Articolul 655. Constituirea dreptului de superficie
(1) Dreptul de superficie se naşte în temeiul unui act juridic sau al unei dispoziţii legale, fiind opozabil terţilor din momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile.
(2) Dreptul de superficie se constituie pentru un termen de 99 de ani dacă nu a fost stabilit un alt termen. La împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit.
(3) Superficia se poate înregistra şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului imobil a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
(4) În situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înregistra pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înregistra în folosul unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.
Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 25 august 2020 | Actualizat: 11 iunie 2022
▮ I. Scopul articolului
1. Art. 655 determină modurile de constituire a dreptului de superficie și stabilește unele condiții de validitate ale contractului de superficie. Alte condiții de validitate ale superficiei rezultă din alte articole.
▮ II. Modurile de dobândire (titulus)
1. Contract de superficie
2. Indiferent că superficia se constituie expres sau implicit, actul juridic de dispoziție trebuie autentificat notarial pentru a fi valid (art. 323 lit. a)). Contractul prin care se constituie superficia poate fi o operațiune care vizează doar superficia (contract de superficie sau contract de constituire a superficiei) ori un contract complex, în care constituirea superficiei este doar unul din efect: contract de vânzare exclusiv a construcției cu constituirea în folosul cumpărătorului a superficiei (constituire prin înstrăinare) ori contract de vânzare exclusiv a terenului cu reținerea construcției însoțit de constituirea superficiei în folosul vânzătorului (constituire prin retenție).
2) Superficia expresă
a) constituirea superficiei înainte de ridicarea construcției (superficia incipientă)
3. […]
Clauze model pentru contract de superficie (din practica contractuală germană) [Abc SRL] („Proprietarul Terenului”), și [Def SRL] („Superficiarul”). Preambul 1. În registrul bunurilor imobile Proprietarul Terenului este înregistrat ca proprietar al terenului situat în str. [adresa], [localitatea], cu suprafața de [suprafața], număr cadastral [0010000001] („Terenul”). Înregistrarea s-a probat prin extrasul nr. [numărul] din [data] eliberat de către [autoritatea]. 2. Constituirea dreptului de superficie 2.1. Proprietarul Terenului prin prezentul constituie în folosul Superficiarului un drept de superficie asupra întregului Terenul („Superficia”), care, potrivit art. 654 alin.(1) din Codul civil este dreptul real imobiliar de a poseda și folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii a superficiarului, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente a superficiarului. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune. 2.2. Superficia se constituie pentru un termen de 49 de ani din data înregistrării sale în registrul bunurilor imobile. 3. Construirea 3.1. Superficiarul are dreptul și, totodată, este obligat pe cheltuială proprie să asigure, conform legislației și a regulillor și standardelor aplicabile: a) construirea pe Teren a unui complex de clădiri cu destinație comercială împreună cu locuri de parcare și alte amenajări („Complexul”), conform planului anexat („Planul”). Devierile de la Plan se permit doar cu consimțământul scris al Proprietarului Terenului; b) darea în exploatare a Complexului potrivit cerințelor legii nu mai târziu de 3 ani de la încheierea prezentului Contract. 3.2. Superficiarul trebuie să mențină Complexul și Terenul în stare bună, inclusiv, ori de câte ori este necesar, prompt să efectueze reparații pe cheltuială proprie. Dacă Superficiarul nu execută această obligație nici după ce Proprietarul Terenului i-a acordat, prin notificare, un termen rezonabil pentru efectuarea reparațiilor, Proprietarul Terenului poate asigura efectuarea reparațiilor și pune cheltuielile pe seama Superficiarului. 3.3. Nicio parte a Complexului nu poate fi demolată sau semnificativ modificată fără consimțământul scris al Proprietarului Terenului. 3.4. Proprietarul Terenului are dreptul de a inspecta Complexul (de sine stătător ori cu implicarea specialiștilor), cu un preaviz rezonabil acordat Superficiarului. 4. Asigurarea 4.1. Superficiarul este obligat: a) să contracteze o poliță de asigurare contra riscurilor distrugerii sau deterioarii la care ar putea fi expus Complexul, la valoarea deplină a Complexului; b) să mențină valabilitatea acestei asigurări pe toată durata Superficiei; c) să expedieze Proprietarului Terenului o copie după fiecare poliță încheiată conform lit. a) și b). 4.2. Dacă Superficiarul nu execută obligația de la clauza 4.1 nici după ce Proprietarul Terenului i-a acordat, prin notificare, un termen rezonabil pentru efectuarea reparațiilor, Proprietarul Terenului o poate contracta și pune cheltuielile pe seama Superficiarului. 4.3. Dacă survine vreun caz asigurat, Superficiarul este obligat să-și exercite diligent drepturile rezultate din asigurare și să folosească despăgubirea de asigurare pentru a restabili, în termen rezonabil, Complexul în stare bună și funcțională. 5. Costuri 5.1. Superficiarul este responsabil de plata tuturor impozitelor, taxelor și altor plăți obligatorii impuse proprietarilor de terenuri. Această obligație se aplică indiferent cine este subiect impozabil și cui îi este expediat avizul de efectuare a plății obligatorii. 5.2. Superficiarul este responsabil de securitatea pe Teren și Complex, iar în cazul în care vreun terț (vecin, vizitator etc.) înaintează o pretenție către Proprietarul Terenului privitor la vreun prejudiciu cauzat de Teren sau Complex ori în legătură cu exploatarea lor, Superficiarul va apăra și, eventual, despăgubi deplin Proprietarul Terenului (inclusiv cheltuieli asistență juridică și despăgubiri datorate terțului). 6. Stingerea Superficiei 6.1. Proprietarul Terenului poate cere de la Superficiar stingerea Superficiei, iar în acest caz Superficiarul va fi obligat, imediat, să să își dea consimțământul la registrul bunurilor imobile pentru radierea Superficiei: a) dacă obligația Superficiarul prevăzută la clauza x, y, sau z nu este executată corespunzător nici după ce Proprietarul Terenului l-a notificat pe Superficiar, acordându-i un termen de remediere rezonabil de cel puțin 6 luni; b) dacă expiră termenul Superficiei, fără ca părțile să convenit asupra prelungirea lui; c) în alte cazuri prevăzute de lege. 6.2. Cererea Proprietarului Terenului de stingere a Superficiei de asemenea va avea ca efect rezoluțiunea prezentului Contract. 6.3. În fiecare caz când Proprietarul Terenului poate cere stingerea Superficiei, el poate, în locul să ceară stingerea Superficiei, la discreția sa, să ceară Superficiarului să vândă Superficia unui terț desemnat de către Proprietarul Terenului. 6.4. Ori de câte ori Proprietarul Terenului are dreptul de a cere Superficiarului stingerea Superficiei confom clauzei 6.1 ori vânzarea Superficiei conform clauzei 6.3, iar Superficiarul refuză să-și dea consimțământul de radiere a Superficiei din registrul bunurilor imobile ori, după caz, refuză să vândă Superficia, Proprietarul Terenului are dreptul de a introduce acțiune în justiție care ține loc de consimțământ de radiere ori de contract de vânzare-cumpărare în sensul art. 325 din Codul civil al Republicii Moldova. 7. Plățile la stingerea Superficiei [var. 1] 7.1. În caz de stingere a superficiei pe orice temei, Proprietarul Terenului va plăti Superficiarului o despăgubire în mărime de [2/3][100%] din valoarea de piață a Complexului la data stingerii. [var. 2] 7.1. Despăgubirea va fi egală cu: a) 75% din valoarea de piață a Complexului dacă Superficia se stinge, din orice motiv, în primii 15 ani de la constituirea Superficiei; b) 50% din valoarea de piață a Complexului dacă Superficia se stinge, din orice motiv, după primii 15 ani, dar înainte de împlinirea a 30 de ani, de la constituirea Superficiei; c) 25% din valoarea de piață a Complexului dacă Superficia se stinge, din orice motiv, după primii 30 de ani de la constituirea Superficiei; [var. 3] 7.1. La stingerea Superficiei din orice motiv, Superficiarul este obligat să predea Complexul Proprietarului Terenului în stare bună. Dreptul Superficiarului la despăgubire conform art. 662 Cod civil este exclus. [7.2. clauza de negociere a despăgubirii] 7.2.1. Părțile vor intra în negocieri privitor la valoarea de piață a Complexului cu 6 luni înainte de expirarea Superficiei, iar fiecare Parte trebuie să-și prezinte oferta fermă de valoare de piață. 7.2.2 Dacă până la 3 luni înainte de expirarea Superficiei Părțile nu au convenit în scris, oricare dintre Părți poate solicita [președintelui instituției de arbitraj] să desemneze un evaluator cu reputație, care va întocmi un raport de determinare a valorii a piață, care va fi obligatoriu și definitiv pentru Părți. 7.2.3. Cheltuielile expertului vor fi acoperite de Partea a cărei ofertă de valoare de piață, făcută în cadrul negocierilor conform clauzei 7.2.1 a fost mai puțin apropiată de valoarea de piață determinată de evaluator conform clauzei 7.2.2. [opțiunea PT de demolare] 7.3. Proprietarul Terenul poate, la discreția sa, notifica Superficiarul că el nu dorește să păstreze Complexul, iar Superficiarul va fi obligat să-l demoleze pe cheltuială proprie. 8. Redevența 8.1. Superficiarul este obligat să plătească Proprietarului Terenului o redevență egală cu [suma] pe [lună, trimestru, an]. 9. Transmiterea posesiei Superficiarul se află în posesia Terenului începând cu ziua de azi. Tot de azi, la Superficiar trece folosința și sarcinile Terenului, precum și riscul deteriorării fortuite. 10. Declarațiile Proprietarului Terenului și excluderea unor vicii 10.1 Proprietarul Terenului declară că: a) el este unicul proprietar al Terenului, deținând un drept de proprietate valabil; b) Terenul nu este grevat cu drepturile terților, iar Superficia, odată cu înregistrarea ei în folosul Superficiarului, va fi un drept real limitat de rangul I asupra Terenului; 10.2. Proprietarul Terenului nu garantează contra viciilor materiale ale Terenului. Terenul se transmite Superficiarului în starea în care se află (văzut/plăcut). În special, Proprietarul Terenului nu poartă nicio obligație în privința următoarele circumstanțe și nici nu garantează că: a) Terenul ar fi potrivit pentru executarea lucrărilor conform Planului; b) nu există comunicații subterane ori alte circumstanțe care ar face executarea lucrărilor excesiv de costisitoare pentru Superficia; c) executarea lucrărilor conform planului ar corespunde legislației și nu ar încălca drepturilor terților, în special ale vecinilor; d) autoritățile competente vor autoriza executarea lucrărilor și darea în exploatare conform Planului. 10.3 Superficiarul declară Proprietarului Terenului că el a evaluat Terenul cu diligență și își asumă responsabilitatea pentru chestiunilor stipulate în clauza 10.2 și riscul aferent lor. 11. Conținutul juridic al Superficiei 11.1. Clauzele prezentului Contract fac parte din conținutul juridic al Superficiei, iar oricare dobânditor al Terenului de la Proprietarul Terenului sau oricare dobânditor al Superficiei de la Superficiar vor deveni parte la raportul juridici de Superficie în condițiile prezentului Contract și, în completare, ale legii. Trimiterile în prezentul Contract la una din Părți se consideră și o trimitere la dobânditorul corespunzător care subrogă Partea respectivă în raportul juridic de superficie.
b) constituirea superficiei când construcția este deja ridicată (superficia subsecventă)
(i) constituire prin înstrăinare
4. Constituirea prin înstrăinare are loc atunci când un contract translativ de proprietate (vânzare, donație etc.) vizează înstrăinarea exclusiv a construcției cu reținerea dreptului de proprietate asupra terenului, însoțită de constituirea superficiei în folosul dobânditorului. Această ipoteză este acoperită expres de alin.(3).
(ii) constituire prin retenție
5. Constituirea prin retenție are loc atunci când un contract translativ de proprietate (vânzare, donație etc.) vizează înstrăinarea exclusiv a terenului cu reținerea construcției, însoțită de constituirea superficiei în folosul dispunătorului. Acest mecanism este posibil chiar în virtutea regulii de la alin.(1).
Deși, în aparență, o persoană nu poate fi simultan fi și nud proprietar și superficiar, ceea ce teoretic ar stinge superficia prin consolidare, în cazul constituirii prin retenție, dispunătorul își manifestă voința ca superficia să se nască în folosul său după ce el nu va mai fi proprietar al terenului, adică se are în vedere consecutivitatea de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenului și apoi a constituirii superficiei asupra aceluiași teren.
Sugestie de clauză pentru contract de înstrăinare exclusiv a terenului
[Abc SRL] („Cumpărătorul”), și [Def SRL] („Vânzătorul”).
Preambul
1. În registrul bunurilor imobile Vânzătorul este înregistrat ca proprietar al terenului situat în str. [adresa], [localitatea], cu suprafața de [suprafața], număr cadastral [0010000001] („Terenul”), a cărui parte componentă este construcția cu suprafața de [adresa] („Construcția”). Înregistrarea s-a probat prin extrasul nr. [numărul] din [data] eliberat de către [autoritatea].
2. Vânzarea cu reținerea Construcției și constituirea dreptului de superficie
2.1. Vânzătorul vinde, iar Cumpărătorul cumpără Terenul fără Construcție. Construcția nu face obiectul prezentei vânzări și se reține de către Vânzător.
2.2. Părțile au convenit că, prin efectul prezentului Contract se constituie în folosul Vânzătorului un drept de superficie asupra întregului Teren („Superficia”), care, potrivit art. 654 alin.(1) din Codul civil este dreptul real imobiliar de a poseda și folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii a superficiarului, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente a superficiarului. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune.
2.3. Superficia se va înregistra și se va considera constituită imediat după înregistrarea dreptului de proprietate asupra Terenului de către Cumpărător.
2.4. Superficia se constituie pentru un termen de 49 de ani din data înregistrării sale în registrul bunurilor imobile.
3) Superficia implicită
a) Interpretarea intenției de înstrăinare exclusivă a construcției
6. Acest mod de constituire a superficiei implicite se aplică doar când actul juridic de înstrăinare prevede că obiectul înstrăinării este exclusiv construcția, iar contractul de înstrăinare are un sens clar că terenul este păstrat de către dispunător. Superficia implicită nu apare, însă, dacă actul juridic de înstrăinare pur și simplu prevede că obiectul înstrăinării este terenul; în acest caz, se va aplica regula standard de la art. 459 și 460 că bun imobil este terenul împreună cu toate părțile sale componentele, care includ construcția. Se va porni de la interpretarea că părțile au pornit de la sensul legal al noțiunii de „teren”, care include și construcția.
b) Înstrăinarea separată a terenului și a construcției
Jurisprudența CtEDO
În cauza Bock și Palade vs România, cererea nr. 21740/02, hotărârea din 15 februarie 2007, s-a pus problema dacă, în dreptul românesc, un drept de superficie asupra terenului poate să se nască din simplul fapt de a ridica construcţii, chiar de bună credinţă, în lipsa unui acord cu proprietarul terenului (para. 33). CtEDO a clarificat că noțiunea „lege” are un sens material și nu formal. Deși ea a recunoscut că legea scrisă română de la acea epocă nu reglementa constituirea superficiei, ci doar se menționa existența unui asemenea drept, CtEDO s-a bazat pe doctrina românească și pe o largă jurisprudență în materie de constituire a superficiei. Ea așadar a reținut că această lege în sens material nu recunoaște apariția unui drept de superficie prin simpla ridicare a construcției pe terenul altuia. Prin urmare, s-a constatat încălcarea art. 1 Protocol CEDO față de proprietarul terenului, fiindcă ingerința asupra terenului său nu era „prevăzută de lege”.
2. Declarația de condominiu
7. Proprietarul unui teren, în vedere transformării proprietății imobiliare din proprietate pură și simplă în proprietate complexă, în condominiu, poate adopta o declarație de condominiu și să indice că terenul intră în părțile comune ale condominiului (în sensul art. 555 alin.(2) lit. b)) nu cu titlu de proprietate, ci cu titlu de superficie. Așadar, dobânditorii unităților în condominiu vor deține o cotă-parte din superficia asupra terenului și nu din dreptul de proprietate asupra terenului (art. 555 alin.(3)).
3. Testament
[…]
4. Renunțarea la accesiune
[…]
III. Formalitățile de publicitate (modus)
1. Înregistrarea în RBI cu caracter constitutiv
[…]
2. Excepții: superficia legală
[…]
Mod de citare recomandat:
Octavian Cazac, Adnotare la art. 655 [online]. Codul civil Adnotat [citat 20.05.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/655/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.