A A A + | -

Articolul 48. Obligația proprietarului de a plăti cota de contribuție

(1) Proprietarul este obligat să plătească asociației cota sa de contribuție, care constituie suma corespunzătoare din cheltuielile asociației repartizate unității, cu condiția că sunt asumate de asociație conform alin. (3). Se interzice pretinderea de la proprietar de către asociație a oricărei plăți, cu orice titlu, care nu corespunde cerințelor prezentului alineat.
(2) Dacă unitatea se află în posesia unei alte persoane decât proprietarul, acest posesor poartă răspundere solidară cu proprietarul pentru plata către asociație a cotei de contribuție, însă doar în raport cu obligațiile devenite scadente pe perioada de posesie.
(3) Cheltuielile asociației sunt suportate de către asociație în temeiul hotărârii adunării generale ori al unei dispoziții exprese a prezentei legi. Ele cuprind în special:
a) cheltuieli legate de remunerația organelor asociației și plăți salariale;
b) cheltuieli în temeiul contractului de administrare încheiat de către asociație cu gestionarul;
c) cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreținerea părților comune;
d) cheltuieli de judecată suportate de asociație conform art. 44 alin. (7);
e) cheltuieli de restituire de către asociație a unei finanțări rambursabile (împrumut, credit, leasing etc.) contractate de către asociație în baza hotărârii adunării generale;
f) cheltuieli aferente serviciilor intermediate în măsura în care acestea nu trebuie suportate direct de către consumator conform art. 49.
(4) Cheltuielile asociației, în funcție de modalitatea de calculare și de criteriile de repartizare pe unități, sunt următoarele:
a) cheltuieli pe cotă-parte;
b) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în unități;
c) cheltuieli pe consumuri individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de altă natură.
(5) Asociația are obligația de a respecta actele normative privind modul de repartizare către proprietari a cheltuielilor asociației.
(6) Hotărârea adunării generale care încalcă modul de repartizare stabilit prin prezenta lege ori alte acte normative este supusă nulității relative conform art. 42. În caz de admitere a acțiunii, instanța de judecată rectifică, pentru a fi conformă cu legea, hotărârea adunării generale în partea repartizării cheltuielilor, cu efect retroactiv din data adoptării, însă doar în privința proprietarilor care au introdus acțiunea ori s-au alăturat la acțiune. La faza pregătirii cauzei spre judecare, instanța de judecată obligă administratorul asociației să informeze fiecare proprietar despre posibilitatea alăturării la acțiune.
(7) Chiar dacă dreptul la acțiunea în anulare prevăzută de alin. (6) s-a prescris extinctiv, proprietarul poate oricând introduce o acțiune în instanța de judecată față de asociație de rectificare a repartizării cheltuielii în privința sa. Hotărârea judecătorească de admitere a acțiunii rectifică repartizarea cu efect din data introducerii acțiunii dacă din ea nu rezultă o dată ulterioară.
(8) Dacă din prezenta lege, din actele normative în domeniu, din contractele încheiate de asociație cu furnizorii ori din natura cheltuielii nu rezultă un alt mod de repartizare, cheltuiala se repartizează între unități proporțional cotei-părți. Sistemul de repartizare a voturilor la adunarea generală, stabilit conform art. 38, nu poate influența criteriile de repartizare a cheltuielilor între proprietarii din condominiu.
(9) Nefolosirea sau refuzul de a folosi părțile comune nu constituie temei pentru a elibera proprietarul, integral sau parțial, de cheltuielile la care este ținut conform prezentei legi.
(10) Încasările asociației sub forma cotei de contribuție sau a altor plăți ale proprietarilor prin care se acoperă cheltuielile asociației ori cu titlu de prejudiciu cauzat asociației nu se impozitează sub nicio formă.


Adnotare:

Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Secțiunea 3 Repartizarea cheltuielilor și contractarea serviciilor intermediate

Reglementarea acestei secțiuni este fundamentală, fiindcă determină obligația de plată, de regulă, lunară a proprietarului către asociație. Obligația nu este formulată ca una de a plăti asociației pentru anumite servicii prestate de către asociație, ci ca o obligație a proprietarului de a acoperi cheltuielile asociației.

Această paradigmă explică faptul că, dacă asociația nu are o cheltuială, ori dacă ea nu are o cheltuială care corespunde unuia din cele două condiții alternative:

1. cheltuială aprobată de adunarea generală; sau

2. cheltuială pe care legea îl împuternicește pe administratorul asociației să o asume fără aprobarea adunării generale,

atunci proprietarului pur și simplu nu i se poate cere această plată de către asociație.

O excepție importantă este contribuția la fond, care nu este o plată pentru o cheltuială deja suportată ori care imediat va fi suportată de către asociație, ci este o cheltuială rezervată pentru viitor; crearea unei rezerve necesare, care, la fel va fi folosită ca și cheltuială a asociației.

Articolul 48. Obligația proprietarului de a plăti cota de contribuție
Alin. (2): membrii familiei proprietarilor care posedă unitatea, locatarii unității și alți posesori permiși ar trebui obligați prin lege să poarte răspundere pentru cota de contribuție. Folosința de către ei a unității implică primirea unui avantaj patrimonial (care constituie îmbogățire în sensul art. 1984 Cod civil), iar asociația nu le face lor o donație. Dacă proprietarul unității dorește să le facă posesorilor o favoare, o donație, el trebuie să asigure plata cotei de contribuție.

Norma se aplică în egală măsură posesorilor persoane fizice și juridice. Ea nu se aplică minorilor.

Evident, dacă oricare dintre ei plătește toată cota de contribuție obligația celorlalți este stinsă.

Legea nu răspunde la întrebarea cum asociația demonstrează posesia. Este o stare de fapt care se demonstrează prin orice mijloc de probă. De exemplu, un executor judecătoresc ori un notar au competența legală de a constata fapte și de a asigura probe.

Alin. (5) este o normă generală care permite autorităților să adopte reguli privind repartizarea. Art. 108 alin. (1) lit. f) abilitează Guvernul să adopte aceste reguli.

Alin. (6): anularea integrală a hotărârii de către instanța de judecată va avea efect distructiv asupra solvabilității asociației. Instanța trebuie să rectifice repartizarea (recalcul pentru trecut și viitor), dar nu să anuleze plata tuturor cheltuielilor.

Procedeul rectificării este folosit și în unele legi străine.

Norma nu se referă la rectificarea implementării repartizării făcute de administratorul asociației ori de gestionar. Ei nu au putere decizională privind modul de repartizare (potrivit alin. (5), acesta se decide doar de adunarea generală, ori conform actelor normative sau clauzelor contractelor cu prestatorii). Dacă administratorul asociației sau gestionarul încalcă modul stabilit de repartizare (include în factură o sumă care contravine modului de repartizare), proprietarul este apărat prin mecanismul art. 51.

Alin. (7): simpla rectificarea are efect doar pentru viitor (din data introducerii acțiunii) și nu pentru plățile acumulate în trecut (recalcul doar pentru viitor). Dacă proprietarul dorește să înlăture repartizarea cu efect din data adoptării hotărârii adunării generale, el trebuie să introducă o acțiune în nulitate, admiterea căreia are efect retroactiv în privința sa.

Mențiunea „oricând” arată că acțiunea nu se supune unei decăderi ori termenului de prescripție. Chiar dacă el a plătit anterior conform facturilor, el nu pierde dreptul de a introduce o acțiune în rectificare a repartizării.

Alin. (8): Faptul dacă cheltuielile de curățenie ori de salubrizare se repartizează conform cotelor-părți (regula) ori pe număr de persoane (excepția) urmează a fi hotărâtă de adunarea generală. Dacă adunarea nu hotărăște altfel, se aplică regula legală (conform cotelor-părți).

Sistemul proporțional este practicat la moment de asociații și alți gestionari ai fondului locativ sub forma aplicării unei plăți/tarif per metru pătrat al unității. În așa fel, repartizează anumitor cheltuieli între unități este diferențiată.

Alin. (10): asociația nu prestează servicii proprietarilor din condominiu, asociația suportă cheltuieli în interesul lor și ei sunt obligați să contribuie la ele. Prin urmare, încasările asociației de la proprietari nu sunt venituri ale ei, ci rambursări. Așadar, ele nu constituie venit impozabil în sensul Codului civil.

Drept comparat

Alin. (9): Reglementare similară în art. 11182-3 Cod civil italian.

Tabelul de concordanță - art. înainte și după renumerotarea din 1.3.2019

§20 Procedura succesorală și opțiunea succesorală