Articolul 654. Noţiunea de superficie

(1) Superficie este dreptul real imobiliar de a poseda şi folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii a superficiarului, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente a superficiarului. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune.
(2) Dacă nu se prevede altfel, dreptul de superficie nu se poate exercita decît asupra suprafeţei construite sau asupra suprafeţei pe care urmează să se ridice construcţia, precum şi asupra suprafeţei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, exploatării ei normale.
(3) Întinderea dreptului superficiarului de a folosi terenul grevat este stabilită prin contract sau lege. În lipsa unor prevederi contractuale, terenul este grevat cu servitutea necesară exercitării dreptului de superficie. Servitutea încetează la stingerea dreptului de superficie.
(4) Asupra dreptului de superficie se aplică în modul corespunzător regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor dacă legea nu prevede altfel.
(5) Construcţia este o parte componentă esenţială a dreptului de superficie. Dreptul de proprietate asupra construcţiei ridicate pe terenul grevat de superficie este exercitat de către superficiar pe durata existenţei dreptului de superficie. În cazul în care construcţia a fost înregistrată în registrul bunurilor imobile, superficiarul va fi arătat ca proprietar al construcţiei pe durata existenţei dreptului de superficie.
(6) Dreptul de superficie nu poate fi constituit sub condiţie rezolutorie.
(7) Dreptul de superficie nu poate fi limitat la o parte din construcţie.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 23 august 2020 | Actualizat: 15 decembrie 2020

Lecție online privind superficia, decembrie 2020

▮ I. Scopul articolului

1. Art. 654 definește superficia ca drept real limitat imobiliar, precum și caracterizează situația juridică complexă formată ca urmare a constituirii superficiei asupra unui teren.

2. De asemenea, pentru menținerea acestei figuri juridice articolul cuprinde și unele condiții de validitate ale superficiei, precum și caracterele superficiei (alienabil, transmisibil prin moștenire, temporar).

3. Superficia se justifică în special atunci când prețul de cumpărare al terenului pentru construcție este scump. Cel care dorește să investească într-o construcție, evită costul terenului dacă, în loc să-l cumpere, dobândește doar o superficie asupra lui. Și atunci el datorează doar o redevență. Deoarece dreptul de superficie este transmisibil, el poate fi ipotecat de superficiar pentru a obține un credit și a-și finanța lucrările de construcție. Avantajul superficiei pentru proprietarului terenului este, pe lângă redevența ce o colectează, el păstrează terenul ca o bună formă de a păstra banii (investiție în imobiliare), dar, totodată, terenul se află în circuit și este folosit pentru a ridica construcții și a satisface nevoile rezidențiale ori comerciale ale publicului. Superficia oferă avantaj special autorităților publice. Dacă o autoritate publică ar vinde terenul, ea nu ar putea controla dacă ceva se construiește pe el și ce anume se construiește. Dacă însă autoritatea publică rămâne proprietar, în contractul de constituire a superficiei ea poate impune obligația superficiarului de a construi și chiar indica detaliat tipul construcției (e.g. un stadion, un spital) pentru a satisface nevoile comunitare [v. Jan Wilhelm, Sachenrecht (De Gruyter Handbuch), 5. Auflage, De Gruyter, Berlin, 2016, p. 959, nr. 2085].

4. Bunurile domeniului public nu pot fi înstrăinate, însă ele pot fi grevate de superficie (art. 7 alin.(3) lit. f⁴) Legea nr. 121 din 4 mai 2007 privind administrarea şi deetatizarea proprietăţii publice).  Superficia ar putea de asemenea fi constituită printr-un contract de parteneriat public-privat (art. 18 alin.(1) lit. f) din Legea nr. 179 din 10 iulie 2008 cu privire la parteneriatul public-privat).

Ilustrație
Hotărârea Guvernului nr. 360 din 18 aprilie 2018 cu privire la transmiterea unei porțiuni de teren în superficie:
1. Se acceptă transmiterea în superficie către Societatea cu Răspundere Limitată „Grand Oil” a unei porțiuni de teren cu suprafața de 0,2498 ha din terenul cu numărul cadastral 0100308003, proprietate publică a statului, domeniul public, aflat în folosinţa Societății pe Acțiuni „Termoelectrica”, situat în mun. Chişinău, str. Meșterul Manole, 3, aferent construcției proprietate privată a Societății cu Răspundere Limitată „Grand Oil”.
2. Ministerul Economiei și Infrastructurii va asigura transmiterea în superficie a porțiunii de teren menţionate la punctul 1 prin încheierea contractului de superficie dintre Societatea pe Acțiuni „Termoelectrica” și Societatea cu Răspundere Limitată „Grand Oil” şi monitorizarea procesului de executare a contractului de superficie şi modului de utilizare a terenului transmis în superficie.

Pentru context, a se vedea și nota informativa la proiectul hotărârii de Guvern.

▮ II. Proprietate imobiliară complexă

1. Suspendarea principiului superficies solo cedit

5. Codul civil adoptă principiului superficies solo cedit, conform căruia toate construcțiile și lucrările amplasate pe un teren și în subsolul acestuia nu sunt bunuri imobile, ci sunt părți componente esențiale ale terenului (v. adnotarea la art. 460 și excepțiile menționate acolo).  Același art. 460 alin.(4) recunoaște o singură excepție, temporară, de la acest principiu — superficia.  Deoarece superficia este prin esența sa un drept temporar, nu putem spune că principiul superficies solo cedit este exclus, ci doar suspendat.  Din momentul constituirii raportului juridic de superficie, terenul rămâne imobil, iar construcția ori lucrarea ridicată sau care se va ridica devine bun imobil (distinct de teren și obiect al drepturilor reale ale altor titulari).  Această suspendare încetează odată cu stingerea superficiei, iar principiul se reactivează. În acest sens art. 662 alin.(1) dispune că construcţia „din data stingerii superficiei, devine de drept parte componentă a terenului conform art.460, aparţinînd proprietarului terenului, iar dreptul superficiarului asupra terenului şi construcţiei se radiază”.  Așadar, dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcției nu se transmite proprietarului terenului, ci se stinge, construcția încetează să fie bun imobil distinct de teren, redeveni parte componentă a terenului și, pe cale de consecință, aparține proprietarului terenului.

Figura juridică a superficiei este folosită de legiuitor și pentru a reveni la un regim clasic de proprietate imobiliară, prin instituirea superficiei legale (v. adnotarea la art. 23 LPA C. civ.).

6. Chiar dacă definiția legală menționează doar „construcția”, coroborat cu art. 460 alin.(4), ea trebuie interpretată în sens larg, și include oricare plantații sau lucrări care sunt pasibile de a fi incluse în capitolul B al RBI.  Cu aceeași înțelegere operează art. 27-29 din Legea privind punerea în aplicare a C. civ., care a instituit drepturi de superficie legale pe anumite terenuri cu efect din 1 martie 2019.

Mai nou, faptul că plantația poate fi obiect al proprietății superficiare este prevăzut art. 4 alin.(4¹) din Legea cadastrului bunurilor imobile, introdus prin Legea nr. 155 din 20 iulie 2020 (în vigoare din 11 octombrie 2020):

(4¹) Dreptul de proprietate asupra plantației perene în favoarea altei persoane decât proprietarul terenului se va înregistra după înregistrarea dreptului de superficie sau concomitent cu aceasta, cu excepția raporturilor juridice apărute anterior datei de 1 martie 2019.

2. Drepturile reale ale superficiarului: 3 în 1

7. Atunci când cineva dorește să investească în terenul altuia, și să ridice pe el o construcție ori o plantație multianuală, lui sau ei i se spune că art. 460 deschide doar calea superficiei.  Un nejurist deodată se întreabă: „Ce drepturi primesc eu?”

Deoarece figura juridică a superficiei nu s-a maturizat în dreptul privat roman, sistemele de drept continental la adoptarea codurilor civile au ignorat instituția superficiei (codul civil al lui Napoleon în 1804) ori au reglementat-o insuficient (BGB în 1896).  Ca urmare a presiunii practicii de a construi pe terenul altuia, în special pe terenurile publice, jurisprudența (în Franța) și legislația (în Germania, în contextul crizei imobiliare de după primul război mondial, prin Gesetz über das Erbbaurecht din 15.1.1919, numită prescurtat Erbbaurechtsgesetz, ErbbauRG) au introdus și dezvoltat dreptul de superficie.  Însă, ca și în cazul multor alte instituții juridice, ele au mers pe construcții juridice diferite.  În sistemul francez s-a îmbrățișat, după multe dezbateri și incertitudini jurisprudențiale [v. Benoît Grimonprez, Superficie, Rep. civ., mars 2013], abordarea dualistă, în care superficiarul are atât un drept de superficie asupra terenului, cât și un drept de proprietate superficiară asupra construcției.  În fond, este o disociere juridică a imobilului.  În sistemul german s-a adoptat abordarea monistă, adică superficiarul are doar drept de superficie, care grevează terenul și, totodată, o parte esențială (germ. — wesentliche Bestandteile) a dreptului de superficie este construcția.  Așadar, în sistemul german, superficiarul nu este proprietar al construcției, ci are un drept real limitat asupra ei [v. §12(I)(1) ErbbauRG; Jan Wilhelm, op. cit., p. 959, nr. 2083; totuși, o altă parte a doctrinei susține că superficiarul este proprietar al construcției, precum și posesor de drept limitat, nemijlocit al terenului, v. Christiane Siemon, Zukunftsfähigkeit des Erbbaurechts Eine Analyse zur alternativen Möglichkeit des Immobilienerwerbs, Springer Fachmedien, Wiesbaden, 2016, p. 5].  În doctrina germană recentă s-a mai precizat că construcția nu constituie o parte componentă a terenului, ci „construcția este parte componentă a dreptului de superficie, iar superficiarul este proprietarul construcției. Dreptul de proprietate asupra terenului și asupra construcției sunt separate; dreptul de proprietate asupra construcției este, în mod inseparabil, legat de dreptul de superficie” [v. Helmut von Oefele, Karl Winkler, Jürgen Schlögel, Handbuch des Erbbaurechts, 6., überarbeitete Auflage. 2016, C.H.BECK, München, §1, nr. 28].

Vânzând superficia, superficiarul vinde cumpărătorului atât dreptul asupra terenului cât și dreptul asupra construcției. Dreptul de superficie este un drept asimilat terenului (germ. — grundstücksgleiches Recht). Această construcție juridică germană este apreciată în dreptul comparat ca fiind una de succes [v. de exemplu, А.И. Дорохов. Природа права на строение, возведенное на основании права застройки, по законодательству Германии и проекту ГК РФ. În: Опыты цивилистического исследования: Сборник статей, Вып. 3 / Рук. авт. кол. и отв. ред. А. М. Ширвиндт, Н. Б. Щербаков. — М.: Статут, 2019, p. 90].

8. Inițial Codul civil al Republicii Moldova a preluat textele de lege germane și, cu ele, și teoria monistă.  Asta în special rezultă din art. 654 alin.(5), potrivit căruia construcţia este o parte componentă esenţială a dreptului de superficie. Pare a fi contradictoriu că un obiect intră în conținutul unui drept.  De fapt, abordarea inițială a doctrinei germane era că dreptul de proprietate asupra construcției este parte componentă a dreptului de superficie.  Însă textul de lege a fost formulat puțin diferit, că construcția (și nu proprietatea asupra ei) este parte componentă a dreptului de superficie [Jan Wilhelm, op cit., p. 960, nr. 2088].

La fel, inițial în Codul civil al Republicii Moldova nu exista un text de lege care să clarifice că superficiarul ar fi proprietar al construcției.  Doctrina dominantă de asemenea sublinia acest aspect și nu recunoștea superficiarul ca proprietar al construcției, dar, totuși, că „valoarea clădirii va fi înscrisă superficiarului” [v. Sergiu Baieș. Nicolae Roșca, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a III-a, Chișinău, 2016, p. 220].

Practica contractuală și cea a RBI însă a consolidat o înțelegere comună (opinio juris communis) și anume că superficiarul este proprietar și urmează a fi indicat ca proprietar al construcției. Legea de modernizare a Codului civil, începând cu 1.3.2019 a consolidat această abordare, apropiind dreptul civil național de teoria dualistă.  Un argument important de politică legislativă a fost că în conștiința juridică națională noțiunea de „proprietate asupra construcției” este mai clară decât „superficie care cuprinde construcția”.  Textele de lege însă nu prevăd că superficiarul are o proprietate clasică, pură și simplă, asupra construcției, ci una limitată în timp și volum. Într-adevăr, art. 654 alin.(5) teza II și III, precum și 460 alin.(4) sunt nuanțate când nu declară superficiarul ca proprietar, ci prevăd că superficiarul „exercită dreptul de proprietate asupra construcției” și „va fi arătat în registru ca proprietar”, și, în ambele cazuri, acest statut este temporar, doar pe durata dreptului de superficie [v. similar, art. 956 Cod civil italian].

9. Prin urmare, sintagma franceză „proprietate superficiară” poate fi adoptată în limbajul juridic național pentru a indica natura drepturilor superficiarului.  Cu toate acestea, nu se poate afirma că dreptul civil național adoptă abordarea dualistă franceză, fiindcă în sistemul francez proprietatea superficiară poate fi perpetuă, fiind o adevărată proprietate, pe când în sistemul național — ea este limitată în timp, o proprietate precară.

În concluzie, propunem o abordare hibridă, care combină cele două abordări și corespunde cu textele de lege cuprinse astăzi în C. civ.: superficiarul este proprietar al construcției pe durata termenului de superficie.  Dreptul de proprietate asupra construcției este o parte componentă a dreptului de superficie.  Această a doua teză se demonstrează prin aplicarea coroborată a art. 654 și art. 464, care prevede principiul confuziei dintre bunul imobil și dreptul de proprietate asupra bunului imobil.  Într-un sens similar se exprimă prof. Valeriu Stoica, care definește superficia ca dreptul real imobiliar, dezmembrământ al dreptului de proprietate, care cuprinde în conținutul său juridic dreptul de proprietate asupra unei construcții, plantații ori altor lucrări autonome cu caracter durabil, prin ipoteză amplasate pe terenul proprietatea altuia, precum și prerogativa folosinței [Stoica/Drepturile reale principale, p. 259, nr. 193].

O asemenea abordare pare a fi compatibilă cu cea cuprinsă în titlul 5.8 din Codul civil olandez.

Imaginea de mai jos explică structura complexă a drepturilor apărută după constituirea superficiei.

Unul din avantajele acestei abordări este că, dacă superficiarul, pentru a obține o finanțare a viitoarei construcții constituie o ipotecă pe dreptul său de superficie, el indirect ipotechează și dreptul său de proprietate expectativ.  Când în RBI se va înregistra construcția și dreptul de proprietate asupra construcției, ipoteca va greva de drept și această proprietate.

10. În acest regim, construcția nu are doi proprietari (cel al terenului și superficiarului), nu este bun comun; deci, nu se poate concepe ca unul din părțile raportului juridic de superficie să ceară partajul, după modelul coproprietății [v. Benoît Grimonprez, op. cit., nr. 5].

Constanţa Obadă — Reflecţii asupra construcţiei juridice a dreptului de superficie, 2016

3. Obiectul superficiei

a) terenul

11. Alin.(7) impune ca întreaga construcție să fie deținută de superficiar în regim de proprietate superficiară, dar nu interzice ca doar o parte din teren să fie grevată de superficie, cealaltă parte rămânând liberă de grevări.  Partea de teren grevată de superficie va fi cea pe care se află sau se va afla construcția care fac obiectul proprietății superficiare.  Deoarece terenul este un singur imobil, el poate fi grevat de ipotecă doar în întregime, deoarece el poate fi înstrăinat doar în întregime.   Ipoteca se poate constitui indiferent că o parte din teren este grevată de superficie și o parte — nu.  Cel care va cumpăra terenul ipotecat ca partea a exercitării dreptului de ipotecă de către creditorul ipotecar îl va primi în forma juridică în care se afla la proprietarul terenului (debitor ipotecar), adică cu o grevare parțială cu superficie (v. art. 504).

b) construcția

12. Superficiarul poate avea atât una cât și mai multe construcții pe terenul grevat, precum și o combinație de construcții și lucrări. Aceasta însă nu înseamnă că superficiarul poate construi nelimitat.  Actul de constituire a superficiei ar putea să prevadă limitări privind numărul și natura construcțiilor și lucrărilor, până la detalierea suprafeței sau numărului de nivele permise.  Chiar dacă construcția ridicată de superficiar depășește limitele impuse prin actul de constituire a superficiei, ea aparține integral superficiarului (și nu proprietarului terenului).  Asta nu exclude remediile proprietarului terenului de a cere să se demoleze ceea ce a fost ridica cu încălcarea limitelor dreptului superficiarului [pentru a o discuție a problemei în doctrina germană, v. Roland Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts. 9. Auflage, RWS Verlag, Köln, 2020, p. 5 și urm.].

Evident, orice construcție trebuie să respecte limitele impuse de dreptul public, în special legislația urbanistică.

Dacă actul de constituire a superficiei exclude ridicarea unei construcții, ori dacă contemplează doar prelucrarea terenului, el nu poate avea efectul de a constitui o superficie, ci, potențial, un alt drept, cum ar fi un uzufruct sau o locațiune.

4. Delimitare

a) superficie vs condominiu

13.1. Proprietatea superficiară trebuie delimitată de proprietatea în condominiu prin structura drepturilor.  Potrivit art. 555, în cazul proprietății în condominiu, există o unitate juridică indivizibilă între (a) dreptul asupra cotei-părți din terenul și părțile clădirii din condominiu care nu sînt unități și care fac obiectul dreptului de proprietate comună forțată și perpetuă; și (b) dreptul de proprietate exclusivă asupra unității în condominiu (e.g. locuințe, încăperi izolate cu altă destinație decît cea de locuință sau locuri de parcare). Proprietarul în condominiu este, deci, coproprietar al terenului, însă dreptul său de proprietate asupra terenului nu cuprinde toate părțile componente ale terenului, și anume nu cuprinde unitățile în condominiu, care, juridic, nu fac parte din teren.  Chiar și unitatea în condominiu ce lui îi aparține nu face parte din teren, ci face obiectul unui drept exclusiv de proprietate.

Însă în cazul proprietății superficiare, superficiarul nu este coproprietar al terenului, iar clădirea nu este divizată, ca punct de pornire, în unități în condominiu. Totuși, dreptul de superficie este un drept ce poate fi deținut de mai mulți superficiari în comun. Astfel, legea contemplează o figură juridică de proprietate în condominiu în care terenul nu este proprietatea comună a proprietarilor de unități în condominiu, ci doar dreptul de superficie face obiectul dreptului de proprietate comună forțată și perpetuă (art. 555 alin.(3)).  În acest caz, dreptul de proprietate asupra terenului nu face parte din condominiu în general, ci aparține unui terț.  În condominiu se include doar superficia asupra terenului. Raporturile dintre proprietarul terenului, pe de o parte, și proprietarii în condominiu, pe de altă parte, sunt guvernate de regulile superficiei; iar raporturile dintre proprietarii în condominiu sunt guvernate de regulile condominiului.

b) superficia vs uzufruct, uz, abitație

13.2. Uzufructul asupra terenului nu suspendă principiul superficies solo cedit (v. adnotarea la art. 460).  Prin urmare, construcțiile ridicate de uzufructuar pe terenul grevat de uzufruct va deveni parte a terenului și vor aparține nudului proprietar.  Deci, construcția va deveni parte a obiectului uzufructului.  Însă uzufructuarul nu este proprietar al construcției în absența unui drept de superficie asupra terenului.  Dacă uzufructuarul dorește să devină proprietar al construcției, nimic nu se opune ca părțile să modifice raportul de uzufruct într-un de superficie cu respectarea condițiilor de constituire a superficiei.

Aceeași logică se aplică și dreptului de uz și abitație, cărora li se aplică regulile uzufructului (art. 638). O altă diferență aici este că uzul și abitația, de regulă nu au ca obiect o construcție întreagă, ci o anumită încăpere destinată locuinței sau uzului.

5. Caracterele juridice

a) dreptul de superficie este un drept de proprietate imobiliar prin asimilare

14. Acesta este sensul și efectul normei de la alin.(4).  Dreptul de superficie acordă superficiarului practic toate atributele unui proprietar: dreptul de a construi, de a folosi, de a modifica, de a demola, de a reconstrui.  În plus, dreptul de superficie include și dreptul de folosință asupra părții terenului grevat de superficie care nu este ocupată de construcții.  Din dreptul de proprietate asupra terenului nu se dezmembrează doar dreptul de proprietate asupra construcției, ci, în lipsă de stipulație contrară, întreaga folosință a terenului. Proprietarului terenului îi rămâne, pe durata cât există raportul juridic de superficie, doar folosința economică prin încasarea redevenței, precum și dreptul de a înstrăina terenul ori de a-l greva cu drepturi reale limitate de rang inferior superficiei. S-a spus așadar că dreptul de superficie constituie cea mai profundă limitare a dreptului de proprietate asupra terenului, și, din punct de vedere economic, el este echivalat cu dreptul de proprietate însuși.  Prin actul de constituire a superficiei acest conținut larg al superficiei ar putea fi limitat, ajungându-se așadar la o altă distribuție de atribute între proprietarul terenului și superficiar [v. Helmut von Oefele, Karl Winkler, Jürgen Schlögel, op. cit., §1, nr. 28].

Așadar, ori de câte ori în textele juridice se va menționa „imobile” sau „dreptul de proprietate asupra imobilului” ele vor include și dreptul de superficie, care include și dreptul de proprietate asupra construcției.

b) caracterul alienabil

15. Deoarece economic superficia este privită ca o proprietate complexă, reglementarea tinde să o asimileze cât mai mult dreptului de proprietate pur și simplu (clasic), care este prin excelență alienabil.  Totuși, alin.(5) are un merit pentru a clarifica regimul juridic al superficiei, stabilind că el se asimilează regimului juridic al dreptului de proprietate asupra imobilelor.  Această normă este punctul de intrare în regimul superficiei a noii reglementări privind clauza de inalienabilitate (art. 506 și urm.), care permit stabilirea, în anumite condiții restrictive, unei interdicții de înstrăinare în contractul de constituire a superficiei, limitată însă la termenul de 49 de ani.

16. Dacă însă alienarea superficiei se face prin vânzare, proprietarul terenul se bucură de un drept de preemțiune, care însă poate fi exclus (v. adnotarea la art. 658 alin.(2)).

c) caracterul temporar

17. Superficia sa este după natura sa un drept real temporar.  În contractul prin care se constituie superficia părțile trebuie să se pună în acord asupra termenului superficiei, în caz contrar norma supletivă a art. 655 stabilește un termen de 99 de ani din momentul constituirii superficiei.  Prin urmare, nu se acceptă constituirea unei superficii perpetue.  În dreptul german contractul de superficie nu e valabil dacă nu prevede un termen [v. §11(I)(1) ErbbauRG].  În dreptul francez superficia poate fi perpetuă, ceea ce este aspru criticat de doctrină din motive economice, fiindcă are ca efect sterilizarea bunurilor [v. Louis Josserand, Cours de droit civil positif français, 2e éd., 1932, Sirey, p 943]. Pare a fi excesiv ca un proprietar de teren să renunțe ad vitam aeternam, în folosul constructorului, la accesiunea construcțiilor ridicate pe terenul său. Ce utilitate poate atunci să mai aibă bunul suprafața căruia niciodată nu mai poate fi exploatată? Ce soluții juridice există pentru proprietarul terenului să înceteze superficia perpetuă dacă superficiarul pur și simplu a abandonat terenul? [v. Benoît Grimonprez, op. cit., nr. 63].

Dreptul civil național evită aceste dificultăți juridice prin impunerea caracterului temporar al superficiei; caracterul perpetuu asupra unui bun este, în fond, un semn al proprietății (comp. art. 1253).

Evident, nimic nu se opune ca, în contractul de superficie sau printr-un contract distinct, nudul proprietar să instituie în folosul superficiarului o opțiune de a cumpăra (v. art. 1001) terenul grevat de superficie, astfel încât superficiarul să poată, la propria sa discreție, dobândi dreptul de proprietate asupra terenului și, astfel, evita pierderea proprietății asupra construcției la expirarea termenului superficiei.  Acest mecanism are sens economic în special atunci când inițial superficiarul nu are finanțarea necesară pentru a cumpăra terenul și obține doar o superficie, însă obține și o opțiune de a cumpăra în considerarea planului că în viitor va obține finanțare și pentru a cumpăra terenul. Dacă terenul face parte din domeniul public, o asemenea opțiune de a cumpăra nu este permisă decât dacă opțiunea este supusă condiției suspensivă că autoritatea publică competentă va trecere terenul din domeniul public în domeniul privat în condițiile legii.

18. Cu titlu de excepție art. 29 din Legea de punere în aplicare a C. civ, prevede, pentru superficia legală asupra terenului care aparține statului sau unității administrativ-teritoriale, un caracter perpetuu.  Această soluție de politică legislativă a fost adoptată pentru a evita exproprierea proprietarilor de construcții (superficiarilor legali) prin împlinirea termenului și, sperându-se că, cu timpul, ei vor cumpăra terenurile de la autoritatea publică competentă pentru a nu mai plăti redevența pentru superficie.

19. Fiind un drept real imobiliar, superficia apare din momentul înregistrării în RBI.  Incertitudinea juridică se pune privitor la momentul apariției dreptului de proprietate al superficiarului asupra construcției.  În mod normal, acest drept apare și el, conform regulii generale, din momentul înregistrării sale în RBI.  Superficiarul însă are interesul de a putea să vândă investiția sa înainte de a înregistra construcția și dreptul său în RBI.  Din această perspectivă, este folositor pentru superficiar poziția că, odată cu vânzarea ori ipotecarea superficiei (art. 658), el vinde ori, după caz, ipotechează și construcția nefinalizată.  Or, superficia este fundamentul dobândirii proprietății asupra construcției de către superficiar și înlătură de la aplicare principiul superficies solo cedit.

 

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 654 [online]. Codul civil Adnotat [citat 31.10.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/654/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.