Articolul 1. Obiectul de reglementare

(1) Prezenta lege reglementează:
a) raporturile de proprietate în condominiu;
b) organizarea proprietarilor din condominiu în asociație;
c) alte raporturi juridice conexe raporturilor prevăzute la lit. a) și b).
(2) Prezenta lege reglementează și mecanismul simplificat de trecere:
a) a anumitor imobile existente la regimul de proprietate în condominiu prevăzut de prezenta lege;
b) a proprietarilor anumitor imobile existente la formele juridice de organizare prevăzute de prezenta lege.
(3) Prezenta lege se aplică tuturor condominiilor, indiferent de destinația locativă ori nelocativă a construcției sau a unităților în condominiu, cu excepțiile stabilite de prezenta lege.
(4) Dispozițiile prezentei legi se aplică în mod corespunzător în cazul în care proprietarul clădirii ori al unității deține doar un drept de superficie asupra terenului condominiului sau un alt drept prevăzut de legislație.

---

Adnotare:

▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

Articolul 1. Obiectul de reglementare

Alin. (1): Noua reglementare intervine pe două niveluri fundamentale:

1) nivelul de proprietate – transformarea structurii simple a dreptului de proprietate asupra unui imobil într-o structură complexă .
În structura sa juridică simplă, terenul este un singur imobil (art. 459 Cod civil) și toate clădirile fac parte componentă din acest imobil (art. 460 Cod civil), iar toate încăperile fac parte componentă din această clădire (art. 461 Cod civil).

În mod normal, prin decizia proprietarului, această structură simplă a dreptului de proprietate asupra unui imobil poate fi transformată într-o structură juridică complexă, în care, pe baza unui teren, apar numeroase bunuri imobile – unitățile în condominiu (apartamente, birouri, alte încăperi izolate, anumite locuri de parcare) împreună cu cota-parte din părțile comune (terenul împreună cu alte elemente care nu sunt unități, ex. fațada, acoperișul, scările și ascensorul). Această structură complexă este reglementată sumar de către art. 462 și 555 din Codul civil.

Noua Lege cu privire la condominiu prevede condițiile în care dreptul de proprietate simplu poate fi transformat în unul complex – drept de proprietate în condominiu, cerințele față de actele juridice prin care se constituie un condominiu (numit actul de constituire a condominiului) și oferă un grad de detaliere mai mare decât reglementarea generală a Codului civil privind poziția de drept real a proprietarilor din condominiu.

2) nivelul de organizare a proprietarilor din condominiu. Dispozițiile Codului civil în materie de coproprietate cuprinde norme privind luarea deciziilor de către coproprietari. Premisa acelor reglementări este că coproprietarii au doar un bun comun și nu au și bunuri exclusive în cadrul bunului comun. Complexitatea raporturilor de coproprietate în condominiu este că proprietarii din condominiu au unități în condominiu, care le sunt exclusive și chiar folosirea acestor unități afectează interesele celorlalți proprietari (reparații, replanificări ori deranjamente de vecinătate, cum ar fi zgomot ori activități ilegale sau imorale în unitățile personale). Legea cu privire la condominiu oferă o reglementare de ansamblu, care se referă atât la obiectul coproprietății (părțile comune), cât și la obiectul proprietății exclusive (unitățile), având în vedere interdependența dintre ele.

Spre deosebire de coproprietarii simpli, proprietarii în condominiu, de regulă, sunt mai numeroși și sunt puși în fața unor decizii care au impact atât asupra părților comune, cât și asupra unităților.

Prin urmare, noua reglementare introduce principiul statornicit al organizării proprietarilor în condominiu după model corporativ – ca membri ai unei asociații, care are statut de persoană juridică distinctă. Aceasta nu este o asociere voluntară, ci este o calitate de membru propter rem, adică strâns legată de dreptul de proprietate în condominiu, impusă de lege. În absența calității de membru, nu ar fi posibilă formarea voinței tuturor proprietarilor interesați și nu ar fi posibilă impunerea hotărârii majorității asupra tuturor proprietarilor din condominiu.

Proprietarii din condominiu – membri de drept (forțați) ai unei persoane juridice

A. Persoană juridică clasică (apare din data înregistrării de stat a persoanei juridice)

Așa cum este și cultura juridică din R. Moldova și conceptul Legii condominiului fondului locativ, în unele state cercetate proprietarii din condominiu sunt membri ai unei persoane juridice, care apare doar din data înregistrării de stat a persoanei juridice:

– România: Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor. Cu diferența importantă că calitatea de membru al asociației este voluntară, pe baza cererii de aderare (art. 2 lit. o) din legea română), însă hotărârile asociației sunt obligatorii nu doar pentru membrii ei, ci pentru toți proprietarii din condominiu (art. 48 alin. (4), art. 96 alin. (6) din legea română). Este o soluție care nu se regăsește în niciunul din statele studiate. Ea nu pare o soluție adecvată;

– Federația Rusă: Codul locativ;

– Estonia: Legea privind proprietatea în condominiu și asociației de proprietari din condominiu din 2018.

B. Comunitate care nu constituie persoană juridică

Alte legislații nu impun formarea unei persoane juridice noi, ci tratează proprietarii în condominiu ca un grup de persoane, care nu au personalitate juridică distinctă. Este cazul Germaniei (die Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG) și a Italiei (art.1117-1139 din Cod civil italian).

C. Persoană juridică prin efectul legii (apare chiar până la înregistrarea ca persoană juridică)

Organizarea în asociație cu statut de persoană juridică este regula în legislația Franței (Legea franceză nr. 65-557 din 10 iulie 1965 care fixează statutul coproprietății imobilelor construite).
Particularitatea reglementării franceze este că asociația (le syndicat) nu este constituită din momentul înregistrării de stat, ci din momentul apariției imobilului în regim de condominiu (art. 14 din Legea franceză). Legea franceză obligă și creează mecanisme de încurajare ca asociațiile să se înregistreze, dar ele sunt persoane juridice care apar prin efectul legii, fără înregistrare.

Similar:
– Belgia: art. 577-5 Cod civil belgian (denumită association des copropriétaires).
– Austria: §2(5) din Legea austriacă (denumită Eigentümergemeinschaft), cu diferența că ea nu se supune înregistrării de stat ca persoană juridică (art. 18). Administratorul comunității (Verwalter der Eigentümergemeinschaft) este înregistrat direct în cartea funciară (= registrul bunurilor imobile) și nu în registrul de comerț (= registrul de stat al persoanelor juridice).

Noua reglementare din prezentul proiect de lege

Prezentul proiect de lege urmează principiul reținut în legea națională (consistent în Legea condominiului fondului locativ) că persoana juridică apare din momentul înregistrării de stat (asociația proprietarilor în condominiu). După înregistrarea de stat, proprietarii din condominiu devin membri de drept (în mod automat) ai asociației (art. 25).

Totuși, noua reglementare propusă în Legea cu privire la condominiu ține cont că la data intrării în vigoare vor exista și proprietari din condominiu care nu vor fi, efectiv, organizați într-o asociație:
a) proprietarii apartamentelor din blocurile locative unde nu este formată nicio asociație, ci sunt administrate direct de serviciile ori întreprinderile autorităților publice locale;
b) proprietarii de încăperi nelocative (de regulă, agenți economici care au privatizat aceste încăperi nelocative) în clădiri nelocative.

Aceste încăperi nelocative la fel au statut de unitate în condominiu și raporturile de proprietate sunt reglementate de Capitolul II din Legea propusă. Având în vedere că acești proprietari temporar (în cazul blocurilor locative) ori permanent (în cazul blocurilor nelocative cu puțini proprietari) nu sunt organizați în asociație, legea trebuie să le ofere o formă de organizare subsidiară, reziduală, după modelul asociației. Această formă se numește „comunitatea” și se referă la grupul format din toți proprietarii de unități. El este necesar pentru a reglementa modul de luare a hotărârilor și soluționare a problemelor, prin analogie cu reglementarea asociației de proprietari în condominiu. În absența acestei soluții, legea ar admite un vacuum legislativ și ar duce la rezultate nesatisfăcătoare. După cum s-a arătat, regimul coproprietății din Codul civil nu este îndestulător, fiindcă se referă doar la părțile comune și ignoră situația unităților proprietate exclusivă.

Această Lege încurajează organizarea în asociații (art. 87) și descurajează organizarea în comunități (art. 37), dar ține cont că, mai ales în cazul blocurilor nelocative, cu puțini proprietari agenți economici, nu este necesară constituirea unei asociații. Abordarea poate fi similară la micile blocuri locative ori case de locuit individuale în care anumite încăperi sunt înregistrate ca imobile distincte (adică constituie unități).

Alin. (2): Capitolele I-VI ale legii reglementează cum se va forma condominiul în viitor și cum se vor organiza proprietarii în viitor în asociațiile existente și viitoare. Alineatul (2) se referă la rolul legii de a adapta, în mod simplificat, regimul actual de proprietate și asociere la noua reglementare. Aceasta este sarcina capitolelor VII-IX din prezenta lege.

Alin. (3): Spre deosebire de Legea condominiului în fondul locativ, care avea ca obiect de reglementare doar condominiile cu destinație locativă, noua lege, în acord cu dreptul comparat studiat și pe baza necesităților practice existente, se aplică în egală măsură și condominiilor fără destinație locativă, în special în cazul clădirilor nelocative care cuprind încăperi izolate privatizate ori altfel dobândite cu titlu de proprietate exclusivă. Ele întâmpină aceleași probleme de luare a hotărârilor în comun și de repartizare a cheltuielilor.

Alin. (4): Legea pentru punerea în aplicare a Codului civil a instituit, în folosul proprietarilor de clădiri și de unități, o serie de drepturi de superficie legală asupra terenurilor altuia. Împrejurarea că, la momentul formării condominiului proprietarul unității nu este și proprietar al terenului, nu împiedică formarea condominiului și calificarea proprietății imobiliare existente ca condominiu. Soluția legislativă este că în componența condominiului intră nu dreptul de proprietate asupra terenului, ci dreptul de superficie asupra terenului. Pe un teren există un singur drept de superficie legală, care este deținut în comun de toți proprietarii clădirilor și a unităților. Astfel, în componența condominiului nu intră multiple drepturi individuale de superficie, ci un singur drept de superficie.

„Alt drept prevăzut de legislație” se referă în special la dreptul prevăzut de art. 32 din Legea pentru punerea în aplicare a Codului civil.