Articolul 521. Accesiunea imobiliară artificială
(1) Construcţiile şi lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului sînt prezumate a fi făcute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa şi îi aparţin acestuia pînă la proba contrară. Prin lucrări se înţeleg plantarea, precum şi amenajările aduse unui teren care nu se încorporează în mod durabil în acesta.
(2) Proprietarul de teren care a efectuat construcţii şi alte lucrări cu materiale străine devine proprietarul lucrării, neputînd fi obligat la ridicarea acesteia şi nici la restituirea materialelor întrebuinţate. El este obligat faţă de proprietarul materialelor să plătească valoarea acestora. Dacă lucrările au fost efectuate cu rea-credinţă, proprietarul de teren este obligat să repare şi prejudiciul cauzat.
(3) În cazul în care construcţiile sau lucrările sînt făcute de un terţ, proprietarul terenului are dreptul să le ţină pentru sine sau să oblige terţul să le ridice pe cheltuială proprie şi să repare prejudiciul cauzat. Dacă păstrează construcţiile sau lucrările făcute de un terţ, proprietarul este obligat să plătească, la alegere, valoarea materialelor şi costul muncii ori o sumă de bani egală cu creşterea valorii terenului.
(4) În cazul în care construcţiile sau lucrările sînt făcute de un terţ de bună-credinţă, proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor şi este obligat să plătească, la alegere, valoarea materialelor şi costul muncii sau o sumă de bani echivalentă creşterii valorii terenului.
(5) În locul păstrării construcţiilor sau lucrărilor făcute de terţ, proprietarul are dreptul să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere terenul sau porţiunea afectată de construcţie ori lucrare la valoarea de piaţă pe care terenul sau porţiunea ar fi avut-o dacă construcţia ori lucrarea nu s-ar fi efectuat. În absenţa înţelegerii părţilor, proprietarul poate cere instanţei de judecată stabilirea preţului şi pronunţarea unei hotărîri care să ţină loc de contract de vînzare-cumpărare.
(6) În cazul în care construcţia este ridicată în parte pe terenul constructorului şi în parte pe un teren învecinat, proprietarul vecin poate dobîndi proprietatea asupra întregii construcţii, plătind constructorului o despăgubire, numai dacă cel puţin 1/2 din suprafaţa construită se află pe terenul său. În acest caz, el va dobîndi şi un drept de superficie asupra terenului aferent pe toată durata de existenţă a construcţiei. Despăgubirea trebuie să acopere valoarea materialelor şi costul muncii, precum şi contravaloarea folosinţei terenului aferent.
(7) Constructorul de rea-credinţă nu poate pretinde la o despăgubire mai mare de o treime din suma calculată conform alin.(6) dacă nu va dovedi că persoana îndreptăţită poartă ea însăşi o parte din vinovăţie.
(8) Titularul dreptului de superficie va avea, în caz de accesiune, în mod corespunzător, drepturile şi obligaţiile reglementate pentru proprietarul terenului, dacă nu s-a prevăzut altfel în momentul constituirii dreptului de superficie.
Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 5 septembrie 2020 | Actualizat: 12 septembrie 2024
Alin. (4) — protecția constructorului de bună-credință
Ilustrație În 2019 V a încheiat un contract de vânzare-cumpărare (CVC) a terenului către C. Imediat, C a obținut o autorizație de construire și a ridicat o construcție pe acel teren. Construcția rămâne nefinalizată. De fapt, V suferea de un discernământ diminuat (dizabilitate mentală). În 2020, se inițiază procesul de instituire a măsurii de ocrotire sub forma curatelei, iar în 2021, V este pus sub curatelă. În 2021 curatorul lui V înaintează acțiune în numele lui V de anulare a CVC în temeiul art. 337 Cod civil. În 2023 rămâne definitivă hotărârea judecătorească prin care se anulează CVC și se dispune rectificarea registrului. Dreptul de proprietate al lui V asupra terenului este restabilit în RBI pe calea rectificării. V, prin curatorul său, introduce în 2023 o acțiune față de C de demolare a construcției nefinalizate. O asemenea acțiune poate fi admisă doar dacă V demonstrează că C, la data inițierii lucrărilor de construire, era de rea-credință, adică cunoștea sau trebuia să cunoască despre viciul juridic al titlului său, al faptului că V suferea de un discernământ diminuat la data încheierii CVC. Acțiunea de demolare trebuie respinsă dacă V nu reușește să răstoarne prezumția de bună-credință a lui C. În această situație, C are o pretenție de rambursare a îmbogățirii realizate de V, conform metodei de calcul arătate în alin. (4). C poate înainta pretenția de rambursare în cadrul aceluiași proces civil (prin acțiune reconvențională) sau într-un proces civil separat, în limitele termenului general de prescripție. Termenul începe să curgă din data când se naște dreptul la rambursare al lui C, adică dacă când era radiat dreptul lui C asupra terenului (și, implicit, el pierde retroactiv proprietatea asupra construcției nefinalizate). C. civ. nu prevede un drept de retenție în folosul lui C, care ar permite lui C să predea posesia construcției doar după ce este plătită despăgubirea. Adică, aici nu există o sinalagmă (reciprocitate). Deși, în opinia noastră, ar fi echitabil să existe o sinalagmă prin aplicarea, în completare a dispozițiilor privind îmbogățirea nejustificată. Sinalagma ar rezulta din art. 779, iar dreptul de a reține posesia construcției - din art. 914: dreptul de a suspenda executarea obligației corelative.
Jurisprudență
Dacă un soț (reclamant) nu poate demonstra aplicarea regulii art. 573 alin.(3) și bunul personal al celuilalt soț nu poate fi declarat bun comun, soțul (reclamant) are o pretenție de restituire a valorii îmunătățirii conform regulilor accesiunii. Referința din decizia CSJ la art. ex-344 ne pare eronată, și ar fi trebuit să fie, în schimb, la art. ex-329 alin.(3) și (4), actualmente art. 521 alin.(3) și (4).
[cauza nr. 2ra-1348/19, Decizia din 25 septembrie 2019 Col. civ. CSJ]
Citat din Decizie:
Respectiv, având în vedere neîntrunirea condițiilor prevăzute la art. 23 din Codul familiei, pretinsa participare a [OM/soția] la construcţia casei de locuit individuale cu nr. cadastral XXXXX.01, ce nu-i aparţine cu drept de proprietate, nu constituie temei de recunoaştere a dreptului de proprietate asupra unei cote-părţi ideale din acesta, dar poate constitui, conform art. [ex-]344 alin. (2) din Codul civil în redacția în vigoare la data relevantă speței, temei de încasare a unei compensaţii băneşti, echivalentă cu munca sau cu materialele de construcţie, cu care a contribuit [OM/soția], în cazul recunoașterii dreptului său de proprietate asupra materialelor de construcție respective.
Mod de citare recomandat:
Octavian Cazac, Adnotare la art. 521 [online]. Codul civil Adnotat [citat 21.11.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/521/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.