Articolul 43. Adunarea cu interes special
(1) Anumiți proprietari, determinați după un criteriu obiectiv (toți proprietarii dintr-un condominiu atunci când asociația are ca membri proprietari din mai multe condominii; toți proprietarii dintr-o scară; toți proprietarii de debarale; toți proprietarii de locuri de parcare; toți proprietarii care au acces la un anumit serviciu ori la anumite părți comune; alte categorii de proprietari care pot fi stipulate în statut sau în regulamentul asociației) (în continuare – proprietari cu interes special) pot fi convocați într-o adunare cu interes special și pot adopta hotărâri care se referă la interesul special (hotărâre specială), în măsura în care nu afectează interesele celorlalți proprietari din condominiu. În acest sens, convocarea adunării cu interes special se realizează de administratorul asociației, la cererea în formă textuală a cel puțin 10% din numărul total al proprietarilor care cad sub incidența criteriului respectiv.
(2) Hotărârea de convocare a adunării cu interes special și procesul-verbal al adunării cu interes special trebuie să prevadă, sub sancțiunea nulității absolute, criteriul obiectiv după care se determină proprietarii cu interes special.
(3) Hotărârea specială este obligatorie doar pentru proprietarii cu interes special care aveau dreptul să participe la adunarea cu interes special. Adunarea cu interes special poate decide asupra măsurilor ce țin nemijlocit de necesitatea de întreținere, reparație și amenajare a părților comune ce vizează subiecte de interes special.
(4) Adunării cu interes special i se aplică în mod corespunzător dispozițiile legale privind adunarea generală, cu excepția că cerința de cvorum și vot se calculează din numărul total al proprietarilor cu interes special care aveau dreptul să participe la adunarea cu interes special și nu poate fi mai mică de 50 %.
5) Proprietarii din condominiu care nu sunt proprietari cu interes special nu sunt convocați, dar au dreptul să participe la adunarea cu interes special și să prezinte opinia proprie.
(6) Hotărârea specială se execută de către organele asociației în măsura în care nu afectează interesele proprietarilor indicați la alin. (5). În special, hotărârea cu interes special nu poate avea ca efect:
1) utilizarea mijloacelor bănești ale asociației, cu excepția mijloacelor bănești care îndeplinesc cumulativ următoarele condiții:
a) sunt acumulate de către asociație după adoptarea hotărârii speciale;
b) sunt acumulate de la proprietarii cu interes special obligați de a contribui financiar prin hotărârea specială respectivă;
2) limitarea dreptului proprietarilor din condominiu de folosință a părților comune.
(7) Adunarea generală a asociației poate revoca oricând o hotărâre specială.
Adnotare:
▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:
Articolul 43. Adunarea cu interes special
Regulile de convocare sunt cele generale, în special chiar și o adunare cu interes special se convoacă de către administrator conform art. 35.
Adunarea cu interes special nu poate adopta hotărâri care afectează toată asociația, de exemplu desemnarea ori revocarea unui organ al asociației ori încheierea unui contract de către asociație care ar genera o cheltuială pentru toți proprietarii.
Proprietarii din condominiu care nu au dreptul de a participa la adunarea specială (proprietarii care au unități în alte scări ale blocului) nu au drept de vot la adunarea cu interes special și nu sunt convocați.
▮ Drept comparat
– Franța: art. 10(3) și 27 din Legea franceză (asociație secundară, syndic secondaire);
– România: art. 49 alin. (4) enunțul 3 din legea română;
– Belgia: art. 577-3 Cod civil belgian (asociație parțială, association partielle); iar art. 577-6 (§ 6) permite adunări speciale cu ajustarea cerinței de cvorum și vot la cei interesați.