Articolul 433. Efectele înregistrării provizorii

(1) Înregistrarea provizorie are, de la data depunerii cererii, acelaşi efect ca şi înregistrarea dreptului supus înregistrării, însă sub condiţia şi în măsura justificării ei ulterioare.
(2) Atît timp cît se menţine înregistrarea provizorie:
a) se vor putea efectua înregistrări provizorii şi notări în raport cu dreptul înregistrat provizoriu;
b) se menţine şi dreptul înregistrat, putîndu-se efectua înregistrări provizorii şi notări în raport cu el.
(3) Justificarea unei înregistrări provizorii se face cu consimţămîntul titularului dreptului înregistrat în forma prevăzută de lege sau în temeiul unei hotărîri judecătoreşti irevocabile prin care se admite acţiunea în justificare a înregistrării provizorii (acţiune în justificare). În acest din urmă caz, dispoziţiile art.430 se aplică, în mod corespunzător, şi acţiunii în justificare.
(4) Justificarea unei înregistrări provizorii îşi extinde efectul din oficiu asupra tuturor înregistrărilor provizorii şi notărilor în raport cu dreptul înregistrat provizoriu. În acest caz, dreptul prevăzut la alin.(2) lit.b), precum şi înregistrările provizorii şi notările în raport cu el, se radiază.
(5) Nejustificarea unei înregistrări provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei şi a tuturor înregistrărilor provizorii şi notărilor în raport cu dreptul înregistrat provizoriu.
(6) Persoana al cărei drept se radiază conform alin.(4) sau (5) nu poate invoca calitatea sa de dobînditor de bună-credinţă ori uzucapiunea pentru a se opune radierii.

---

Adnotare:
Autor: Inga Grecu-Stavila
Publicat: 5 august 2020

▮ I. Scopul articolului

1. Rolul înregistrării provizorii este de a conferi acestei înregistrări, în momentul în care se va transforma în înregistrare definitivă, data şi rangul pe care l-a avut înregistrarea provizorie. Astfel, cel care are înregistrat provizoriu dreptul său este pus la adăpost de riscul ca dreptul cu privire la care a solicitat înregistrarea provizorie să fie înregistrat ulterior în folosul altei persoane. Condiţia ca înregistrarea provizorie să se bucure de toate efectele unei înregistrări este ca ulterior ea să se justifice.

În fond, terții nu sunt afectați privind efectul retroactiv al transformării, fiindcă chiar de la data înregistrării provizorii ei sunt anunțați de conținutul registrului că o situație juridică există și ea este în curs de consolidare.

▮ II. Efectele justificării

2. Justificarea înregistrării provizorii reprezintă îndeplinirea cerinţelor necesare pentru transformarea înregistrării provizorii în înregistrare definitivă. Dacă prin înregistrarea în registru de publicitate se asigură doar opozabilitatea drepturilor, atunci prin justificarea înregistrării provizorii dobândirea sau transmiterea dreptului  devine opozabilă de la data depunerii cererii pentru înregistrarea provizorie.

3. Dacă însă înregistrarea în registrul de publicitate are şi caracter constitutiv (v. art. 420), în cazul justificării, dreptul se consideră dobândit definitiv din momentul depunerii cererii pentru înregistrarea provizorie. Şi, corespunzător, dreptul înregistrat, în cazul justificării înregistrării provizorii, se consideră că a încetat să aparțină titularului anterior la data depunerii cererii pentru înregistrarea provizorie. Altfel spus, efectele justificării înregistrării provizorii retroactivează. Dreptul care a fost înregistrat provizoriu se consideră că a fost dobândit şi este opozabil din data depunerii cererii pentru înregistrarea provizorie (şi nu din data cînd s-a realizat justificarea), iar dreptul care a fost înregistrat se consideră că a încetat să aparțină titularului anterior din acea dată.

▮ III. Aplicații concrete

4. Pe perioada până la justificarea înregistrării provizorii (sau până la nejustificarea acesteia) în registru de publicitate sunt înscrise două drepturi. Rămâne înscris dreptul înregistrat (spre exemplu,  dreptul vânzătorului care a vândut bunul imobil în temeiul unui contract cu rezerva proprietăţii (v. art. 432 alin. (2) lit. a)) şi se înregistrează provizoriu dreptul dobânditorului (care dobândeşte dreptul sub condiţie).

5. Înregistrări provizorii şi notări se pot face cu referire la ambele drepturi, atât în legătură cu dreptul înregistrat, cât şi în legătură cu dreptul înregistrat provizoriu.  Or, atât timp cât există un drept înregistrat provizoriu, primul drept care rămîne înregistrat este de fapt şi el condiţionat, fiind dependent de justificarea dreptului înregistrat provizoriu. Şi având în vedere că „nimeni nu poate transmite altuia mai  multe drepturi decît are el însuşi” (v. art. 358), orice drept care se constituie sau se transmite după dreptul înregistrat provizoriu, indiferent de la care autor provine actul juridic prin care se constituie sau se transmite dreptul (de la titularul dreptului înregistrat sau de la titularul dreptului înregistrat provizoriu) este condiţionat, şi respectiv, se va înregistra provizoriu în registrul de publicitate.

6. Totuşi, titularul dreptului înregistrat (în exemplu de mai sus) nu ar putea înstrăina repetat bunul imobil, iar dacă o va face, atunci actul juridic ar fi ineficient. Or titularul dreptului înregistrat a dispus deja de bunul său (v. art. 358) şi deţinătorul registrului de publicitate va refuza înregistrarea în temeiul unui astfel de act.  Într-o altă ipoteză, titularul dreptului înregistrat ar putea încheia un alt contract de înstrăinare către o altă persoană (dobânditorul nr. 2) şi dreptul acelei persoane s-ar înregistra provizoriu, în cazul în care în actul juridic de dispoziţie s-ar stipula condiţia că dobânditorul nr.2 dobândeşte bunul doar dacă nu se justifică dreptul primului dobânditor înregistrat provizoriu.

7. Un contract de locaţiune, în situaţia în care în registrul de publicitate există atât dreptul înregistrat cât şi dreptul înregistrat provizoriu, poate fi încheiat de acel titular care, evident, are şi posesia bunului, or locaţiunea presupune obligația de transmiterea efectivă a obiectului material al locaţiunii în posesia și folosinţa locatarului.  Contractul de locațiune este un contract exclusiv obligațional, care nu constituie sau transmite drepturi reale asupra obiectului închiriat (v. art. 1251).

▮ IV. Formalitățile pentru justificare

8. Înregistrarea provizorie se transformă în înregistrare pe baza documentelor ce confirmă justificarea înregistrării provizorii. În general, justificarea unei înregistrări provizorii se face cu consimţământul titularului dreptului înregistrat (legea determină forma în care trebuie să fie dat consimţământul) sau în baza hotărîrii judecătoreşti irevocabile prin care se admite acţiunea în justificare.  În cazul registrului bunurilor imobile, dacă dreptul a fost înregistrat provizoriu fiind afectat de o condiţie suspensivă sau rezolutorie, sau dacă ambele părţi au consimţit doar asupra unei înregistrări provizorii (v. art. 432 alin. (1) lit. a) şi d)),  justificarea înregistrării provizorii se face pe baza declaraţiei autentificate notarial sau semnată în faţa registratorului a titularului dreptului înregistrat.

9. Regulile generale în materie de reprezentare rămân aplicabile, astfel încât consimțământul poate fi dat și prin reprezentant care se legitimează cu împuterniciri conforme legii.  Pentru titularul dreptului înregistrat, care consimte la radierea dreptului său, consimțământul dat este un act juridic de dispoziție.  Însă pentru titularul dreptului înregistrat provizoriu, eventualul consimțământ (dacă din vreun motiv oarecare este necesar) pentru a-și transforma înregistrarea provizorie în una definitivă este un act juridic de conservare.

10. În cazul contractelor de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile în construcţie (bunuri viitoare), potrivit art. 1174 alin. (6), justificarea înregistrării provizorii se face în baza actului de predare-primire a unităţii, întocmit după darea în exploatare a clădirii, în care vânzătorul îşi exprimă expres acordul la justificarea dreptului înregistrat provizoriu al cumpărătorului. Iar în cazul în care potrivit contractului de vînzare-cumpărare vânzătorul şi-a rezervat proprietatea până la achitarea de către cumpărător a 95% din preţul contractului, înregistrarea provizorie se justifică în cazul confirmării scrise a  vînzătorului despre achitarea sumei de către cumpărător.

11. Dacă înregistrarea provizorie a fost supusă condiției suspensive de ridicare a sechestrului sau interdicţiei, stipulată expres în actul juridic de dispoziţie (v. art. 432 alin. (1) lit. a)), justificarea se face în baza actelor justificative care servesc temei pentru radierea sechestrului sau interdicţiei.

12. În cazul dreptului de proprietate înregistrat provizoriu în temeiul contractului de leasing (v. art. 432 alin. (2) lit.b)), justificarea înregistrării provizorii se face, la cererea persoanei interesate, în baza actului eliberat de locator care confirmă executarea integrală a obligaţiilor, a cărei autentificare notarială nu este obligatorie (v. art. 1326 alin. (9)).

13. Dacă dreptul a fost înregistrat provizoriu din cauză că hotărârea judecătorească pe care se întemeiază înregistrarea nu era irevocabilă, ci doar definitivă, pentru transformarea înregistrării provizorii în înregistrare temei va servi hotărârea judecătorească irevocabilă.

14. În cazul dreptului înregistrat provizoriu în temeiul hotărîrii judecătoreşti prin care s-a admis cererea de uzucapiune, justificarea înregistrării provizorii se face în baza hotărîrii judecătoreşti definitive (v. art. 330 CPC).

15. Dacă cel care urmează să-şi dea consimţământul pentru justificare (titularul dreptului înregistrat) nu o face, el nu își execută obligația de a da, adică de a transmite dobânditorului dreptul său.  Prin urmare, creditorul (titularul dreptului înregistrat provizoriu) poate promova acţiunea în justificarea înregistrării provizorii. Acţiunii în justificare îi sunt aplicabile, în mod corespunzător, prevederile privind acţiunea în înregistrare de la art. 430. Astfel, acţiunea în justificare trebuie folosită de dobânditor în toate situaţiile în care nu este posibilă justificarea unei înregistrări provizorii pe cale amiabilă. Pornind de la situaţiile în care se poate dispune înregistrarea provizorie, acţiunea în justificare va putea fi promovată ori de cîte ori cel obligat la transmiterea dreptului înregistrat provizoriu nu îşi dă acordul la înregistrarea definitivă a acelui drept sau nu emite sau nu pune la dispoziţia titularului dreptului înregistrat provizoriu înscrisurile necesare (spre exemplu, nu eliberează, după darea în exploatare, actul de predare-primire a bunului imobil în construcţie, necesar potrivit art. 1174 pentru înregistrarea definitivă a dreptului de proprietate al cumpărătorului.

▮ V. Efectul extins al justificării

16. Justificarea înregistrării provizorii îşi propagă efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea ei.  Ca urmare, în rezultatul justificării înregistrării provizorii se consolidează toate înregistrările şi notările efectuate în raport cu dreptul înregistrat provizoriu. În acelaşi timp, odată cu transformarea înregistrării provizorii în înregistrare se va radia dreptul înregistrat şi se vor radia toate drepturile înregistrate provizoriu în legătură cu dreptul înregistrat, precum şi notările înscrise în raport cu dreptul înregistrat, fără careva cereri sau acte suplimentare.

17. Se vor radia şi măsurile de asigurare înscrise în raport cu dreptul înregistrat?
Dacă după data depunerii cererii privind înregistrarea provizorie a dreptului au fost înscrise în legătură cu dreptul înregistrat măsuri de asigurare  aplicate în vederea asigurării încasării de datorii, odată cu radierea dreptului la care acestea se referă se vor radia şi măsurile de asigurare. Ori, după cum reiese din norma legală, efectul justificării se produce în mod retroactiv, de la data depunerii cererii privind înregistrarea provizorie, şi tot de la această dată se consideră că dreptul înregistrat nu a mai existat, iar drepturile care nu există nu pot fi urmărite.  Dacă însă sunt înscrise în registrul de publicitate măsuri de asigurare care interzic deţinătorului registrului efectuarea modificărilor în acel registru, atunci nici înregistrarea provizorie nu poate fi transformată în înregistrare, şi respectiv, nici celelalte înscrieri nu se pot modifica.

▮ VI. Nejustificarea înregistrării provizorii: revenirea la poziția juridică anterioară

18. În cazul în care înregistrarea provizorie nu se justifică, radierea acesteia din registru de publicitate se va face cu consimţământul titularului dreptului înregistrat provizoriu sau în temeiul hotărârii judecătoreşti irevocabile.  Or, în acest caz suntem în prezenta unui caz de rectificare, iar rectificarea (radierea sau modificarea înregistrării provizorii) potrivit art. 439 alin. (2), se face prin declaraţia titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat fie, în cazul în care declaraţia nu s-a dat, în temeiul hotărârii judecătoreşti care dispune rectificarea. Legea care reglementează ţinerea registrului de publicitate respectiv urmează să prevadă şi cerinţele de formă pentru declaraţia care cuprinde consimţământul.

19. În cazul registrului bunurilor imobile pentru radierea dreptului înregistrat provizoriu se va prezenta declaraţia autentificată notarial sau semnată în faţa registratorului a titularului dreptului ce urmează a fi radiat.  Cererea prin care se solicită radierea poate fi depusă de persoană interesată, cu anexarea fie a declaraţiei, fie a hotărîrii judecătoreşti.

▮ VII. Momentul declarației titularului înregistrării provizorii

20. Declaraţia pentru radiere nu poate fi dată anticipat survenirii evenimentului care determină nejustificarea înregistrării provizorii. Astfel, consimţământul pentru radiere nu ar trebui inclus în actul juridic care stă la baza înregistrării provizorii. Or, condiţia de care depinde nejustificarea înregistrării provizorii încă nu s-a realizat. Este contrară scopului normelor privind rectificarea registrului de publicitate (şi anume, de o oferi garanţie drepturilor înscrise), includerea, spre exemplu, în contractul de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcţie a clauzei prin care cumpărătorul declară că dreptul său ce urmează a fi înregistrat provizoriu se va putea radia ulterior, la cererea vânzătorului, fără careva declaraţii suplimentare din partea cumpărătorului în cazul în care acesta (cumpărătorul) nu îndeplineşte anumite condiţii (nu achită careva plăţi în rate). Şi chiar dacă o astfel de clauză ar fi inclusă, aceasta, prin prisma art. 438 alin. (1) şi (3) şi art. 439 alin. (1) şi (2), nu ar produce efecte juridice (art. 359) şi deţinătorul registrului va cere exprimarea consimţământului necondiţionat al cumpărătorului pentru radiere. Căci, reieşind din normele menţionate, la momentul când se solicită rectificarea (radierea dreptului înregistrat provizoriu) şi se dă declaraţia prin care se consimte la rectificare trebuie să existe situaţia juridică care nu corespunde cu înregistrarea provizorie din registru de publicitate. Or, la momentul încheierii contractului, menţionat supra, situaţia juridică pe care s-ar întemeia rectificarea încă nu există. O altfel de tratare ar denatura scopul registrului de publicitate:  de a garanta şi proteja drepturile, actele, faptele înscrise în acest registru.

21. Odată cu radierea dreptului înregistrat provizoriu, se vor radia, toate înregistrările provizorii şi toate notările în raport cu dreptul înregistrat provizoriu. Nu sunt necesare careva cereri suplimentare sau consimţământul titularilor acelor drepturi, ori chiar de la momentul înscrierii lor în registru, au fost condiţionate de justificarea înregistrării provizorii cu care sunt în legătură. Odată ce înregistrarea provizorie (de bază) nu s-a justificat, toate acele drepturi, fapte, acte înscrise se vor radia din oficiu de către registrator.

22. Pentru un spor de precizie alineatul (6) al art. 433 prevede în mod expres că persoana al cărei drept se radiază conform alin. (4) şi (5) nu poate invoca calitatea sa de dobânditor de bună-credinţă ori uzucapiunea pentru a se opune radierii, deşi, concluzia este şi aşa una evidentă. Or, în materie de publicitate, Codul instituie o prezumţie absolută de cunoaştere – publicitatea asigură opozabilitatea dreptului, actului, faptului, precum şi a oricărui raport juridic supus publicităţii, stabileşte rangul acestora, şi, dacă legea prevede în mod expres, condiţionează constituirea sau efectele lor juridice (art. 415 alin. (1)). Astfel, că odată ce dreptul a fost înregistrat provizoriu, nimeni nu mai poate invoca că nu a cunoscut statutul înregistrării din registru şi consecințele prevăzute de lege ale acestei înregistrări.

Mod de citare recomandat: 
Inga Grecu-Stavila, Adnotare la art. 433 [online]. Codul civil Adnotat [citat 24.11.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/433/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.