Articolul 34. Adunarea generală și competențele ei

(1) Adunarea generală este organul suprem de conducere al asociației și este formată din toți proprietarii din condominiu.
(2) Hotărârile adunării generale adoptate în condițiile legii sunt obligatorii pentru toți proprietarii din condominiu, inclusiv cei care nu au participat la adunare ori au votat împotrivă, precum și pentru toate organele asociației.
(3) Adunarea generală are următoarele competențe exclusive:
a) aprobă modificări și completări la statutul asociației ori aprobă statutul în redacție nouă;
b) aprobă bugetul anual al asociației (veniturile planificate și cheltuielile planificate);
c) aprobă mărimea contribuției la fond și a altor contribuții prevăzute de prezenta lege;
d) aprobă fiecare utilizare a mijloacelor fondului, cu excepția celor prevăzute de bugetul anual aprobat;
e) aprobă dările de seamă anuale ale celorlalte organe ale asociației;
f) aprobă situațiile financiare anuale;
g) aprobă condițiile de contractare a lucrărilor necesare pentru întreținerea, reparația și modernizarea părților comune, inclusiv îmbunătățirea eficienței energetice, și bugetul alocat pentru acestea; în caz de necesitate, aprobă mărimea contribuțiilor proprietarilor pentru acoperirea acestor cheltuieli;
h) aprobă condițiile contractelor încheiate de asociație care au ca obiect serviciile intermediate, cu excepțiile prevăzute la art. 49 alin. (2);
i) desemnează și revocă, înainte de expirarea mandatului, administratorul asociației, membrii consiliului (inclusiv, după caz, președintele consiliului) și ai comisiei de cenzori (cenzorul), precum și membrii altor organe instituite de adunarea generală;
j) aprobă mărimea remunerației administratorului asociației și a membrilor comisiei de cenzori (cenzorului), precum și alte condiții de angajare ori contractare a lor;
k) aprobă, modifică și revocă regulamentul condominiului și alte regulamente ale asociației;
l) aprobă planul anual și cel pe termen mediu (2–3 ani) privind administrarea, deservirea, exploatarea, reconstrucția, modernizarea, reabilitarea și alte activități de dezvoltare a condominiului;
m) aprobă condițiile pentru selectarea gestionarului; desemnează și revocă gestionarul; aprobă condițiile contractului de administrare și oricare modificare a lor;
n) aprobă condițiile primirii de către asociație a unei finanțări rambursabile (împrumut, credit, leasing etc.);
o) aprobă recunoașterea răspunderii juridice și efectuarea plăților asociației către persoanele față de care asociația este responsabilă conform art. 18 alin. (8), cu excepția cazului când asociația a fost obligată să plătească despăgubiri conform hotărârii definitive a instanței de judecată ori a plăților efectuate de societatea de asigurări în baza unei polițe de asigurare care acoperă riscul respectiv;
p) decide cu privire la obiectele și măsurile ce țin nemijlocit de necesitățile de întreținere și reparație a părților comune, prestarea serviciilor de folosință a unităților, precum și de necesitățile de serviciu și sociale ale salariaților asociației;
q) dacă nu este stabilit altfel, decide modul de repartizare a cheltuielilor pentru acoperirea diferenței dintre indicațiile echipamentului de măsurare (contorului) instalat la branșamentul condominiului sau al unei părți din condominiu și cele ale echipamentelor de măsurare (contoarelor) instalate la unități;
r) aprobă condițiile de transmitere în locațiune a părților comune;
s) avizează proiectul actului de modificare a condominiului;
t) aprobă instalarea ori menținerea pe oricare parte comună a:
– camerelor de supraveghere video;
– antenelor, a emițătoarelor și a altor dispozitive capabile să emită radiații;
– panourilor publicitare și a altor însemne care afectează decorul arhitectural al condominiului;
– sistemului de acces prin chei electronice;
– barierelor de acces și a gardului;
u) adoptă alte hotărâri ce țin de atribuțiile adunării generale conform prezentei legi.
(4) Se interzice limitarea competențelor adunării generale prevăzute la alin. (3) sau delegarea lor către alt organ al asociației ori către altă persoană.
(5) Statutul poate prevedea și alte competențe ale adunării generale.
(6) Adunarea generală poate hotărî pe oricare altă chestiune neprevăzută la alin. (3). Dacă chestiunea ține de atribuțiile unui alt organ existent al asociației, la examinarea chestiunii se va consulta opinia organului respectiv, însă neconsultarea nu afectează validitatea hotărârii adunării generale.
(7) Hotărârile adunării generale se adoptă prin vot deschis, dacă adunarea nu a hotărât altfel.
(8) Adunarea generală adoptă hotărâri în ședințe cu prezența proprietarilor, prin corespondență sau în formă mixtă, conform art. 35–43.
(9) În locul convocării și desfășurării ședinței adunării generale, adunarea generală poate adopta hotărâri prin semnarea unei hotărâri scrise de către proprietarii care dețin cel puțin 2/3 din voturile tuturor proprietarilor din condominiu, cu condiția că pe pagina pe care este aplicată semnătura figurează textul complet al hotărârii și se identifică asociația a cărei adunare generală adoptă hotărârea. În acest caz, proces-verbal nu se întocmește.
(10) Hotărârea scrisă menționată la alin. (9) poate fi inițiată inclusiv la ședința adunării generale cu prezență, cu condiția că se constată lipsa cvorumului și majoritatea proprietarilor prezenți își manifestă voința ad-hoc de a iniția adoptarea hotărârii scrise conform alin. (9).

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 5 martie 2022

▮ Intrarea în vigoare

Alin. (9)-(10) au intrat în vigoare la 29 iulie 2022. Celelalte alineate au intrat în vigoare la 29 ianuarie 2023, vezi art. 103 al legii.

▮ Culegerea de semnături pe hotărârea scrisă ca alternativă al desfășurarea adunării generale a proprietarilor

Alin. (9) permite adoptarea unei hotărâri a adunării generale a proprietarilor asociaților fără formalitățile tipice unei adunării generale: fără convocare, fără inștiințare, fără președinte și secretar al ședinței, fără proces-verbal. Este suficientă culegerea de semnături. Pot exista multe moduri de a formula acestei hotărâri, mai jos este o sugestie.

Legea nu stabilește un termen-limită în care trebuie să fie culese toate semnăturile necesare. Documentul scris devine hotărâre scrisă a adunării generale a asociației din momentul în care se aplică semnătura care întrunește cerința de 2/3 din toți proprietarii din condominiu. Alți proprietari pot semna și după ce s-a cules ultima semnătura necesară, aceasta va întări hotărârea, dar, strict vorbind, nu va mai fi necesar.

Cerința de semnare de către 2/3 din voturi ale tuturor proprietarilor este unică. Ea se aplică indiferent de chestiunea care face obiectul hotărârii scrise. Astfel, chiar și pentru chesitunile care la o adunare generală (desfășurată cu prezență, în formă mixtă sau prin corespondență) pot fi hotărâte prin simpla majoritate a celor prezenți conform art. 37 L. cond.  În alte cuvinte, art. 37 L. cond. nu are nicio aplicabilitate în cazul hotărârii scrise.

Prin urmare, hotărârea scrisă este mai rigidă, cerând mai multe voturi decât hotărârea la o adunare generală conform art. 37. Rațiunea este că hotărârea scrisă este adoptată într-un cadru unde lipsește o discuție între proprietari, reuniți la o adunare.  Când fiecare proprietar semnează în mod individual este un risc mai mare de manipulare a voinței sale. Suplimentar, cerința de 2/3 pentru hotărârea scrisă este mai inclusivă, adică cel care culege semnăturile trebuie să se adreseze la o mare majoritate de proprietari. Dacă cerința ar fi fost doar 1/2 din voturi, cel care culege semnăturile ar putea să se oprească când acumulează votul majoritar (50% + 1 vot), iar ceilalți proprietari (minoritari, nesesizați) nici nu vor ști că se pune în discuție adoptarea unei hotărâri.  Așadar, procedura adoptării hotărârii scrise este, prin esența sa, netransparentă, și aceasta trebuie compensată printr-o cerință mai mare de număr de proprietari care trebuie să consimtă la ea.  Legea ar fi putut chiar să ceară unanimitatea, însă aceasta ar fi dus la blocaje și nu corespunde caracterului flexibil al noii reglementări privind condominiul.

Hotărârea scrisă nu este un act literal, adică nu se cere ca denumirea actului să fie „hotărâre scrisă”. Conform principiului falsa demonstratio non nocet (folosirea greșită a terminologiei nu este nocivă pentru document), hotărârea scrisă este valabilă chiar dacă ea se numește „decizie” sau e redactată sub forma unui proces-verbal al adunării generale. În acest ultim caz, se va aplica mecanismul conversiunii, iar actul va fi recalificat într-o hotărâre scrisă cu condiția că el întrunește condițiile minime cerute de lege (textul complet al hotărârii pe foia unde sunt aplicate semnăturile proprietarilor în condominiu).

Semnătura nu este un angajament personal al proprietarului în condominiului, ci constituie un vot pe suport trainic, dar nu prin ridicarea mâinii, cum este uzual la ședința adunării generale a proprietarilor. Nu este neapărat proprietarul personal să semneze hotărârea, ci se aplică, prin analogie (art. 6 Cod civil), regulile generale de reprezentare a proprietarilor la adunările generale, prevăzute de art. 38. Soluția se explică prin faptul că exigența legală a unui vot personal (și interdicția reprezentării) trebuie să fie prevăzută expres, ceea ce nu este cazul în art. 34. Din contra, interpretarea sistemică (art. 38) arată că Legea condominiului este favorabilă reprezentării.

Ca efecte juridice, hotărârea scrisă valabil adoptată are același regim juridic (produce aceleași efecte, poate fi supusă contestațiilor pentru aceleași temeiuri de fond,  este la fel de obligatorie) ca și o hotărâre adoptată prin desfășurarea unei adunări generale a proprietarilor.

▮ Model de hotărâre scrisă

Descarcă în Word (120 downloads )

Modelul nu are rubrica CONTRA, fiindcă hotărârea nu arată rezultatul unui vot pro sau contra (cum o face un proces-verbal al adunării), ci arată doar dacă există 2/3 din proprietari care sunt PRO. La fel, nu există rubrica ABȚINUT, fiindcă art. 38 alin. (10) din Legea condominiului nu permite opțiunea ABȚINUT. Este important de indicat data semnăturii. Data când se culege ultima semnătură necesară este și data hotărârii, chiar dacă vor urma semnături adiționale, care doar susțin hotărârea deja adoptată valabil.

O condiție esențială a hotărârii este ca textul complet al hotărârii să fie scris pe fiecare foaie pe care se culeg semnăturile. Deci, nu se admit semnăturile „în alb”.  Dacă există multe chestiuni care trebuie hotărâte sau textul lor este lung, se recomandă întocmirea unei hotărâri separate pentru fiecare chestiune. Tehnica „1 chestiune – 1 hotărâre” de asemenea crește șansa adoptării hotărârilor, deoarece permite unui proprietar să refuză să semneze pentru o hotârâre, dar să semneze în susținerea unei alte hotărâri. Dacă toate chestiunile sunt incluse într-o singură hotărâre scrisă, proprietar nu mai poate face această alegere.

▮ Instalarea camerelor de supraveghere video

În Raportul său de activitate pentru anul 2022 din 16 martie 2023, Centrul Naţional pentru Protecţia Datelor cu Caracter Personal a stabilit recomandări privind supravegherea video de către asociaţii de proprietari în condominiu.

▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Articolul 34. Adunarea generală și competența ei
Alin. (2): prin această normă se realizează mecanismul necesar pentru condominii – hotărârea majorității să fie obligatorie pentru toți proprietarii din condominiu și toți să participe la cheltuielile aprobate prin hotărâre.

Norma legală nu cere ca hotărârea să menționeze concret numele proprietarului obligat ori să identifice prin număr de ordine sau număr cadastral unitatea sa în condominiu. De exemplu, simpla stabilire a unei plăți per 1 metru pătrat în sarcina fiecărui proprietar este suficientă pentru a institui obligația de plată. Mărimea și durata obligației, cercul proprietarilor obligați prin hotărârea adunării generale trebuie dedus din interpretarea textului său conform regulilor generale de interpretare a actelor juridice. Hotărârile sunt egal obligatorii indiferent că destinația unităților este locativă ori nelocativă.

Votul exercitat la adunare, care a dus la adoptarea unei hotărâri a adunării generale nu mai poate fi „retras” sau „revocat” de un proprietar individual. Deci, hotărârile sunt obligatorii și pentru cei care s-au răzgândit. Evident, o nouă adunare generală poate modifica ori revoca o hotărâre adoptată anterior.

Alin. (3)(b): aprobarea bugetului anual al asociației are ca scop să planifice cheltuielile care vor fi suportate de asociație („datoriile planificate”) și să asigure finanțarea lor de către proprietari („veniturile planificate”). Termenul „venituri” are sens contabil, nu juridic. Art. 48 alin. (10) precizează că încasările asociației sub forma cotei de contribuție și alte plăți de acoperire a cheltuielilor nu se impozitează, iar art. 54 alin. (8) prevede o regulă similară pentru contribuția la fond. Astfel, deși contabil sumele se vor reflecta la „venituri”, ele vor fi simple încasări care nu fac obiectul impozitului pe venit.

Aceasta reflectă concepția că asociația este o „asociație de cheltuieli” și ea nu are scopul de a genera dividende pentru membri. Prezenta lege nu prevede niciun mecanism de distribuire a unui eventual profit către membri, ceea ce contravine scopului asociației. Oricare exces financiar al asociației se folosește conform scopurilor sale (art. 28).

Dacă bugetul anual este aprobat de adunarea generală, el are mai multe efecte juridice: a) stabilirea cotei de contribuție în sarcina proprietarilor și b) împuternicirea administratorului să asume cheltuielile, să efectueze plățile, să încheie contractele necesare pentru a executa bugetul (art. 44 alin. (3) lit. f)). Bugetul este obligatoriu pentru toți, fiindcă el este aprobat printr-o hotărâre a adunării generale care, conform alin. (2), este obligatoriu pentru toți membrii și organele asociației.

Conform lit. e) tot adunarea generală aprobă darea de seamă a administratorului privind execuția bugetului anual. Dacă administratorul a deviat de la buget, el trebuie să supună devierile confirmării adunării generale. Dacă adunarea generală le confirmă ex post, administratorul a acționat corect. Dacă adunarea generală refuză confirmarea ex post, administratorul și-a depășit împuternicirile și este responsabil de acest prejudiciu.

Lit. t): Pentru un litigiu în care un proprietar a cerut dezinstalarea dispozitivului automat de
închidere-deschidere a accesului în curtea imobilului și care în final a fost dezinstalat, a se vedea Încheierea din 26 septembrie 2018 a Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie (dosarul nr.2ra-1827/2018). Link: http://jurisprudenta.csj.md/search_col_civil.php?id=46548

În alt litigiu, instanțele de judecată au respins cerința de înlăturare a barierei cu buton a unui proprietar care dorea să parcheze automobilul. Motivul principal al soluției judiciare pare a fi faptul că decizia de a instanța bara a fost instalată în baza hotărârii adunării generale a proprietarilor: Încheierea din 28 noiembrie 2018 a Colegiului civil comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie (dosarul nr.2ra-1915/18). Link: http://jurisprudenta.csj.md/search_col_civil.php?id=48150

Art. 44 alin. (3) lit. j) are menirea de a asigura că asociația nu rămâne fără buget: În cazul în care adunarea generală nu a aprobat un bugetul anual pentru un anumit an financiar, în acel an financiar se aplică bugetul anual în vigoare în anul precedent cu o reducere totală de 5%.

Alin. (3)(o): Dacă ceva cade din clădire, iar victima are o pretenție față de asociație conform art. 18 alin. (8), administratorul asociației nu are dreptul să satisfacă pretenția singur, ci trebuie să ceară aprobarea adunării generale. Dacă adunarea nu aprobă, administratorul trebuie să apere asociația în instanța de judecată.

Alin. (4): interzice practicile de captivitate a proprietarilor prin decăderea lor din anumite competențe. În special, aceste competențe nu pot fi delegate consiliului sau administratorului.

Alin. (7): votul deschis înseamnă că ceilalți membri pot să vadă cum a votat fiecare și include ridicarea mâinii sau votarea în buletin nominativ (care poartă numele proprietarului), în cazul adunării generale mixtă sau prin corespondență, opțiunea de vot a fiecăruia se indică în chiar procesul-verbal.

Caracterul deschis al votului nu înseamnă neapărat caracterul public al ședinței. Adunarea generală dezbate trebuie interne (financiare, de proprietate) ale asociației și nu sunt destinate publicului. Totuși, este normal un proprietar să fie asistat de avocat, jurist sau un specialist, ori organul care convoacă ședința să invite anumiți terți (gestionarul, furnizorul, APL etc.) pentru a informa mai bine adunarea generală despre chestiunea supusă dezbaterii. Aceste aspecte nu sunt reglementate prin lege și rămân supuse hotărârii adunării generale ori, în lipsa ei, fac parte din competența președintelui adunării generale de a conduce adunarea.

Alin. (8) exprimă cele 3 forme ale ședințelor adunărilor generale. Prezenta lege folosește interschimbabil noțiunile de „ședință a adunării generale” și „adunare generală”. Deși în realitate se convoacă ședința, ea totodată constituie o adunare. Prin urmare, „ședință cu prezență” și „adunare cu prezență” sunt echivalente în sensul prezentei reglementări.

Alin. (9) introduce regula că, dacă toți membrii asociației (unanim) semnează pentru o anumită hotărâre scrisă, ea devine o hotărâre a adunării generale, fără a fi necesară convocarea și desfășurarea unei ședințe. Mecanismul este folositor și practic pentru micile condominii. Semnarea, evident, include și semnarea cu semnătură electronică avansată calificată.

Legea nu cere toți să semneze exact același document. Aceeași hotărâre poate fi expuse pe documente separate, semnate de diferiți proprietari. Decisiv este dacă, examinând împreună toate documentele, se constată că hotărârea cu același text este subsemnată de toți proprietarii. Dacă măcar un proprietar nu a semnat-o, ea nu produce efectele juridice ale unei hotărâri. O asemenea hotărâre (cu lipsa unei semnături) nici măcar nu trebuie contestată în instanța de judecată. Ea pur și simplu nu întrunește condițiile legale pentru a se socoti hotărâre.

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 34 Legea condominiu [online]. Codul civil Adnotat [citat 15.12.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/condominiu34/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.