Articolul 24. Calitatea de consumator a asociației și a proprietarului

(1) Asociația care administrează condominiul cu destinație locativă are, în sensul legislației civile, calitate de consumator și se bucură de protecția juridică care corespunde acestei calități:
a) în raporturile ei cu un proprietar din condominiu în al cărei temei asociația are dreptul la o plată;
b) în raporturile ei cu un profesionist, în sensul art. 3 din Codul civil nr. 1107/2002, în al cărei temei asociația are o obligație de plată;
c) în raporturile rezultate din contractele privind serviciile intermediate.
(2) Persoana fizică proprietară a unității cu destinație locativă are, în raporturile reglementate de prezenta lege la care este parte asociația ori furnizorii de servicii, calitate de consumator.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 19 noiembrie 2022

▮ I. Scopul articolului

Începând cu 29 ianuarie 2023, prin art. 24 al Legii cu privire la condominiu, dreptul nostru va cuprinde o soluție inedită, care completează art. 3 al C. civ. — asociațiilor de proprietari din condominiu li se recunoaște statutul de consumator cu două condiții importante:

(1) asociația administrează condominiul cu destinație locativă. După cum enunță nota informativă la proiectul de lege cu privire la condominiu, un asemenea condominiu există când „măcar unii membri ai asociației care sunt proprietari de unități locative. Este irelevant că unele unități ori chiar unele construcții nu au destinație locativă ori au destinație comercială”; și

(2) statutul de consumator nu este universal, ci contextual — asociația să se afle în una dintre situațiile menționate la art. 24 alin. (1) lit. a), b) sau c) din Legea cu privire la condominiu.

Nota informativă comentează că „Logica acestor reglementări este că, ocrotind asociația cu destinație locativă, se ocrotesc membrii săi, care evident sunt consumatori. Și invers, lipsa acestei protecții apoi se translează în dezavantaje și costuri care cad pe membrii asociației.”

Lecție online privind condominiul #1, 10 decembrie 2022

 

▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Articolul 24. Calitatea de consumator al asociației și al proprietarului
1. Conform art. 3 din Codul civil consumator este doar persoana fizică. Art. 24 extinde sensul de consumator și la asociații cu condiția că ea administrează condominiul cu destinație locativă (adică există măcar unii membri ai asociației care sunt proprietari de unități locative). Este irelevant că unele unități ori chiar unele construcții nu au destinație locativă ori au destinație comercială.

2. În raporturile dintre asociație și proprietarul din condominiu:

a) raporturile în care proprietarul trebuie să facă o plată asociației (cheltuieli repartizate, plăți la fond, penalități aplicate conform regulamentului condominiului). Aici asociația este consumator;

b) raporturile în care asociația trebuie să facă o plată proprietarului (i.e. rambursarea unei supraplăți), proprietarul este consumator, iar asociația nu este consumator;

c) alte raporturi privind funcționarea organelor asociației (dreptul proprietarului de a participa la adunări generale și vota; dreptul de a primi informații), privind modul de folosință, tulburări etc. Acestea nu sunt raporturi de consumator, ci de proprietate.

3. În raporturile dintre asociație și terți (alții decât proprietarii din condominiu):

a) dacă asociația contractează bunuri, lucrări servicii ori o finanțare rambursabilă și ea are o obligație de plată, ea este consumator;

b) dacă însă asociația oferă bunuri, lucrări servicii unui profesionist (și ea nu are o obligație de plată, ci dreptul de a primi o plată), ea nu este consumator;

c) în contractele privind serviciile intermediate, deși asociația ar putea să nu aibă o obligație de plată (fiindcă proprietarii sunt obligați să le plătească direct furnizorilor de servicii), asociația oricum are calitate de consumator și, astfel, este ocrotită de clauzele abuzive din acele contracte.

4. Avantajele atribuirii calității de consumator asociației sunt multiple:

a) protecția de clauzele abuzive din contracte (art. 1069 și urm. din Codul civil) și păstrarea regimului minim de protecție garantat de legea națională (art. 2620 din Codul civil);

b) scutirea de la taxa de stat la intentarea acțiunilor în justiție (art. 85 alin. (1) lit. a) din Cod de procedură civilă);

c) dreptul de a formula plângeri la autoritățile de protecție a consumatorilor;

d) în caz de întârziere în plată, se aplică dobânda legală de întârziere redusă egală cu rata BNM plus 5% și nu 9% (art. 942 Cod civil) și se interzice cumularea dobânzii legale de întârziere cu penalitățile.

Logica acestor reglementări este că, ocrotind asociația cu destinație locativă, se ocrotesc membrii săi, care evident sunt consumatori. Și invers, lipsa acestei protecții apoi se translează în dezavantaje și costuri care cad pe membrii asociației.

5. Prevederea nu se extinde asupra statutului unității și a proprietarului unității. E.g. dacă proprietar al unei unități cu scop locativ (apartament) este un SRL, care încheie un contract cu furnizorul de energie electrică, el nu este consumator în sensul art. 3 Cod civil, dar el este „consumator casnic” în sensul legislației privind energia (și, în special, a tarifării).

Aceeași abordare se aplică dacă SRLul este proprietar al unității cu scop comercial dintr-un bloc locativ (e.g. primul etaj) el nu este consumator în sensul art. 3 Cod civil și este „consumator non-casnic” în sensul legislației privind energia (și, în special, a tarifării).

6. Alin. (2) precizează că, deși raporturile asociație-proprietar sunt de proprietate și corporative, proprietarul își conservă calitatea de consumator recunoscută de art. 3 din Codul civil, cu condiția că el este persoană fizică, iar unitatea are destinație locativă. Per a contrario, proprietarii de unități care sunt persoane juridice nu sunt consumatori în sensul art. 3 din Codul civil. La fel, dacă unitatea are destinație nelocativă (comercială) persoana fizică care este proprietar al unității nu are calitatea de consumator.

Se are în vedere că destinație locativă are nu doar o locuință, ci și debaraua care ar putea constitui o unitate ori obiectul unui drept exclusiv de folosință, precum și un loc de parcare. În plus, în condominiile de locuri de parcare (fără locuințe), persoanele fizice proprietare la fel vor avea calitatea de consumator.

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 24 Legea condominiu [online]. Codul civil Adnotat [citat 21.11.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/condominiu24/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.