A A A + | -

LPA C civ, art. 23 [Consolidarea dintre teren și construcție: excepția – apartenența diferitor proprietari]

(1) Bunurile imobile înregistrate separat în capitolul B care, conform legislaţiei anterioare, nu constituie parte componentă a terenului pe care sînt amplasate şi care, la 1 martie 2019, aparţineau unei alte persoane decît proprietarul terenului nu devin parte componentă a terenului şi continuă să se considere bunuri imobile. Aceeaşi regulă se aplică bunurilor imobile înregistrate separat în capitolul B aflate în proprietate comună dacă oricare dintre coproprietari este şi proprietar al terenului sau dacă doar unii coproprietari ai terenului sînt proprietari ai bunurilor imobile înregistrate separat în capitolul B.
(2) Dispoziţiile alin.(1) se aplică în mod corespunzător bunurilor imobile înregistrate separat în capitolul B care urmează a fi ridicate pe terenul altei persoane în virtutea unui drept al constructorului apărut înainte de 1 martie 2019 sau pe baza unui contract încheiat înainte de 1 martie 2019.


Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 6 aprilie 2021

▮ I. Scopul articolului

1. Art. 23 LPA C. civ. nu cuprinde decât dispoziții de clarificare a efectului art. 22, care implementează principiul superficies solo cedit și dispune că, dacă la 1 martie 2021, aceeași persoană era proprietară atât a terenului cât și a imobilelor înregistrate în RBI sub numere cadastrale separate în capitolul B din RBI (de regulă, construcții), aceste din urmă elemente nu mai au, de la 1 martie 2019, regim de bun imobil distinct de teren, ci devin parte componentă a terenului.  Așadar, se produce o consolidare juridică dintre teren și construcțiile înregistrate amplasate pe el.  În așa fel, lor li se aplică pe deplin regimul art. 459 și 460 Cod civil.

2. Art. 23 este o reflecție a principiului per a contrario, și spune că, atunci când nu sunt întrunite cerințele specifice stabilite la art. 22, efectul de consolidare juridică nu se produce, ci regimul vechi continuă să se aplice —terenul, aparținând unuia este imobil distinct, iar fiecare element înregistrat ca imobil în capitolul B din RBI de pe acel teren (în continuare numit aici, „construcția înregistrată”) tot este imobil distinct.

▮ II. Domeniul de aplicare

1) Absența unei suprapuneri complete dintre proprietarul terenului și proprietarul construcției

3. Primul scenariu când consolidarea juridică nu se produce, și regimul juridic vechi continuă, este cel în care proprietarul terenului (PT) nu are niciun drept asupra vreunei construcții amplasate pe acel teren.  În acest caz, terenul este bun imobil distinct, și fiecare construcție este bun imobil distinct.

4. Dacă proprietarului terenului (PT) îi aparține cu titlu de proprietate o construcție (C1), însă pe el se află și o a doua construcție (C2), care aparține unui terț, art. 23 se aplică doar construcției C2.  În privința construcției C1 se aplică art. 22 LPA C. civ., și construcția C1 a lui PT de la 1 martie 2019 face parte componentă a terenului lui PT.

5. Alin.(1) teza 2 precizează că cerința de suprapunere completă dintre drepturi se aplică și în cazul când fie terenul, fie construcția înregistrată sunt deținute în coproprietate.  Dacă lipsește suprapunerea completă la toate nivelurile (inclusiv cote-părți sau formă a coproprietății), consolidarea juridică nu se produce. Așadar, dacă terenul aparține soților A și B în cote-părți egale (regim de proprietate comună pe cote-părți), însă construcția este dețină în regim de proprietate comună în devălmășie (fără indicarea părților), consolidarea juridică nu se produce.

Ilustrația 1

La 2010 soții F și B s-au căsătorit.  F era proprietara exclusivă a unui teren înainte de căsătorie.  În 2013 soții au dat în exploatare o casă pe teren, iar casa a fost înregistrată în RBI, iar ambii soți indicați ca coproprietari în devălmășie ai casei.  La 1 martie 2019 casa nu devine parte componentă a terenului, fiindcă terenul nu aparținea lui B la 1 martie 2019.  Soțul B are însă un drept de superficie legală asupra terenului pe baza art. 27 LPA C. civ.  

În caz de partaj (ca urmare a divorțului sau decesului unuia dintre soți), soțul B nu va avea calitate de proprietar al terenului, și terenul nu se va partaja.  Dacă partajul va implica atribuirea unei cote-părți din casă lui B (și nu atribuirea întregii case către F contra unei sulte ori vânzarea casei la licitație), asupra terenului B va avea dreptul său de superficie legală.

2) Recunoașterea drepturilor asimilate superficiei dobândite înainte de 1 martie 2019

6. Alin.(2) prevede o regulă specială care nu este decât o transpunere a principiului de la art. 32 LPA C. civ. — „drepturile de construire pe terenul altuia”, în măsura în care erau recunoscute de legea și practica aplicării anterioare (în special, așa numita „locațiune cu drept de construcție”) își păstrează efectul, care este similar cu cel al unei superficii, iar deținătorul dreptului de construire dobândește în proprietate construcția, care nu devine parte componentă a terenului ce aparține unui terț.

Excepția este o aplicare a principiului recunoașterii drepturilor dobândite pe legea veche.  O lege nouă (Legea privind modernizarea Codului civil) nu poate avea efect expropriatoriu al drepturilor dobândite legal anterior, chiar dacă acele drepturi sunt incompatibile cu noul regim introdus de Legea privind modernizarea Codului civil.

3) Încetarea regimului juridic vechi — consolidarea subsecventă

7. Situațiile descrise mai sus durează până la momentul în care se va produce consolidarea subsecventă reglementată de art. 25 LPA C. civ. — când aceeași persoană sau aceleași persoane vor dobândi, pe orice cale legală, atât terenul cât și construcțiile care aveau regim de bun imobil distinct.

▮ III. Dreptul de superficie legală

8. Deoarece construcția înregistrată rămâne bun imobil în condițiile art. 23 LPA C. civ., primește aplicare art. 27 LPA C. civ. (dacă terenul aparține unei persoane particulare) sau, după caz art. 29 (dacă terenul aparține statului sau unității administrativ-teritoriale), iar proprietarul sau proprietarii fiecărei construcții înregistrate dobândesc, din 1 martie 2019, un drept de superficie legală în condițiile acelor articole.

Putem distinge trei scenarii de superficii legale pe teren:

1) Un singur drept de superficie legală care grevează întregul teren

9. În caz că o construcție înregistrată aparține mai multor coproprietari, ei dețin un singur drept de superficie în comun.  Dacă dreptul deținut în comun este în cote-părți sau în devălmășie se decide conform principiului că proprietatea comună pe cote-părți este regula, iar devălmășia este excepția conform art. 544 alin.(2) C. civ. (e.g. regimul legal al bunurilor comune ale soților potrivit art. 572; și, similar, dar nu identic, deținerea bunurilor din masa succesorală în regim de indiviziune potrivit art. 2485).  Dacă construcția face obiectul proprietății comune pe cote-părți, coproprietarii dețin cote-părți în aceleași proporții în dreptul lor legal de superficie asupra terenului.

2) Un singur drept de superficie legală care grevează o parte din teren

10. Un drept de superficie poate greva doar o parte a terenului (v. adnotarea la art. 654, nr. 11).  În privința superficiei legale, introduse prin LPA C. civ., această situație poate apărea:

a) dacă la 1 martie 2019 proprietarul construcției avea un drept de posesie sau folosință (de exemplu, locațiune) doar asupra unei părți din teren, pe care și este amplasată construcția sa; în acest caz, superficia legală acordată prin art. 27 alin.(1) lit. a) sau, după caz, 29 alin.(1) lit. a)-d) LPA C. civ. are ca obiect doar acea parte a terenului.  Restul terenului este negrevat de superficie.

b) dacă la 1 martie 2019 proprietarul construcției nu avea niciun drept asupra terenului (de exemplu, dreptul său era expirat la acea dată), superficia legală acordată prin art. 27 alin.(1) lit. b) sau, după caz, 29 alin.(1) lit. e) LPA C. civ. are ca obiect doar o parte „necesară pentru deservirea construcției” asupra terenului, dimensiunile acestei părți sunt determinabile conform art. 27 alin.(2) sau, după caz, 29 alin.(3) LPA C. civ.  Din nou, restul terenului este negrevat de superficie.

3) Mai multe drepturi de superficie care grevează părți diferite ale terenului

11. Pe aceeași parte a unui teren nu poate exista decât un singur drept de superficie și el tot timpul trebuie să aibă rangul întâi (a se vedea adnotarea la art. 657).  Acest principiu este compatibil cu situația

Ilustrația 2

La 1 martie 2019 pe un teren care aparține municipiului Chișinău erau amplasate 2 construcții.  Prima construcție (C1), aparține soților C1P1 și C1P2 (care nu aveau niciun drept asupra terenului la 1 martie 2019), iar a doua construcție (C2) aparține moștenitorilor C2P1, C2P2, C2P3 (care aveau un drept de locațiune asupra părții terenului la 1 martie 2019).  La 1 martie 2019 art. 29 LPA C. civ. a constituit în folosul C1P1, C1P2 un drep de superficie pe o parte determinabilă a terenului, iar în folosul lui C2P1, C2P2 și C2P3 un alt, singur drept de superficie pe partea de teren pe care ei o dețineau în locațiune.

Dacă C1P1 și C1P2 vând construcția C1 către terțul T, T dobândește nu doar dreptul de proprietate asupra construcției C1, ci și dreptul de superficie în comun care aparținea lui C1P1 și C1P2.  

Dacă C2P1 vinde cota sa parte din construcția C2 către terțul T (C2P2 și C2P3 renunțând la dreptul lor de preemțiune), T dobândește nu doar cota-parte a lui C2P1 din dreptul de proprietate asupra construcției C2, ci și cota-parte a lui C2P1 din dreptul de superficie în comun care îl deținea împreună cu C2P2 și C2P3.  Mărimea cotei-părți din dreptul de superficie rămâne nedeterminată.

12.  Complexă este situația din Ilustrația nr. 2, în care cotele-părți în dreptul de superficie ale celor 3 coproprietari ai construcției C2 nu sunt determinate, ci determinabile.  În lipsa unui acord între toți coproprietarii, instanța de judecată poate determina cotele-părți din dreptul de superficie pe baza cotelor-părți din construcția comună, precum și alte circumstanțe relevante.

13. Art. 408 alin. (10) din Legea cadastrului bunurilor imobile a dezvoltat principiul că două superficii pe părți din teren nu se pot suprapune; el se aplică pentru toate cazurile în care pe un teren se aflau mai multe construcții care aparțin diferitor proprietari.

(10) Dacă pe teren sunt amplasate mai multe construcții deținute în proprietate de către proprietari diferiți, pentru înregistrarea superficiei se va prezenta planul geometric al terenului cu indicarea părții din teren asupra căreia se instituie superficia.

Așadar, chiar dacă proprietarul unei construcţii avea la 1 martie 2019 un drept de locaţiune asupra întregului teren, iar proprietarii altor construcţii nu aveau niciun drept asupra aceluiași terenul, pentru înregistrarea superficiei se va prezenta planul terenului cu indicarea părţii asupra căreia s-a instituit superficia legală. Nu se va ţine cont de contractul de locaţiune pentru a stabili întinderea superficiei, întrucât asta ar încălca principiul nesuprapunerii superficiilor parțiale.

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 23 LPA Cciv [online]. Codul civil Adnotat [citat 6 aprilie 2021]. Disponibil: animus.md/adnotari/lpa23/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.

Tabelul de concordanță - art. înainte și după renumerotarea din 1.3.2019

(Model Succint) Articolul 1251. Contractul de locaţiune