Articolul 90. Particularitățile terenurilor și ale clădirilor cu altă destinație decât cea locativă ale autorităților administrației publice centrale și locale

(1) În cazul în care, la data intrării în vigoare a prezentului capitol, clădirea avea o altă destinație decât cea locativă și aparținea statului sau unității administrativ-teritoriale, art. 88 și 89 se aplică cu următoarele derogări:
a) terenul nu face parte din condominiu, iar însemnarea prevăzută la art. 88 alin. (3) nu se face;
b) dreptul de superficie legală ori alt drept prevăzut de lege asupra terenului face parte din condominiu.
(2) Înregistrările în registrul bunurilor imobile privind condominiile menționate la alin. (1) se efectuează conform art. 421 din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543/1998.
(3) Terenul face parte din condominiu de la data în care toți proprietarii de încăperi izolate înregistrate cu numerele cadastrale distincte au privatizat terenul în condițiile legii.
(4) Adunarea generală poate adopta, în condițiile prezentei legi, hotărârea de a privatiza terenul aferent în numele tuturor proprietarilor din condominiu și poate împuternici persoana care reprezintă toți proprietarii din condominiu în cadrul procedurilor de privatizare, inclusiv depunerea cererii, încheierea contractului în numele proprietarilor din condominiu și plata prețului.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 22 februarie 2024

▮ Scopul și domeniul de aplicare al articolului

Scopul normei este explicată în nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu (vezi mai jos) — de a permite formarea unui condominiu incomplet (fără proprietatea asupra terenului).

Norma se aplică următoarei constelații: la 29 iulie 2023 în RBI era înregistrat:

• capitolul A – terenul — proprietar este statul sau unitatea administrativ teritorială. Destinația terenului este irelevantă;
• capitolul B – clădirea — aparține oricărui subiect de drept (privat sau public), dar are destinație nelocativă;
• capitolul C – încăperi izolate — aparțin oricărui subiect de drept (privat sau public), au destinație nelocativă (de exemplu, spații comerciale sau garaje).

▮ Problemă de interpretare

Cuvintele „clădirea avea o altă destinație decât cea locativă și aparținea statului sau unității administrativ-teritoriale” cuprind două imprecizii și trebuie supuse interpretării în contextul celorlalte alineate din acest articol și a intenției explicate în nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu.

Prima imprecizie este că textul de lege nu are în vedere că clădirea aparținea statului sau UAT, ci doar că clădirea are o altă destinație decât locativă. Norma poate fi aplicată indiferent de subiectul care este înregistrat, la 29 iulie 2023, ca proprietar al clădirii sau coproprietar.

A doua imprecizie este că textul de lege are în vedere că terenul aparținea statului sau UAT.  Cuvântul „terenul” lipsește din textul citat. Totuși, alin. (3) și (4) oferă contextul corect al normei — terenul nu este privat; terenul aparține statului sau UAT; terenul urmează a fi privatizat (privatizarea se aplică doar terenului care aparține statului sau UAT; terenurile private nu pot fi „privatizate”, deoarece ele deja sunt private).

Art. 90 nu are efectul de a permite privatizarea terenului sau de a o interzice. Este posibil ca anumite terenuri, pe care se află încăperi/clădiri private să nu poate fi privatizate atunci când norma legală relevantă o interzice.

▮ Efectul art. 90

Art. 90 doar are ca efect juridic:

• de a permite formarea unui condominiu chiar dacă terenul nu aparține proprietarilor de încăperi izolate nelocative dintr-o clădire nelocativă;
• de a clarifica că dreptul de proprietate asupra terenului nu trece în mod gratuit către proprietarii de încăperi izolate prin efectul art. 88 alin. (3);
• de a clarifica că dreptul de proprietate asupra terenului va rămâne al statului sau UAT. Prin urmare, terenul nu este „parte comună” a condominiului în sensul Legii cu privire la condominiu. Doar dreptul de superficie, acordat prin art. 29 din Legea de punere în aplicare a Codului civil, sau alt drept legal avut în vedere de art. 32 din Legea de punere în aplicare (e.g. vechile „locațiune cu drept de construire” contractate înainte de 1.3.2019), vor fi „parte comună” a condominiului în sensul Legii cu privire la condominiu;
• de a arăta că, în ipoteza în care, în condițiile legii, terenul este privatizat de către proprietarii de încăperi izolate, atunci dreptul  de proprietate al terenului se va include în condominiu și va deveni „parte comună” în sensul Legii cu privire la condominiu.

Ilustrație

La 1.3.2019 și la 29.07.2023 terenul era înregistrat pe numele primăriei Chișinău (adică proprietar este municipiul Chișinău). Pe el erau amplasate garaje (deci, destinație nelocativă) înregistrate ca și construcții sau ca încăperi izolate. Ca proprietar al acestora sunt înregistrați una sau mai multe persoane private (cooperativa de construire a garajelor, un SRL, persoane fizice). Important este ca acestea să poată fi calificate drept „unități” în sensul Legii cu privire la condominiu.

La 1.3.2019 art. 29 LPA C. civ. acordă proprietarilor înregistrați în cap. B și, dacă există, C, un drept de superficie legală.

La 29.07.2023, art. 90 al Legii cu privire la condominiu declară că toate clădirile / încăperile izolate de pe teren formează un condominiu, iar dreptul de superficie asupra terenului la fel face parte din condominiu. Terenul însă rămâne proprietatea municipiului Chișinău. Problema dacă terenul poate fi privatizat trebuie analizată prin prisma legislației aplicabile privatizării.

▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Articolul 94. Particularitățile terenurilor și ale clădirilor cu altă destinație decât cea de locuință ale autorităților administrației publice centrale și locale
Reglementarea se referă la clădirile nelocative (birouri, comerciale etc.) în care există încăperi privatizate și care se află pe terenul APC sau APL.

Reglementarea se bazează pe art. 49 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată), însă ea nu suspendă formarea simplificată a condominiului, ci doar exclude dreptul de proprietate asupra terenului din condominiu.

Așadar, spre deosebire de blocurile locative, unde art. [88, în proiect art. 92] declară terenul proprietate comună în condominiu a proprietarilor de apartamente, același lucru nu se declară pentru terenurile aferente clădirilor nelocative. Se continuă principiul actual că terenurile date trebuie privatizate, în special cu condiția plății prețului prevăzut de lege.

Alin. (2) precizează că art. 42¹ din Legea cadastrului este aplicabil la etapa formării condominiului fără proprietatea asupra terenului. Alin. (1) lit. b) precizează că în condominiu intră doar dreptul de superficie ori alt drept asimilat recunoscut de art. 32 din Legea de punere în aplicare a Codului civil.

Dreptul de proprietate asupra terenului intră în condominiu doar după privatizarea terenului.

Alin. (4) are ca scop de a debloca procesele de privatizare, atunci când nu toți proprietarii doresc să-l privatizeze. Dacă există o hotărâre majoritară a comunității proprietarilor de unități din blocul nelocativ, ei pot iniția privatizarea întregului teren. Astfel, nu se cer procuri de la toți proprietarii din condominiu, ci doar hotărârea adunării generale cu vot majoritar.