A A A + | -

L. condominiu: Articolul 29. Regulamentul condominiului și alte regulamente

(1) Adunarea generală poate adopta un regulament al condominiului, care cuprinde reguli de comportament al proprietarilor și al altor subiecți menite să asigure ordinea și buna funcționare a condominiului, precum și modul de folosire a părților comune, inclusiv reguli privind:
a) deținerea animalelor. În special, sunt nule prevederile din regulament care interzic deținerea de animale dacă aceasta este conformă cu uzanțele și regulile sanitare;
b) instalarea dispozitivelor de uscare a rufelor ori a aparatelor de aer condiționat în exteriorul clădirii;
c) controlul zgomotului;
d) gestiunea deșeurilor;
e) fumatul;
f) locurile de parcare;
g) locurile de joacă și recreere.
(2) Regulamentele asociației nu se supun înregistrării de stat.
(3) Regulamentele asociației se redactează pe înțeles și succint.
(4) Regulamentele adoptate prin hotărârea adunării generale sunt obligatorii pentru toți proprietarii, pentru asociație și organele asociației.


Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 15 decembrie 2022

Aplicarea

Acest articol 29 se aplică începând cu 29 ianuarie 2022 în cazul asociațiilor de proprietari din condominiu existente (APC; anterior denumite asociații de COproprietari în condominiu sau ACC), precum și oricăror asociații noi create (fie prin constituire de la zero, fie prin reorganizare dintr-o CCL sau APLP conform art. 87 din Legea nr. 187/2022 cu privire la condominiu).

Aprobarea regulamentului condominiului și ilegalitatea

Doar adunarea generală, prin hotărâre poate adopta un regulament al condominiului, îl poate modifica sau abroga (art. 34 alin. (3)). Adunarea generală nu poate delega această competență unui alt organ al asociației. Dacă anumite reguli de comportament sunt aprobate de consiliul asociației, ele vor fi ilegale și lovite de nulitate absolută pentru motivul că sunt adoptat contrare competenței (art. 202 alin. (6) lit. c) Cod civil).  În cazul hotărârii ilegale (contrar competenței) a administratorului asociației, deoarece nu suntem în prezența unei hotărâri a unui organ colegial, art. 202 nu se aplică, însă regula de conduită impusă de el nu va produce efecte juridic (va fi juridic ineficientă) în temeiul art 358 din Codul civil.

Fiind aprobat prin hotărârea adunării generale, dispoziția regulamentului care contravine legii poate fi atacată cu o acțiune în justiție de nulitate conform regulilor aplicabile nulității hotărârilor adunării generale (art. 42 alin. (1) care face trimitere la regimul nulității instituit prin art. 202 din Codul civil).

Art. 30 instituie posibilitatea unui control judiciar special al conținutului regulamentului (care nu se referă la aspectele de procedură, privind modul în care a fost adoptat regulamentul) — sunt lovite de nulitate absolută dispozițiile statutului asociației ori ale regulamentelor asociației care:

(a) (i) contravin dispozițiilor Legii nr. 187/2022 cu privire la condominiu. În acest caz, nu se cere ca dispoziția încălcată să prevadă sancțiunea nulității (nu se cere o nulitate expresă), o nulitate implicită (virtuală) fiind suficientă, cu excepția cazului când din formularea dispoziției legale rezultă că ea are caracter dispozitiv (că regulamentul ar putea să stabilească o regulă diferită de cea din dispoziția legală în discuție); ori

(ii) contravin dispozițiilor imperative din alte legi (în măsura în care sunt aplicabile). În acest caz, se cere să rezulte cu claritate că dispoziția legală invocată are caracter imperativ; sau

(b) limitează drepturile unui sau mai multor proprietari în mod disproporționat scopului urmărit prin limitare. Acest temei este unul autonom și nu cere existența vreunei dispoziții legale care ar fi încălcată prin regulament.  Este suficient proprietarul care invocă nulitatea dispoziției din regulamentul condominiului să demonstreze:

(i) ce drept îl deține persoana ca proprietar din condominiu;

(ii) cum dispoziția din regulament îi limitează acest drept;

(iii) de ce limitarea este una disproporționată comparativ cu scopul urmărit prin limitare (scopul general al limitărilor dintr-un regulament al condominiului, de regulă, este cel menționat la art. 29 alin. (1) — „să asigure ordinea și buna funcționare a condominiului”).

Efectul juridic al regulamentului condominiului

Regulamentul condominiului este impunerea de reguli de conduită subiecților menționați la alin. (4): (1) toți proprietarii, (2) pentru asociație și (3) organele asociației.

Aceste reguli de conduită vor consta din restricții (e.g. să nu facă zgomot între anumite ore) și obligații (e.g. să sorteze gunoiul), dar ele pot consta și din drepturi (e.g. dreptul de a instala aparate de aer condiționat pe fațada clădirii, chiar dacă aceasta afectează decorul arhitectural al clădirii).

Din punct de vedere istoric, un instrument alternativ al regulamentului condominiului este un contract între proprietarii din condominiu, care stabilește modul de folosință, drepturile și obligațiile. Această soluție are inconvenientul că contractul este obligatoriu pentru pentru părțile sale (respectiv, proprietarii care au refuzat să îl semneze nu vor fi parte la contract și nu vor avea niciun drept sau obligație în temeiul contractului). Mai mult, dacă o parte la contract își înstrăinează apartamentul sau altă unitate în condominiu, se pune problema dacă noul proprietar (numit și, „având cauză”) devine parte a contractului și este ținut să îl respecte (adică, juridic se pune problema dacă contractul este opozabil noului proprietar din condominiu). Pentru a atinge opozabilitatea contractului ar putea fi necesar el să fie notat în registrul bunurilor imobile, astfel că oricare dobânditor să aibă ocazia să facă cunoștință de el înainte de a dobândit proprietatea asupra unității în condominiu.

Regimul legal al regulamentului condominiului rezolvă toate aceste inconveniente:

a) pentru ca regulile de comportament să devină obligatorii nu este necesar acordul unanim al proprietarilor din condominiu, ci doar o hotărâre a adunării generale. Astfel, numărul de voturi necesar va depinde de procedura prin care a fost adoptată hotărârea:

  • la ședința adunării generale cu prezență — majoritatea din cei prezenți, în condițiile unui cvorum [majoritate simplă] (art. 37 alin. (1) enunțul 1; cvorum de 1/2 din toți conform art. 36 alin. (5) pentru prima adunare generală; cvorum de 1/4 din toți în temeiul alin. (7) pentru adunarea repetată);
  • la ședința adunării generale în formă mixtă sau prin corespondență — majoritatea din toți proprietarii din condominiu [majoritate absolută] (art. 37 alin. (1) enunțul 2);
  • prin hotărâre scrisă a proprietarilor, fără a convoca ședința adunării generale — 2/3 din toți proprietarii din condominiu [majoritate calificată] (art. 34 alin. (9)).

b) dispozițiile regulamentului condominiului se aplică, cu aceeași forță juridică, tuturor proprietarilor din condominiu, indiferent că au votat pro sau contra regulamentului, sau că nu au fost prezenți la adunare, precum și indiferent că ei au devenit proprietar abia după adoptarea regulamentului. Regulamentul este, pe cale de consecință, un soi de act normativ local, la nivel de grup de persoane.

Mai mult, regulamentul condominiului poate cuprinde reguli adresate „altor subiecți” decât proprietarii (alin. (1)). Aceasta se referă în primul rând la membrii familiei proprietarului din condominiu, locatarilor, comodatarilor, altor vizitatori (art. 18 alin. (6)). Totuși, regulamentul condominiului instituie reguli și obligații pentru acești terți, ci instituie reguli și obligații pentru proprietarul din condominiu privitor la acești terți, proprietarul fiind responsabil nu doar de propriul comportament, ci și cel al acestor terți.

c) art. 29 alin. (2) scutește regulamentul condominiului de orice formalitate de înregistrare. Prin urmare, nu este necesară notarea în registrul bunurilor imobile a regulamentului pentru a fi opozabil viitorilor proprietari din condominiu. Art. 63 alin. (1) lit. c) asigură informarea constantă a proprietarilor cu conținutul regulamentului, iar potențialul dobânditor al unității din condominiu poate, ca parte a negocierilor precontractuale, să ceară de la actualul proprietar din condominiu acces la regulament prin platforma online, pentru a înțelege viitoarele restricții la care va fi supus prin efectul regulamentului condominiului.

Obiectul regulilor din regulamentul condominiului

Alin. (1) stabilește că conținutul permis al regulamentului condominiului constă din „reguli de comportament al proprietarilor și al altor subiecți menite să asigure ordinea și buna funcționare a condominiului”. Aici trebuie să se observe că regulile nu se limitează doar la părțile din condominiu, ci trimiterea la „condominiu” se referă la întregul ansamblu imobiliar (așa cum este definit în art. 3) și regulile se pot aplica și comportamentului proprietarilor în cadrul unității în condominiu. Acest obiect extins al regulilor din regulamentul condominiului rezultă și din lista neexhaustivă de probleme la care se pot referi aceste reguli: zgomotul emanat în unitate, animalele care locuiesc în unitate, deșeurile care se pot acumula în unitate.

De aici facem concluzia mai largă că, în limitele legii, adunarea generală a asociației are competență nu doar asupra părților comune, ci și asupra unităților în condominiu în măsura în care ține de „buna funcționare a condominiului” privit în ansamblu.

Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:

regulamentul condominiului: Detaliile regulamentului condominiului sunt reglementate în art. 29, el nu cuprinde reguli corporative, de funcționare a organelor asociației, care sunt rezervate statutului. Și invers, statutul nu poate cuprinde reguli de comportament al proprietarilor (art. 23).
Penalitățile din regulamentul condominiului nu sancționează cazuri de neplată a cotei de contribuție ori a contribuției la fond, ci cazuri de încălcare a regulilor de comportament.

Tot în regulamentul condominiului se includ regulile privind folosința bunurilor comune, cum ar fi distribuirea spațiilor de parcare și eventuala exclusivitate în folosința acelui spațiu (parcare rezervată). În acest caz, nu este necesară încheierea unui contract de comodat ori alt contract între asociație și proprietarul căruia i s-a repartizat spațiul. Regulamentul condominiului este actul care obligă toți proprietarii să respecte un anumit mod de folosință. El însă nu creează un drept subiectiv ori o speranță legitimă, fiindcă el nu este un drept de folosință exclusivă în sensul art. 14 și 15. Prin urmare, adunarea generală poate să revoce oricând acest mod de folosință.

Dacă însă se decide ca o persoană (inclusiv un proprietar) să ia în locațiune (contra plata unei chirii) un anumit spațiu din părțile comune, contractul respectiv trebuie respectat de către asociație conform condițiilor sale.

 

Tabelul de concordanță - art. înainte și după renumerotarea din 1.3.2019