul în care condiţiile economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă, cu excepţia cazului în care locatorul şi-a asumat riscul schimbării condiţiilor economice.
(2) Locatarul are dreptul să ceară reducerea chiriei în cazul în care condiţiile, stipulate în contract, de folosire a bunului sau starea lui s-au înrăutăţit, în conformitate cu dispoziţiile art.933. Dispoziţiile art.901-946 rămîn aplicabile.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 24 ianuarie 2025

▮ I. Scopul articolului

Articolul reglementează un incident care apare frecvent în materia locațiunii bunurilor imobile, din cauza fluctuației constante a chiriilor pe piața imobiliară și a faptului că locațiunile imobiliare sunt, de multe ori, de lungă durată. Aceasta crește șansa că una dintre părți, după o perioadă de locațiune, pote considera că mărimea chiriei este inechitabilă.

Alin. (1) teza 1 enunță principiul pacta sunt servanda, i.e. că contractele trebuie respectate așa cum au fost încheiate și că o parte nu poate, cu excepțiile legale sau contractuale, să modifice unilateral condițiile contractului.  El nu este decât o aplicație particulară a art. 996. Alin (1) teza 2 cuprinde norma specială aplicabilă locațiunii în materie de schimbare excepțională a circumstanțelor, derogând de la reglementarea generală din art. 1083.

În fine, alin. (2) nu face decât să reitereze remediul reducerii prețului, atunci când prestația pentru care el se plătește, este una neconformă. În acest sens, alin. (2) doar face trimitere la aplicabilitatea generală a art. 933, fără a introduce vreo reglementare specială.

▮ II. Dreptul locatorului de a provoca majorarea chiriei

În mod normal, dacă locatorul ar dori să obțină o majorare a chiriei fără a încheia un contract de modificare cu locatarul, legea l-ar autoriza doar dacă o asemenenea clauză este prevăzută în contractul de locațiune sau dacă el urmează proceduta stabilită în art. 1083 și îndeplinește condițiile cerute de acel articol:

a) condițiile substanțiale sunt:

1) valoarea folosinței oferite de locator devine, din cauza unei schimbări excepționale a circumstanțelor, atît de oneroasă, încît ar fi vădit inechitabil de a o menține fără o ajustare a chiriei (art. 1083 alin. (2));
2) schimbarea circumstanțelor a survenit după asumarea obligației (art. 1083 alin. (4) lit. a));
3) la momentul asumării obligației, locatorul nu a luat în cont și nici nu i se putea în mod rezonabil pretinde să ia în cont posibilitatea acelei schimbări a circumstanțelor ori mărimea ei (art. 1083 alin. (4) lit. c)); și
4) locatorul nu și-a asumat și nici nu se poate considera în mod rezonabil că și-a asumat riscul acelei schimbări a circumstanțelor (art. 1083 alin. (4) lit. c)).

b) sub aspect procedural, art. 1083 alin. (4) lit. d) cere ca locatorul să fi încercat, într-o manieră rezonabilă și acționînd cu bună-credință, să realizeze, prin negociere, o ajustare a prestațiilor părților pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea circumstanțelor.

Art. 1263 alin. (1) teza 1 îmbunătățește poziția locatorului, deoarece exclude condițiile substanțiale de la art. 1083 și prevede alt condiții substanțiale:

a) condițiile economice s-au schimbat după încheirea contractului, ceea ce, în mod normal, înseamnă că piața chiriilor a fluctuat comparativ cu momentul încheierii contratului. În linii mari, aceasta corespunde condiției substanțiale nr. 1) și 2). Totuși, de la testul  mai dur de „onerozitate excesivă” art. 1263 operază cu un test mai relaxat – neajustarea este inechitabilă, dar nu „vădit” inechitabilă;

b) locatorul şi-a asumat riscul schimbării condiţiilor economice, în special prin existența unei clauze care exclude orice modificare a chiriei pe motivul schimbării condițiilor economice sau prin includerea în contract a unui alt mecanism de ajustare a chiriei, e.g. clauza privind indexarea chiriei conform unei rate de referință, cum ar fi rata inflației (în linii mari, aceasta corespunde condiției substanțiale nr. 4));

Observăm, așadar, că condiția substanțială nr. 3) de la art. 1083, caracterul imprevizibil al schimbării, este exclusă — adică locatarul nu poate exclude dreptul locatorului de a obține majorarea chiriei pledând argumentul că este de natura pieței chiriilor că ele vor fluctua, iar locatorul putea să prevadă acest risc și că, prin urmare, riscul a fost luat în cont la negocierea contractului.

În rest, procedura stabilită de art. 1083 se aplică și pentru art. 1263 — părțile trebuie să negocieze cu bună-credință, iar locatorul poate să ceară o hotărâre judecătorească de majorare a chiriei (dar nu și de rezoluțiune, remediu care este rezervat doar pentru art. 1083).  O limită specială pentru locațiune este că locatorul poate cere majorare doar dată în an.

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 1263 [online]. Codul civil Adnotat [citat 3.03.2025]. Disponibil: animus.md/adnotari/1263/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.