A A A + | -

Sugestie de antecontract + Articolul 999. Antecontractul şi contractul definitiv

(1) Antecontractul este contractul prin care o parte (promitent) se obligă faţă de cealaltă parte (beneficiar) să încheie în viitor un alt contract (contract definitiv) la cererea beneficiarului. Această obligaţie poate fi asumată şi de către ambele părţi.
(2) Antecontractul trebuie să prevadă clauzele esenţiale ale contractului definitiv şi să fie încheiat în forma cerută de lege pentru contractul definitiv, sub aceeaşi sancţiune.
(3) Partea contractantă care are doar calitatea de beneficiar nu poate fi obligată la încheierea contractului definitiv şi nici nu poartă răspundere pentru că a ales să nu-l încheie.
(4) Sumele plătite şi alte prestaţii executate în temeiul antecontractului se prezumă a fi un avans în contul prestaţiilor care vor fi datorate prin contractul definitiv. Cu toate acestea, chiar dacă bunul deja s-a predat, dreptul de proprietate ori alt drept real asupra acestuia nu se poate dobîndi decît în temeiul contractului definitiv.
(5) Stipulaţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie antecontract.


 

Sugestie de antecontract cu note de redactare (descarcă versiunea Word)

Note de redactare:
1. observați formatarea și stilul profesionist.

2. observați că datele lipsă sunt înlocuite cu paranteze pătrate. La final, juristul responsabil va face CTRL + F în Word și va căuta paranteze pătrate pentru a vedea dacă nu a ratat să completeze vreo clauză.
3. observați folosirea activă a definițiilor (Contract, Bun Imobil, Ipotecă). Asta face contractul mai scurt, iar clauzele sunt mai puțin repetitive. Juristul doar o dată descrie imobilul, doar o dată descrie Vânzătorul, doar o dată indică prețul, iar apoi folosește termenul definit.  Asta face mai ușoară folosirea acestui contract ca model pentru viitoare ocazii – nu trebuie să modifici de multe ori aceeași informație, ci doar într-un singur loc. În special, dacă un termen este definit (și scris cu majusculă) este necesar de a-l folosi riguros în aceeași formă în restul contractului.  De exemplu, nu se acceptă în alte clauze să scriu „imobil” cu „i” mic, sau să scriu „bunul vândut”.  Trebuie să folosesc riguros „Bunul Imobil”.
4. unele clauze sunt greu de înțeles – fiindcă ele sunt traduse din engleză, din contracte internaționale
5. acesta nu este un contract model sau ideal. Este una din multele variante posibile.
6. nu se recomandă includerea unor clauze care parafrazează dispozițiile Codului civil. Orice scăpare a unui cuvânt din dispoziția legală parafrazată poate fi interpretată ca o intenție de a deroga de la Codul civil și a stabili reguli diferite. Dacă o asemenea intenție există, ea trebuie să fie clară și cel care redactează contractul să știe la ce efect vrea să ajungă. 

 ANTECONTRACT
DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

Prezentul antecontract de vânzare-cumpărare (în continuare ,,Contract”) este încheiat în mun. Chişinău, Republica Moldova, astăzi, [], între: [Notă: chiar dacă acesta este un antecontract, este normal părțile să se refere la el ca Contract, el însă nu este contractul definitiv de vânzare-cumpărare, definit mai jos]

(I)           [] (“Vânzător”), cetăţean al Republicii Moldova născut la [], număr personal (IDNP) [], deţinător al buletinului de identitate [], emis la [] de oficiul [] Chişinău, domiciliat în Republica Moldova, mun. Chişinău, []; şi

(II)          [] („Cumpărător”), cetăţean al [] născut la [], număr personal (I.D.) [], deţinător al paşaportului nr. [], emis la [] de autoritatea [], domiciliat în [].

[Notă: Codul civil numește „promitent” partea unui antecontract care se obligă să încheie contractul definitiv și „beneficiar” al promisiunii pe partea care doar are dreptul (dar nu și obligația) de a cere încheierea contractului definitiv.  În acest contract ambele părți sunt atât promitent cât și beneficiar.  În practica contractuală, se utilizează termenii „Promitent Vânzător” și „Promitent Cumpărător”, care pare a fi mai precisă, dar devine imprecisă dacă doar una dintre părți este promitent, iar cealaltă – doar beneficiar]

PREAMBUL:

(A)         La data prezentului Contract Vânzătorul este proprietar al bunului imobil, amplasat în Republica Moldova, mun. Chişinău, str. [] 15 („Bunul Imobil”), care constă din următoarele:

(a)           terenul cu suprafaţa înregistrată de 0.0965 hectare (0.105 hectare în conformitate cu Titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren, indicat la art.4 al prezentului contract) înscris în Registrul bunurilor imobile sub numărul cadastral 0100540[] („Terenul”) ;

(b)          părțile componente ale Terenului, și anume: construcţia cu suprafaţa totală de 500 m. p., înscrisă în Registrul bunurilor imobile sub numărul cadastral 0100540[].01 (,,Construcţia”);

(c)           alte accesorii şi drepturi asupra bunurilor imobile specificate în punctele (a) şi (b).

(B)         Vânzătorul intenţionează să se oblige să vândă Cumpărătorului Bunul Imobil, iar Cumpărătorul intenţionează să se oblige să cumpere de la Vânzător Bunul Imobil, la preţul şi în condiţiile stabilite în prezentul Contract.

[Notă: preambulul este un mecanism comod de a defini termeni tehnici, de a explica scopul urmărit de părți. El deseori ajută la interpretarea contractului]

ASTFEL, Vânzătorul şi Cumpărătorul (fiecare în parte numit în continuare – “Parte” şi împreună – “Părţi”) prin prezentul au convenit asupra următoarelor:

ARTICOLUL I

OBLIGAȚIA DE A ÎNCHEIA CONTRACTUL DEFINITIV

Clauza 1.01.        Obligația reciprocă de a încheia Contractul Definitiv

(a)          În conformitate cu condiţiile prezentului Contract şi având în vedere declaraţiile şi garanţiile Vânzătorului de la articolul II, Vânzătorul îşi asumă obligaţia de a vinde Cumpărătorului, iar Cumpărătorul îşi asumă obligaţia de a cumpără de la Vânzător, dreptul de proprietate deplin şi negrevat asupra Bunului Imobil, contra Preţului de Cumpărare, prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare autentificat notarial („Contractul Definitiv”) în termen de 2 (luni) de la data încheierii prezentului Contract.

(b)          Contractul Definitiv va cuprinde doar clauzele care sunt consistente cu clauzele prezentului Contract și clauzele cerute de notar conform legii.

[Notă: dezavantajul acestui Antecontract este că părțile nu au inclus în anexă forma finală a Contractului Definitiv, ci doar au prevăzut în anumite clauze anumite condiții ale Contractului Definitiv.  Asta poate genera litigii la faza de redactare a Contractului Definitiv]

Clauza 1.02.        Clauza de inalienabilitate

Până la expirarea datei indicată în clauza 3.01 ori rezoluțiunea prezentului Contract de către Cumpărător, Vânzătorul se obligă să nu încheie niciun act juridic de dispoziție (vânzare, constituirea unei ipoteci ori altui drept real limitat etc.) privitor la Bunul Imobil ori să încheie vreun antecontract privitor la Bunul Imobil.

Clauza 1.03.        Formalitățile de publicitate

Cumpărătorul va depune cererea corespunzătoare pentru notarea prezentului Contract ca antecontract și a clauzei de inalienabilitate cuprinse în clauza 1.02 în registrul bunurilor imobile în raport cu Bunul Imobil.

ARTICOLUL II

DECLARAŢII ŞI GARANŢII

Clauza 2.01.        Declaraţiile Vânzătorului în privinţa sa

Prin prezenta Vânzătorul declară şi garantează Cumpărătorului următoarele:

(a)          Capacitatea de a contracta.  El are capacitatea civilă deplină şi are dreptul de a încheia şi executa prezentul Contract şi nu este necesar acordul ori încuviințarea vreunui terț.

(b)          Obligaţii valabile.  Prezentul Contract dă naştere unor obligaţii valabile pentru Vânzător.  Nu este necesară vreo autorizaţie sau permisiune a vreunei autorităţi publice sau altă formalitate pentru încheierea şi executarea de către Vânzător a prezentului Contract.  Cu excepția Condițiilor Suspensive, nu există nicio circumstanță din care prezentul Contract nu este pe deplin eficient în sensul art. 357 Cod civil al Republicii Moldova.

Clauza 2.02.       Declaraţiile Vânzătorului în privinţa Bunului Imobil

Prin prezenta Vânzătorul declară şi garantează Cumpărătorului următoarele (și va repeta aceste declarații și garanții în Contractul Definitiv):

(a)          Titlul de proprietate.  Vânzătorul a dobândit şi deţine în prezent în mod legal dreptul de proprietate asupra Bunului Imobil.

(b)          Lipsa viciilor juridice.  Dreptul de proprietate al Vânzătorului asupra Bunului Imobil nu este afectat de vicii juridice. În particular, Bunul Imobil:

(1)           este liber de orice grevări (inclusiv drepturi reale şi orice drepturi sau fapte pasibile de notare în registrul bunurilor imobile), cu excepţia:

(i)             ipotecii înregistrată în folosul Întreprinderii Mixte [] SRL în baza Contractului de Gaj (Ipotecă) No. 1-2441 din 07.08.2018 şi înscrisă în Registru la 07.08.2018 („Ipoteca Existentă”); şi

(ii)           avizului de exercitare a ipotecii notat în registru în folosul Întreprinderii Mixte [] SRL înscrisă în Registru la 28.09.2019;

(2)           nu este direct sau indirect obiectul vreunui litigiu pendinte sau în pregătire în oricare instanţă de judecată sau arbitrală, sau în procedură administrativă, inclusiv procedură de expropriere, confiscare, demolare, separare, comasare, combinare sau divizare;

(3)           nu este obiect al oricărei alte restricţii apărute la data sau până la data prezentului Contract.

(c)          Lipsa viciilor materiale.  Terenul nu este afectat de vicii materiale aparente sau ascunse. În particular:

(1)          Terenul poate fi folosit liber şi fără vreo restricţie în calitate de teren pentru construcţii pe care pot fi ridicate construcţii supraetajate, cu condiţia respectării cerinţelor aplicabile în construcţii şi urbanism,

(2)          cu excepţia deficienţelor neînsemnate cauzate de uzura obişnuită, toate reţelele de alimentare cu energie electrică, apa, canalizare, încălzire şi alte comunicaţii care sunt în prezent instalate pe Teren sunt în condiţie şi stare de funcţionare bună conform destinaţiei lor.

(d)          Conformitatea cu legislaţia.  Bunul Imobil corespunde tuturor legilor şi reglementărilor în vigoare, inclusiv normelor şi standardelor tehnice, de construcţie şi de întreţinere aplicabile.

ARTICOLUL III

CONDIŢII SUSPENSIVE

Clauza 3.01.        Condiții suspensive

Obligaţia Cumpărătorului de a încheia Contractul Definitiv este condiţionată de îndeplinirea următoarelor condiţii suspensive („Condiţii Suspensive”) la [Data Limită] ori mai devreme: [Notă: observați că obligația vânzătorului este necondiționată]

(a)          Documentaţia şi informaţia.  Vânzătorul va fi transmis Cumpărătorului, la cererea acestuia, copiile următoarelor acte, certificate de el ca fiind copii corecte după original:

(1)           documentele de proprietate, inclusiv:

(i)             Decizia Consiliului mun. Chişinău No. 5/16-15 din [],

(ii)            Titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren, emis la [] de către Primăria mun. Chişinău, şi

(iii)           contractul de vânzare-cumpărare No. 2-2497 din 08.10.1996;

(2)           un extras din Registrul bunurilor imobile şi Dosarul cadastral al Bunului Imobil din care să rezulte că nu există niciun drept real limitat și nicio notare ori interdicție și orice altă grevare asupra Bunului Imobil, inclusiv confirmarea de radiere a Ipotecii Existente; [Notă: Aici se ascunde motivul de ce se încheie un antecontract.  Cumpărătorul vrea ipoteca să fie radiată înainte de vânzare]

(3)           ridicarea topografică şi/sau oricare alt document care indică situaţia reţelelor pe şi în apropierea Bunului Imobil; [Notă: Aici se ascunde motivul de ce se încheie un antecontract.  Cumpărătorul vrea să știe dacă terenul e bun pentru construcție ș nu sunt comunicații subterane mutarea cărora va fi scumpă]

(4)           alte acte sau informaţii în legătură cu Bunul Imobil care vor fi fost în mod rezonabil solicitate de către Cumpărător în procesul analizei juridice a Bunului Imobil.  [Notă: Aici se ascunde motivul de ce se încheie un antecontract.  Cumpărătorul vrea să studieze starea tehnică și juridică a Imobilului]

(b)          Evenimente negative importante.  Nu se va fi produs şi continua vreun eveniment care ar putea avea efect negativ important asupra Bunului Imobil, inclusiv:

(1)          toate actele şi informaţiile în formă scrisă care au fost furnizate Cumpărătorului sunt veridice şi corecte în toate aspectele esențiale şi nu conţin careva afirmaţii greșite sau nu omit să indice vreun fapt necesar pentru a face ca o afirmaţie ce se conţine aici sau acolo să fie greșită;

(2)           nicio procedură judiciară, arbitrală sau administrativă în legătură cu Bunul Imobil nu va fi fost pornită de careva instanţă sau autoritate publică sau, conform celor cunoscute de Vânzător după investigări corespunzătoare, nu va fi în curs de pregătire. [Notă: Prin această clauză Cumpărătorul își rezervă o portiță de a nu continua cumpărarea, putând invoca că obligați a lui de a încheia Contractul Definitiv nu a intrat în vigoare, fiindcă a apărut un eveniment periculos (de exemplu, un vecin are un litigiu privitor la teren)]

(c)          Declaraţii şi garanţii.  Declaraţiile şi garanţiile făcute de Vânzător în articolul II vor fi corecte şi veridice în toate aspectele esențiale la data indicată la articolul I aşa cum ele ar fi fost făcute la acea dată.

Clauza 3.02.       Îndeplinirea condițiilor suspensive

Vânzătorul să obligă să depună toate eforturile în vederea îndeplinirii Condițiilor Suspensive și să informeze prompt Cumpărătorul despre îndeplinirea fiecărei Condiții Suspensive.

ARTICOLUL IV

MODUL DE PLATĂ

Clauza 4.01.       Preţul de Cumpărare

(a)          Părţile prin prezenta consimt că preţul pentru Bunul Imobil, care urmează a fi plătit de către Cumpărător Vânzătorului (,,Preţul de Cumpărare”) va fi egal cu [] ([]) Euro și va fi specificat în Contractul Definitiv.

(b)          Prețul de Cumpărare, cu deducerea Arvunei, se va plăti după înregistrarea Cumpărătorului ca proprietar al Bunului Imobil liber de grevări.

Clauza 4.02.       Arvuna

În termen de două (2) zile după notarea prezentului Contract în Registrul bunurilor imobile, Cumpărătorul va plăti Vânzătorului o arvună în sumă de [] [()] Euro („Arvuna”).  Cumpărătorul va plăti Arvuna prin transfer la contul bancar care va fi indicat de Vânzător.  Vânzătorul se obligă să folosească Arvuna exclus pentru a stinge datoria garantată de Ipotecă și să ofere Cumpărătorului dovada în acest sens.  [Notă: clauza este riscantă.  Vânzătorul ar putea să folosească banii în alte scopuri și atunci Ipoteca se va menține.  O soluție mai bună este dacă Cumpărătorul ar plăti direct datoria către Creditorul Ipotecar]

ARTICOLUL V

DIVERSE

Clauza 5.01.        Cheltuieli şi impozite

Fiecare din Părţi va suporta costurile sale şi onorariile de asistenţă profesională în legătură cu negocierea şi încheierea prezentului Contract.  Onorariile şi şi taxele oficiale achitate în legătură cu autentificarea notarială şi înregistrarea prezentului Contract vor fi achitate de către Cumpărător.

Clauza 5.02.        [Forţa majoră

Nici una dintre Părţi nu va fi obligată să achite despăgubiri pentru orice neexecutare sau întârziere în executarea oricărei obligaţii din prezentul Contract, dacă se datorează circumstanţelor de forţă majoră în afara controlului rezonabil, inclusiv, fără limitări , catastrofe naturale, război, alte acţiuni, inacţiuni, lovituri de stat, legi şi acte normative şi altele, care circumstanţe afectează direct executarea prezentului Contract.  Partea care nu execută sau întârzie să execute o obligaţie datorită circumstanţelor de forţă majoră, trebuie să notifice, în termen rezonabil, cealaltă Parte despre acest impediment şi despre efectul său asupra capacităţii de executare.  Fiecare circumstanţă de forţă majoră va fi confirmată corespunzător de către autoritatea competentă. ] [Notă: aceasta este o clauză veche, șablon.  Ea nu este la fel de bună ca art. 904, iată de ce, ea trebuie exclusă.  1) ea nu prevede cerința de imprevizibilitate, ceea ce înseamnă că o parte ar fi scuzată chiar dacă ea putea prevedea problema; 2) ea nu prevede cerința de insurmontabilitate, că partea afectată ar putea depăși problema; 3) „circumstanță de forță majoră în afara controlului rezonabil” este o definiție circulară (de fapt, lipsită de conținut propriu), de fapt forța majoră este un impediment în afara controlului, ce cuprinde cele 2 cerințe suplimentare menționate mai sus.; 4) cel mai rău, partea afectată nu este limitată în mijloacele de probă pe care le invocă, iar judecătorul sau arbitrul va aprecia proba conform forței ei probante.  Mai mult, Camera de Comerț și Industrie, conform reglementărilor proprii, nu eliberează aviz de forță majoră în contractele dintre doi cetățeni, ci doar dintre agenți economici.  În concluzie, clauza este dăunătoare și trebuie exclusă.  Clauza se află aici fiindcă juriștii presupun că, dacă cineva cândva a scris-o, ea este deșteaptă și utilă.  Asta e greșit.  ]

Clauza 5.03.        Legea aplicabilă

Prezentul Contract va fi guvernat şi interpretat în conformitate cu legislaţia Republicii Moldova.  [Notă: clauza nu este strict necesară aici, fiindcă contractul de față nu are elemente internaționale – toate părțile sunt din MD, iar imobilul e în MD.  Are sens de a introduce asemenea clauză dacă una din părți este străină]

Clauza 5.04.       Soluţionarea litigiilor

Orice litigiu, controversă sau pretenţie care decurg din sau în legătură cu prezentul Contract ori din încheierea, existența, neexecutarea, rezoluţiunea, sau nulitatea ori ineficiența acestuia, pe care Părţile nu vor reuşi să le soluţioneze pe cale amiabilă în timp de 15 zile de la primirea de către una dintre Părţi de la cealaltă Parte a unei notificări ce indică litigiul, controversa sau pretenţia vor fi deferite spre soluţionare instanţelor de judecată din Republica Moldova.

Clauza 5.05.        Confidenţialitatea

Cu excepţia cazurilor prevăzute de legislaţia Republicii Moldova, detaliile acestei tranzacţii vor fi ţinute în strictă confidenţialitate şi nu vor fi dezvăluite sau făcute accesibile terţilor de nici una din Părţi fără acordul prealabil în scris al celeilalte Părţi.

Clauza 5.06.       Modificările

Orice modificare la prezentul Contract trebuie să fie mutual convenit, întocmit în scris, semnat de către reprezentanţii împuterniciţi ai ambelor Părţi şi autentificat de către notar.  [Notă: a se vedea art. 1050, privitor la efectul acestei clauze]

Clauza 5.07.       Înţelegerea deplină

Prezentul Contract constituie înţelegerea deplină şi completă a tuturor condiţiilor şi termenilor consimţite de Părţi în legătură cu obiectul acestuia şi va înlocui orice şi toate acordurile anterioare, verbale sau scrise sau altele.   [Notă: a se vedea art. 1050, privitor la efectul acestei clauze]

Clauza 5.08.        Cesiunea

Cumpărătorul este liber să cesioneze drepturile sale rezultate din prezentul Contract oricărui terţ, fără ca acordul Vânzătorului să fie necesar.  Pentru a transfera împreună drepturile şi obligaţiile sale conform prezentului Contract, Cumpărătorul va solicita încuviințarea Vânzătorului, iar Vânzătorul nu îl va refuza sau reţine fără un motiv întemeiat.

Clauza 5.09.       Exemplare

Prezentul Contract a fost întocmit în trei (3) exemplare în limba română.

 

VÂNZĂTOR                                                                    CUMPĂRĂTOR

________________________                     ________________________

Adresă email pentru notificări:                Adresă email pentru notificări:

[Notă: indicarea adresei de email este utilă în scopul art. 22 Cod civil]

Tabelul de concordanță - art. înainte și după renumerotarea din 1.3.2019