A A A + | -

Articolul 48. Obligația proprietarului de a plăti cota de contribuție

(1) Proprietarul este obligat să plătească asociației cota sa de contribuție, care constituie suma corespunzătoare din cheltuielile asociației repartizate unității, cu condiția că sunt asumate de asociație conform alin. (3). Se interzice pretinderea de la proprietar de către asociație a oricărei plăți, cu orice titlu, care nu corespunde cerințelor prezentului alineat.
(2) Dacă unitatea se află în posesia unei alte persoane decât proprietarul, acest posesor poartă răspundere solidară cu proprietarul pentru plata către asociație a cotei de contribuție, însă doar în raport cu obligațiile devenite scadente pe perioada de posesie.
(3) Cheltuielile asociației sunt suportate de către asociație în temeiul hotărârii adunării generale ori al unei dispoziții exprese a prezentei legi. Ele cuprind în special:
a) cheltuieli legate de remunerația organelor asociației și plăți salariale;
b) cheltuieli în temeiul contractului de administrare încheiat de către asociație cu gestionarul;
c) cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreținerea părților comune;
d) cheltuieli de judecată suportate de asociație conform art. 44 alin. (7);
e) cheltuieli de restituire de către asociație a unei finanțări rambursabile (împrumut, credit, leasing etc.) contractate de către asociație în baza hotărârii adunării generale;
f) cheltuieli aferente serviciilor intermediate în măsura în care acestea nu trebuie suportate direct de către consumator conform art. 49.
(4) Cheltuielile asociației, în funcție de modalitatea de calculare și de criteriile de repartizare pe unități, sunt următoarele:
a) cheltuieli pe cotă-parte;
b) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în unități;
c) cheltuieli pe consumuri individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de altă natură.
(5) Asociația are obligația de a respecta actele normative privind modul de repartizare către proprietari a cheltuielilor asociației.
(6) Hotărârea adunării generale care încalcă modul de repartizare stabilit prin prezenta lege ori alte acte normative este supusă nulității relative conform art. 42. În caz de admitere a acțiunii, instanța de judecată rectifică, pentru a fi conformă cu legea, hotărârea adunării generale în partea repartizării cheltuielilor, cu efect retroactiv din data adoptării, însă doar în privința proprietarilor care au introdus acțiunea ori s-au alăturat la acțiune. La faza pregătirii cauzei spre judecare, instanța de judecată obligă administratorul asociației să informeze fiecare proprietar despre posibilitatea alăturării la acțiune.
(7) Chiar dacă dreptul la acțiunea în anulare prevăzută de alin. (6) s-a prescris extinctiv, proprietarul poate oricând introduce o acțiune în instanța de judecată față de asociație de rectificare a repartizării cheltuielii în privința sa. Hotărârea judecătorească de admitere a acțiunii rectifică repartizarea cu efect din data introducerii acțiunii dacă din ea nu rezultă o dată ulterioară.
(8) Dacă din prezenta lege, din actele normative în domeniu, din contractele încheiate de asociație cu furnizorii ori din natura cheltuielii nu rezultă un alt mod de repartizare, cheltuiala se repartizează între unități proporțional cotei-părți. Sistemul de repartizare a voturilor la adunarea generală, stabilit conform art. 38, nu poate influența criteriile de repartizare a cheltuielilor între proprietarii din condominiu.
(9) Nefolosirea sau refuzul de a folosi părțile comune nu constituie temei pentru a elibera proprietarul, integral sau parțial, de cheltuielile la care este ținut conform prezentei legi.
(10) Încasările asociației sub forma cotei de contribuție sau a altor plăți ale proprietarilor prin care se acoperă cheltuielile asociației ori cu titlu de prejudiciu cauzat asociației nu se impozitează sub nicio formă.


Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 7 februarie 2024

▮ Natura obligației de plată și debitorii acesteia

Obligația de plată a cotei de contribuție nu este o obligație contractuală. Nu se cere ca între proprietarul din condominiu, în calitate de debitor, și asociație, în calitate de creditor, să existe un contract. Această obligație este o îndatorire care revine proprietarului prin simplul fapt că este proprietar din condominiu și are un izvor legal (rezultă din lege). În dreptul civil, asemenea obligații poartă denumirea de obligații reale de a face (obligații propter rem).

Alin. (1) și (2) impun această obligație în sarcina a doi debitori:

1. Proprietarul din condominiu

Debitor al obligației este proprietarul din condominiu. Dacă unitatea se află în proprietatea comună în devălmășie a soților, conform Codului familiei soții poartă răspundere solidară (în baza ideii că imobilul este deținut de ei în interesul familiei acestora). Dacă unitatea se află în proprietatea comună pe cote-părți sau în indiviziune succesorală, se aplică regula divizibilității obligației (prezumată la art. 783 C. civ.).

Proprietarul este debitor doar pentru cotele de contribuție datorate pentru perioada cât el a fost proprietar, adică cât timp a fost înregistrat în registrul bunurilor imobile (RBI) în calitate de proprietar al unității. Adițional, conform art. 26 L. cond., proprietarul poartă răspundere solidară cu transmițătorul (vânzătorul, donatorul, defunctul în cazul moștenirii etc.) față de asociație pentru obligațiile transmițătorului scadente la data transmiterii (adică la data înregistrării noului proprietar în RBI).

Ilustrație

Proprietarul P1 are datorii devenite scadente în luna iunie-septembrie 2023 (facturile au fost primite în aceste luni. În ele se indică „termen de plată: data de 25 iunie/iulie/august/septembrie”). La 20 septembrie 2023, P1 încheie un contract autentificat notarial de vânzare a unității către cumpărătorul P2. La 26 septembrie 2023 P2 depune cererea de înregistrare ca proprietar în RBI. Data depunerii cererii este data transmiterii dreptulu de proprietate de la P1 la P2. Aceeași dată este data când P2 devine membru al asociației.

P2 la fel nu plătește facturile transmite legal de către asociație în luna octombrie și noiembrie 2023.

Asociația se întreabă pe cine poate acționa în judecată și pentru care sume (luni).

1. Chiar dacă P1 a încetat să fie proprietar al 26 septembrie 2023, el continuă să fie debitor al obligației de plată a cotei de contribuție pentru lunile cât era proprietar (= facturile scadente în luna iunie-septembrie 2023).

2. P2 a devenit proprietar pe 26 septembrie 2023 și este ținut, în această calitate, să plătească cota de contribuție (=facturile transmise legal de asociație) devenite scadente la 25 octombrie 2023 și 25 noiembrie 2023 (deci, nu și factura devenită scadentă la 25 septembrie 2023). Cu toate acestea, conform art. 26 P2 poartă răspundere solidară cu P1 pentru cota de contribuție la care este ținut P1.

Concluzie:

Asociația va indica în acțiunea de colectare a datoriei pentru lunile iunie-noiembrie 2023 pe P1 și P2 ca co-pârâți.

În acțiune, ea va cere colectarea de la P1 și P2, în solidar, a sumelor devenit scadente în lunile iunie-septembrie 2023. Adițional, ea va cere instanței colectarea doar de la P2 a sumei devenite scadente în lunile octombrie și noiembrie 2023.  P1 nu are nicio răspundere privitor la lunile octombrie și noiembrie 2023.

Pentru a evita plata proprietarul din condominiu nu poate invoca împrejurările că:

— el nu a depus cerere să devină membru al asociației: o asemenea cerere nu este necesară. El devine membru din momentul când a devenit proprietar. Acesta este efectul art. 21 alin. (1) și art. 25 L. cond.

— el nu a participat la adunarea generală a asociației care a stabilit mărimea cotei de contribuție sau că el a votat împotrivă: hotărârile adunării generale instituie obligații pentru toți membrii asociației, indiferent că au participat sau au votat contra (art. 34 alin. (2) L. cond). El are, însă, la îndemână:

  • o acțiune în nulitate a hotărârii pe motiv de ilegalitate (art. 42 L. cond.). Aceasta va desființa cu efect retroactiv obligația de plată a proprietarului.
  • o acțiune de rectificare a repartizării cheltuielii în privința sa. Hotărârea judecătorească de admitere a acțiunii rectifică repartizarea cu efect din data introducerii acțiunii dacă din ea nu rezultă o dată ulterioară (art. 48 alin. (7) L. cond.).

2. Posesorul

Se poate întâmpla că unitatea se află în posesia unui neproprietar (membri ai familiei care locuiesc împreună cu proprietarul; chiriași; foști proprietari care nu au eliberat unitatea; ocupanți fără drept a-i unității). În acest caz, proprietarul din condominiu nu este exonerat de obligația de plată față de asociație. Din contra, posesorul se adăuga ca co-debitor solidar la raportul obligațional.  Prin urmare, asociația poate introduce o acțiune de colectare a datoriei față de proprietari și față de posesori în calitate de co-pârâți.

Sarcina probei că neproprietarii erau posesori ai unității cade pe reclamant (pe asociație).  Și aici intervine o limitare temporală: posesorii sunt ținuți „doar în raport cu obligațiile devenite scadente pe perioada de posesie”. Așadar, asociația, în calitate de reclamant, va avea sarcina să demonstreze perioada posesiei și că sumele pretinse de la posesor se atribuie acelei perioade de posesie (e.g. facturile trebuiau plătite în acea perioadă). Posesorul însă nu este obligat la plata restanțelor devenite scadente înainte de intrarea sa în posesie.

Ilustrație

Chiriașul C se mută în imobil în februarie 2024. La finele lunii vine factura pentru luna ianuarie 2024, iar scadența este indicată 25 februarie 2024. În plus, factura arată o datorie scadentă, dar neplătită („restanță”) pentru lunile octombrie-decembrie 2023. Chiriașul C este obligat prin lege să plătească factura scadentă în 25 februarie 2024 (chiar dacă s-a mutat abia în februarie 2024), dar el nu este obligat să plătească facturile pentru lunile octombrie-decembrie 2023.

▮ Principiul proporționalității

Alin. (8) instituie regula că cheltuielile care se repartizează între proprietari (sub forma cotei de contribuției sau prin alte tipuri de plăți) trebuie să fie proporționale cotei-părți. Așa cum menționează Nota informativă (mai jos), în practica proproționalitatea se atinge prin instituirea unei sume fixe per metru pătrat al unității (de exemplu, 4 lei lunar per metru pătrat).

Norma permite următoarele excepții:

—  din prezenta lege rezultă un alt mod de repartizare: de exemplu, modul diferit de repartizare a cheltuielilor de judecată conform art. 52. Tot aici se includ cazurile când un proprietar cauzează un prejudiciu părților comune, iar asociația a suportat cheltuieli de reparație. Doar proprietarul responsabil de prejudiciu este ținut să acopere cheltuiala (art. 18 alin. (8) din lege coroborat cu art. 1998 Cod civil;

—  din actelele normative în domeniu rezultă un alt mod de repartizare: […]

— din contractele încheiate de asociație cu furnizorii rezultă un alt mod de repartizare: de exemplu, contractul privind serviciul de salubritate ar putea să prevadă calculul plății pe consum individual, adică pe număr utilizatori ai unității;

— din natura cheltuielii rezultă un alt mod de repartizare: de exemplu, dacă una dintre unități este un spațiu comercial care generează mult gunoi și uzură excesivă (prin trafic înalt de clienți) nu ia măsuri de sine stătătoare pentru a înlătura aceste probleme, se poate instituie o cotă de contribuție specială care ar fi proporțională gradului majorat de gunoi și uzură provocat de acea unitate în condominiu.

Domeniu de aplicare

Această regulă nu se referă la cheltuielile contractate de către proprietarul în condominiu direct cu anumiți furnizori, de exemplu, pentru consumul individual de energie electrică. Regula se limiteazăz la cheltuielile contractate sau suportate de către asociație și, apoi, repartizate proprietarilor.

Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Secțiunea 3 Repartizarea cheltuielilor și contractarea serviciilor intermediate

Reglementarea acestei secțiuni este fundamentală, fiindcă determină obligația de plată, de regulă, lunară a proprietarului către asociație. Obligația nu este formulată ca una de a plăti asociației pentru anumite servicii prestate de către asociație, ci ca o obligație a proprietarului de a acoperi cheltuielile asociației.

Această paradigmă explică faptul că, dacă asociația nu are o cheltuială, ori dacă ea nu are o cheltuială care corespunde unuia din cele două condiții alternative:

1. cheltuială aprobată de adunarea generală; sau

2. cheltuială pe care legea îl împuternicește pe administratorul asociației să o asume fără aprobarea adunării generale,

atunci proprietarului pur și simplu nu i se poate cere această plată de către asociație.

O excepție importantă este contribuția la fond, care nu este o plată pentru o cheltuială deja suportată ori care imediat va fi suportată de către asociație, ci este o cheltuială rezervată pentru viitor; crearea unei rezerve necesare, care, la fel va fi folosită ca și cheltuială a asociației.

Articolul 48. Obligația proprietarului de a plăti cota de contribuție
Alin. (2): membrii familiei proprietarilor care posedă unitatea, locatarii unității și alți posesori permiși ar trebui obligați prin lege să poarte răspundere pentru cota de contribuție. Folosința de către ei a unității implică primirea unui avantaj patrimonial (care constituie îmbogățire în sensul art. 1984 Cod civil), iar asociația nu le face lor o donație. Dacă proprietarul unității dorește să le facă posesorilor o favoare, o donație, el trebuie să asigure plata cotei de contribuție.

Norma se aplică în egală măsură posesorilor persoane fizice și juridice. Ea nu se aplică minorilor.

Evident, dacă oricare dintre ei plătește toată cota de contribuție obligația celorlalți este stinsă.

Legea nu răspunde la întrebarea cum asociația demonstrează posesia. Este o stare de fapt care se demonstrează prin orice mijloc de probă. De exemplu, un executor judecătoresc ori un notar au competența legală de a constata fapte și de a asigura probe.

Alin. (5) este o normă generală care permite autorităților să adopte reguli privind repartizarea. Art. 108 alin. (1) lit. f) abilitează Guvernul să adopte aceste reguli.

Alin. (6): anularea integrală a hotărârii de către instanța de judecată va avea efect distructiv asupra solvabilității asociației. Instanța trebuie să rectifice repartizarea (recalcul pentru trecut și viitor), dar nu să anuleze plata tuturor cheltuielilor.

Procedeul rectificării este folosit și în unele legi străine.

Norma nu se referă la rectificarea implementării repartizării făcute de administratorul asociației ori de gestionar. Ei nu au putere decizională privind modul de repartizare (potrivit alin. (5), acesta se decide doar de adunarea generală, ori conform actelor normative sau clauzelor contractelor cu prestatorii). Dacă administratorul asociației sau gestionarul încalcă modul stabilit de repartizare (include în factură o sumă care contravine modului de repartizare), proprietarul este apărat prin mecanismul art. 51.

Alin. (7): simpla rectificarea are efect doar pentru viitor (din data introducerii acțiunii) și nu pentru plățile acumulate în trecut (recalcul doar pentru viitor). Dacă proprietarul dorește să înlăture repartizarea cu efect din data adoptării hotărârii adunării generale, el trebuie să introducă o acțiune în nulitate, admiterea căreia are efect retroactiv în privința sa.

Mențiunea „oricând” arată că acțiunea nu se supune unei decăderi ori termenului de prescripție. Chiar dacă el a plătit anterior conform facturilor, el nu pierde dreptul de a introduce o acțiune în rectificare a repartizării.

Alin. (8): Faptul dacă cheltuielile de curățenie ori de salubrizare se repartizează conform cotelor-părți (regula) ori pe număr de persoane (excepția) urmează a fi hotărâtă de adunarea generală. Dacă adunarea nu hotărăște altfel, se aplică regula legală (conform cotelor-părți).

Sistemul proporțional este practicat la moment de asociații și alți gestionari ai fondului locativ sub forma aplicării unei plăți/tarif per metru pătrat al unității. În așa fel, repartizează anumitor cheltuieli între unități este diferențiată.

Alin. (10): asociația nu prestează servicii proprietarilor din condominiu, asociația suportă cheltuieli în interesul lor și ei sunt obligați să contribuie la ele. Prin urmare, încasările asociației de la proprietari nu sunt venituri ale ei, ci rambursări. Așadar, ele nu constituie venit impozabil în sensul Codului civil.

Drept comparat

Alin. (9): Reglementare similară în art. 11182-3 Cod civil italian.

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 48 Legea condominiu [online]. Codul civil Adnotat [citat 15.04.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/condominiu48/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.

Tabelul de concordanță - art. înainte și după renumerotarea din 1.3.2019