Articolul 460. Părţile componente ale bunurilor imobile

(1) Constituie parte componentă a bunului imobil lucrurile şi lucrările ataşate permanent la teren, precum clădirile, construcţiile subterane (chiar dacă se extind asupra altor terenuri), obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, roada neculeasă. Această regulă se aplică indiferent dacă aceste părţi componente sînt sau nu sînt înregistrate în registrul bunurilor imobile în mod separat.
(2) Clădirile şi alte lucruri şi lucrări ataşate permanent la teren, care sînt construite pe terenul altuia pe baza unui drept de superficie, precum şi lucrurile ataşate la teren pentru un scop temporar nu constituie parte componentă a bunului imobil.
(3) Nu se consideră parte componentă a bunului imobil reţelele de utilitate sau lucrările de utilitate amplasate pe bunul imobil care au fost construite de către un terţ pe baza unui drept de superficie sau în privinţa cărora proprietarului bunului imobil îi incumbă obligaţia legală de a le tolera.
(4) Clădirile şi alte lucruri şi lucrări prevăzute la alin.(2) şi (3) constituie bunuri imobile asupra cărora dreptul de proprietate îl exercită titularul dreptului de superficie respectiv asupra terenului pe durata de existenţă a acestui drept. Titularul respectiv nu poate înstrăina sau greva dreptul de proprietate şi dreptul de superficie decît împreună.
(5) Clădirile şi alte lucruri şi lucrări ataşate permanent la teren care rămîn pe teren la stingerea dreptului de superficie devin parte componentă a terenului.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 24 august 2020 | Actualizat: 13 noiembrie 2023

▮ I. Scopul reglementării

1. Articolul are ca scop să determine statutul juridic de drept privat al clădirilor, construcțiilor subterane, obiectele acvatice, plantațiilor (fie că sunt copaci izolați sau plantații multianuale, cum ar fi o viță-de-vie), dar și fructele acestora până în momentul culegerii.  Reglementarea asigură implementarea principiului superficies solo cedit și refuză să recunoască, ca principiu, statut de bun (fie imobil, fie mobil) al părților lucrurilor și lucrărilor atașate permanent de teren.  În schimb, lor li se atribuie statutul reglementat de art. 456 — cel de parte componentă a bunului imobil (și anume parte componentă esențială — germ. wesentliche Bestandteile). Aceasta, la rândul ei, declanșează aplicarea principiului de la art. 456 alin.(2): aceste obiecte nu se pot afla în proprietatea diferitor persoane şi nu pot fi grevate de diferite drepturi reale.

2. Așadar, lucrurile și lucrările atașate permanent de teren, ca principiu, deoarece nu sunt bunuri distincte, nu pot circula de sine stătător în circuitul civil.  Asta, sigur că, nu oprește proprietarul să încheie un act juridic de administrare (e.g. să dea în locațiune) doar o încăpere dintre-o clădire amplasată pe terenul său.  De fapt, bunul închiriat nu va fi încăperea ca „bun”, ci încăperea ca „parte din bun”.

3. Sintagma latină superficies solo cedit face trimitere la „suprafață”, însă, în fond, se are în vedere nu suprafața geometrică a solului, ci obiectele ridicate pe el (Marcel Planiol, Traité de droit civil, t. 1, LGDJ, 1948, Paris, nr. 3089).  Pentru o explicare a scopului și modului trecerii la principiul superficies solo cedit, v. pasajul relevant din N. inf.

▮ II. Lucruri și lucrări subterane

4. Aici se includ construcții subterane, cum ar fi beciuri, galerii, grote.

Obiectul poate fi și complet detașat de sol și să corespundă unui volum aerian [v. Benoît Grimonprez, Superficie, Rep. civ., mars 2013, nr. 2].

Art. 2 al Legii nr. 150 din 14 iulie 2017 cu privire la Registrul obiectivelor de infrastructură tehnico-edilitară a fost ajustată (Legea nr. 112 din 11 mai 2023) la noua concepție a Codului civil, făcându-se următoarele precizări:

• obiective de infrastructură tehnico-edilitară sunt rețele subterane și supraterane de alimentare cu apă potabilă și tehnică, de canalizare, de termoficare, de alimentare cu energie electrică, de telefonie etc., precum și căile de circulație a mijloacelor de transport, construcțiile supraterane de pozare a instalațiilor electrice, stațiile de pompare și de punere sub presiune, alte construcții și instalații ce fac parte din dotarea edilitară de interes public sau comun;
• obiectivele de infrastructură tehnico-edilitară constituie bunuri imobile în măsura în care acestea corespund noțiunii respective conform prevederilor Codului civil;
• nu constituie bunuri imobile și nici părți componente ale bunurilor imobile obiectivele de infrastructură tehnico-edilitară care nu sunt atașate, în mod permanent, la un teren sau la o clădire și care pot fi separate fără a deteriora, în mod substanțial, și fără a schimba destinația clădirii sau terenului.

▮ III. Istoria unei confuzii

5. Din păcate punctul de pornire al unei părți a doctrinei și al multor juriști practicieni atunci când analizează relația dintre teren și construcție este cel de bun principal și bun accesoriu, iar dezbaterea se poartă pe subiectul care totuși este principal și care este accesoriu.  Noile texte de lege clarifică că această discuție pune întrebarea în mod greșit.  De fapt, construcția face parte din teren, ele nu sunt două bunuri imobile distincte, ci fac un tot întreg, au un singur regim juridic, un singur proprietar, care are un singur drept de proprietate asupra întregului.

▮ IV. Superficia — unicul drept care suspendă principiul superficies solo cedit

6. Art. 460 alin.(4) recunoaște că doar cel care deține un drept de superficie asupra terenului poate dobândi dreptul de proprietate asupra construcției ridicate pe terenul altuia. În acest sens, C. civ. preia reglementarea germană, care este mai strictă decât, de exemplu, cea franceză și românească [v. art. 596 alin.(1) din Codul civil român, conform căruia „titularul dreptului de superficie ori al altui drept real asupra imobilului altuia care îi permite să dobândească proprietatea asupra lucrării realizate asupra acelui imobil va avea, în caz de accesiune, în mod corespunzător, drepturile si obligatiile reglementate pentru proprietarul imobilului, dacă nu s-a prevăzut altfel în momentul constituirii dreptului real.”; și art. 586 alin.(3) Cod civil român, care menționează „[…] un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, să devină proprietarul acesteia.”].

7. Figura juridică a superficiei este folosită de legiuitor și pentru a reveni la un regim clasic de proprietate imobiliară, prin instituirea superficiei legale (v. adnotarea la art. 23 LPA C. civ.).

8. Din contra, dacă un locatar (drept contractual de creanță) sau chiar un uzufructuar (drept real limitat) ridică o construcție, o repară, îmbunătățește ori amenajează terenul închiriat, prin forța accesiunii (art. 456) toate acestea vor aparține proprietarului imobilului.  Pentru locatar sau uzufructuar o asemenea stare de lucruri este descurajantă, fiindcă el nu obține un „bun” din contul banilor pe care i-a investit pe care ar putea să îl ipotecheze și să obține o finanțare de la un creditor.   În acest caz, locatar ar trebui, suplimentar, să încheie un contract de superficie autentic cu proprietarul imobilului, ceea ce va suspenda principiul superficies solo cedit (accesiunea) și îi va acorda locatarului statut de superficiar, adică va putea exercita proprietatea asupra bunului construit, dar temporar.

 

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 460 [online]. Codul civil Adnotat [citat 2.12.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/460/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.