A A A + | -

Codul Civil al Republicii Moldova

Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu

Nota informativă este disponibilă aici pe pagina Parlamentului Republicii Moldova. Privitor la valoarea N. inf. la interpretarea legislației civile, a se vedea adnotarea la art. 4. Nota trebuie citită cu atenție, deoarece unele prevederi ale proiectului au fost modificate sau excluse și nu fac parte din legea adoptată.

Includem mai jos partea descriptivă a N. inf.:

Cuprins

Intro (pct. 2-4)

A. Rezumatul noii reglementări

B. Prezentare detaliată a noii reglementări

Capitolul I Dispoziții generale
Capitolul II Regimul proprietății în condominiu
Capitolul III Asociația de proprietari din condominiu
Capitolul IV Serviciile de administrare ale gestionarului
Capitolul V Organizarea proprietarilor în condominiu în comunitate
Capitolul VI Cooperarea și competența autorităților publice
Capitolul VII Dispoziții de punere în aplicare care intră în vigoare la 2 luni de la publicarea prezentei legi
Capitolul VIII Dispoziții de punere în aplicare care intră în vigoare la 12 luni de la publicarea prezentei legi
Capitolul IX Dispoziții finale

Intro

[…]

2. Condiţiile ce au impus elaborarea proiectului de act normativ şi finalităţile urmărite

Prezentul proiect de lege are ca scop de a îmbunătăți cadrul normativ care reglementează relațiile dintre proprietarii de apartamente și alte încăperi izolate, ca parte a relațiilor de condominiu.

Obiectivul îmbunătățirii cadrului normativ este o mai bună informare a proprietarilor despre situația asociației ai cărei membri sunt, un control mai transparent al costurilor de locuință și un proces mai flexibil de luare a deciziilor la nivel de asociație. Aceste măsuri sunt necesare în condițiile deteriorării fondului locativ privat, pe de o parte, și absenteismului și pasivității multor proprietari, pe de altă parte.

La elaborarea proiectului de lege s-a cercetat dreptul comparat în materie, inclusiv:

1) Franța: Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Legea nr. 65-557 din 10 iulie 1965 care fixează statutul coproprietății imobilelor construite);
2) Estonia: Legea privind proprietatea în condominiu și asociației de proprietari din condominiu din 2018;
3) Germania: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, 15.03.1951 (Legea privind proprietatea de apartamente și dreptul de locuință pe lungă durată din 15 martie 1951), republicată la 12 ianuarie 2021;
4) Austria: Bundesgesetz über das Wohnungseigentum, Nr. 173 vom 13.03.2002 (Legea federală privind proprietatea de apartament nr. 173 din 13 martie 2002);
5) Italia: art. 1117-1139 din Codul civil italian și Legge 11 dicembre 2012, n. 220 modifiche alla disciplina del condominio negli edifici (Legea italiană din 11 decembrie 2021 nr. 220 de modificare a materiei condominiului în edificii);
6) România: Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor;
7) Federația Rusă: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (Codul locativ rusesc din 29 decembrie 2004).

3. Descrierea gradului de compatibilitate pentru proiectele care au ca scop armonizarea legislaţiei naţionale cu legislaţia Uniunii Europene
Proiectul nu conține norme de armonizare a legislației naționale cu legislația Uniunii Europene.

4. Principalele prevederi ale proiectului şi evidenţierea elementelor noi
La elaborarea următoarelor note explicative, s-a ținut cont de art. 71 alin. (4) din Legea cu privire la actele normative, nr. 100 din 22 decembrie 2017: La interpretarea actului normativ se ține cont de nota informativă care a însoțit proiectul actului normativ respectiv și de alte documente care permit identificarea voinței autorității publice care a adoptat, a aprobat sau a emis actul normativ.

A. Rezumatul noii reglementări

1. Proiectul de lege introduce o serie de norme de protecție a proprietarilor din condominiu contra plăților nejustificate. Se interzice pretinderea de la proprietar de către asociație a oricărei plăți, cu orice titlu, care nu corespunde cerințelor art. 48 alin (1) și anume:
• ea nu a fost aprobată prin hotărârea adunării generale (de exemplu, la adunarea generală se aprobă bugetul anual al asociației, care include toate cheltuielile permise, conform art. 34); sau
• ea nu rezultă din dispozițiile expresei ale legii (în unele cazuri prezenta lege permite administratorului să asume cheltuieli neaprobate de adunarea generală, cum ar fi intervențiile urgente prevăzute la art. 45).

2. Art. 51 acordă proprietarului un drept clar de a cere corectarea oricărei facturi, de a refuza plata sumelor ilegale și de a cere rambursarea lor/luarea în cont pentru următoarele luni.

3. Sunt reglementate detaliat în art. 49 serviciile (energie termică, apă, canalizare, salubrizare etc.) intermediate de asociație, după principiul că asociația nu furnizează serviciile și nu garantează plățile. Asociația doar încheie, în baza unei hotărâri a adunării generale, contractul privind un serviciu intermediat care obligă toți proprietarii în condominiu și oferă asistență la transmiterea informațiilor.

4. Proprietarului apartamentului i se interzice să efectueze intervenții sau lucrări la fațadă sau oricare alt element al părților comune ale condominiului, inclusiv la decorul arhitectural al clădirii. În cazul încălcării acestei reguli, administratorul asociației aplică art. 19. Adițional, administratorul asociației stabilește proprietarului apartamentului care nu înlătură încălcarea, o penalitate între 50 și 300 de lei pentru fiecare zi cât durează încălcarea. Penalitatea acumulată se include în factura lunară trimisă proprietarului apartamentului de către asociație (art. 72 alin. (1)).

5. Proprietarul nu poate începe intervenții sau lucrări la apartament sa dacă nu notifică în prealabil administratorul asociației despre natura și durata lor planificată (art. 72 alin. (2)).

6. Noua reglementare (capitolul II) prevede condițiile în care dreptul de proprietate simplu poate fi transformat în unul complex – drept de proprietate în condominiu, cerințele față de actele juridice prin care se constituie un condominiu (numit actul de constituire a condominiului) și oferă un grad de detaliere mai mare decât reglementarea generală a Codului civil privind poziția de drept real a proprietarilor din condominiu.

7. Noua reglementare (capitolul II, secțiunea 1) menține principiul statornicit al organizării proprietarilor în condominiu după model corporativ – ca membri ai unei asociații, care are statut de persoană juridică distinctă. Aceasta nu este o asociere voluntară, ci este o calitate de membru strâns legată de dreptul de proprietate în condominiu, impusă de lege. În absența calității de membru, nu ar fi posibilă formarea voinței tuturor proprietarilor interesați și nu ar fi posibilă impunerea hotărârii majorității asupra tuturor proprietarilor din condominiu.

8. Legea prevede structura clasică a asociației cu 4 organe și instituie metode variate de desfășurare a unei adunări generale a proprietarilor din condominiu, inclusiv participare, de către proprietarii doritori, la adunare cu prezență prin mijloace electronice de comunicare; adunare în formă mixtă (ședință urmată de culegere de semnături); prin corespondență (inclusiv buletine de vot prin email sau prin viitoarea platformă e-Condominiu).

9. Se reglementează detaliat:

• repartizarea cheltuielilor și contractarea serviciilor intermediate (cap. III, secțiunea 3);
• fondul de reparație și dezvoltare (cap. III, secțiunea 4);
• mecanisme de reziliență financiară a asociației (cap. III, secțiunea 5);
• transparența informației (cap. III, secțiunea 6), inclusiv instituirea platformei e-Condominiu (art. 65);
• reguli privind intervenții la părțile comune și la unitate (cap. III, secțiunea 7);
• particularitățile asociației cu mai multe condominii (cap. III, secțiunea 8);
• serviciile de administrare ale gestionarului (capitolul IV);

10. Proiectul de lege (capitolul V) ține cont că la data intrării în vigoare vor exista și proprietari din condominiu care nu vor fi, efectiv, organizați într-o asociație:
• proprietarii apartamentelor din blocurile locative unde nu este formată nicio asociație, ci sunt administrate direct de serviciile ori întreprinderile autorităților publice locale;
• proprietarii de încăperi nelocative (de regulă, agenți economici care au privatizat aceste încăperi nelocative) în clădiri nelocative.

B. Prezentare detaliată a noii reglementări

Capitolul I Dispoziții generale

Articolul 1. Obiectul de reglementare

Alin. (1): Noua reglementare intervine pe două niveluri fundamentale:

1) nivelul de proprietate – transformarea structurii simple a dreptului de proprietate asupra unui imobil într-o structură complexă .
În structura sa juridică simplă, terenul este un singur imobil (art. 459 Cod civil) și toate clădirile fac parte componentă din acest imobil (art. 460 Cod civil), iar toate încăperile fac parte componentă din această clădire (art. 461 Cod civil).

În mod normal, prin decizia proprietarului, această structură simplă a dreptului de proprietate asupra unui imobil poate fi transformată într-o structură juridică complexă, în care, pe baza unui teren, apar numeroase bunuri imobile – unitățile în condominiu (apartamente, birouri, alte încăperi izolate, anumite locuri de parcare) împreună cu cota-parte din părțile comune (terenul împreună cu alte elemente care nu sunt unități, ex. fațada, acoperișul, scările și ascensorul). Această structură complexă este reglementată sumar de către art. 462 și 555 din Codul civil.

Noua Lege cu privire la condominiu prevede condițiile în care dreptul de proprietate simplu poate fi transformat în unul complex – drept de proprietate în condominiu, cerințele față de actele juridice prin care se constituie un condominiu (numit actul de constituire a condominiului) și oferă un grad de detaliere mai mare decât reglementarea generală a Codului civil privind poziția de drept real a proprietarilor din condominiu.

2) nivelul de organizare a proprietarilor din condominiu. Dispozițiile Codului civil în materie de coproprietate cuprinde norme privind luarea deciziilor de către coproprietari. Premisa acelor reglementări este că coproprietarii au doar un bun comun și nu au și bunuri exclusive în cadrul bunului comun. Complexitatea raporturilor de coproprietate în condominiu este că proprietarii din condominiu au unități în condominiu, care le sunt exclusive și chiar folosirea acestor unități afectează interesele celorlalți proprietari (reparații, replanificări ori deranjamente de vecinătate, cum ar fi zgomot ori activități ilegale sau imorale în unitățile personale). Legea cu privire la condominiu oferă o reglementare de ansamblu, care se referă atât la obiectul coproprietății (părțile comune), cât și la obiectul proprietății exclusive (unitățile), având în vedere interdependența dintre ele.

Spre deosebire de coproprietarii simpli, proprietarii în condominiu, de regulă, sunt mai numeroși și sunt puși în fața unor decizii care au impact atât asupra părților comune, cât și asupra unităților.

Prin urmare, noua reglementare introduce principiul statornicit al organizării proprietarilor în condominiu după model corporativ – ca membri ai unei asociații, care are statut de persoană juridică distinctă. Aceasta nu este o asociere voluntară, ci este o calitate de membru propter rem, adică strâns legată de dreptul de proprietate în condominiu, impusă de lege. În absența calității de membru, nu ar fi posibilă formarea voinței tuturor proprietarilor interesați și nu ar fi posibilă impunerea hotărârii majorității asupra tuturor proprietarilor din condominiu.

Proprietarii din condominiu – membri de drept (forțați) ai unei persoane juridice

A. Persoană juridică clasică (apare din data înregistrării de stat a persoanei juridice)

Așa cum este și cultura juridică din R. Moldova și conceptul Legii condominiului fondului locativ, în unele state cercetate proprietarii din condominiu sunt membri ai unei persoane juridice, care apare doar din data înregistrării de stat a persoanei juridice:

– România: Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor. Cu diferența importantă că calitatea de membru al asociației este voluntară, pe baza cererii de aderare (art. 2 lit. o) din legea română), însă hotărârile asociației sunt obligatorii nu doar pentru membrii ei, ci pentru toți proprietarii din condominiu (art. 48 alin. (4), art. 96 alin. (6) din legea română). Este o soluție care nu se regăsește în niciunul din statele studiate. Ea nu pare o soluție adecvată;

– Federația Rusă: Codul locativ;

– Estonia: Legea privind proprietatea în condominiu și asociației de proprietari din condominiu din 2018.

B. Comunitate care nu constituie persoană juridică

Alte legislații nu impun formarea unei persoane juridice noi, ci tratează proprietarii în condominiu ca un grup de persoane, care nu au personalitate juridică distinctă. Este cazul Germaniei (die Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG) și a Italiei (art.1117-1139 din Cod civil italian).

C. Persoană juridică prin efectul legii (apare chiar până la înregistrarea ca persoană juridică)

Organizarea în asociație cu statut de persoană juridică este regula în legislația Franței (Legea franceză nr. 65-557 din 10 iulie 1965 care fixează statutul coproprietății imobilelor construite).
Particularitatea reglementării franceze este că asociația (le syndicat) nu este constituită din momentul înregistrării de stat, ci din momentul apariției imobilului în regim de condominiu (art. 14 din Legea franceză). Legea franceză obligă și creează mecanisme de încurajare ca asociațiile să se înregistreze, dar ele sunt persoane juridice care apar prin efectul legii, fără înregistrare.

Similar:
– Belgia: art. 577-5 Cod civil belgian (denumită association des copropriétaires).
– Austria: §2(5) din Legea austriacă (denumită Eigentümergemeinschaft), cu diferența că ea nu se supune înregistrării de stat ca persoană juridică (art. 18). Administratorul comunității (Verwalter der Eigentümergemeinschaft) este înregistrat direct în cartea funciară (= registrul bunurilor imobile) și nu în registrul de comerț (= registrul de stat al persoanelor juridice).

Noua reglementare din prezentul proiect de lege

Prezentul proiect de lege urmează principiul reținut în legea națională (consistent în Legea condominiului fondului locativ) că persoana juridică apare din momentul înregistrării de stat (asociația proprietarilor în condominiu). După înregistrarea de stat, proprietarii din condominiu devin membri de drept (în mod automat) ai asociației (art. 25).

Totuși, noua reglementare propusă în Legea cu privire la condominiu ține cont că la data intrării în vigoare vor exista și proprietari din condominiu care nu vor fi, efectiv, organizați într-o asociație:
a) proprietarii apartamentelor din blocurile locative unde nu este formată nicio asociație, ci sunt administrate direct de serviciile ori întreprinderile autorităților publice locale;
b) proprietarii de încăperi nelocative (de regulă, agenți economici care au privatizat aceste încăperi nelocative) în clădiri nelocative.

Aceste încăperi nelocative la fel au statut de unitate în condominiu și raporturile de proprietate sunt reglementate de Capitolul II din Legea propusă. Având în vedere că acești proprietari temporar (în cazul blocurilor locative) ori permanent (în cazul blocurilor nelocative cu puțini proprietari) nu sunt organizați în asociație, legea trebuie să le ofere o formă de organizare subsidiară, reziduală, după modelul asociației. Această formă se numește „comunitatea” și se referă la grupul format din toți proprietarii de unități. El este necesar pentru a reglementa modul de luare a hotărârilor și soluționare a problemelor, prin analogie cu reglementarea asociației de proprietari în condominiu. În absența acestei soluții, legea ar admite un vacuum legislativ și ar duce la rezultate nesatisfăcătoare. După cum s-a arătat, regimul coproprietății din Codul civil nu este îndestulător, fiindcă se referă doar la părțile comune și ignoră situația unităților proprietate exclusivă.

Această Lege încurajează organizarea în asociații (art. 87) și descurajează organizarea în comunități (art. 37), dar ține cont că, mai ales în cazul blocurilor nelocative, cu puțini proprietari agenți economici, nu este necesară constituirea unei asociații. Abordarea poate fi similară la micile blocuri locative ori case de locuit individuale în care anumite încăperi sunt înregistrate ca imobile distincte (adică constituie unități).

Alin. (2): Capitolele I-VI ale legii reglementează cum se va forma condominiul în viitor și cum se vor organiza proprietarii în viitor în asociațiile existente și viitoare. Alineatul (2) se referă la rolul legii de a adapta, în mod simplificat, regimul actual de proprietate și asociere la noua reglementare. Aceasta este sarcina capitolelor VII-IX din prezenta lege.

Alin. (3): Spre deosebire de Legea condominiului în fondul locativ, care avea ca obiect de reglementare doar condominiile cu destinație locativă, noua lege, în acord cu dreptul comparat studiat și pe baza necesităților practice existente, se aplică în egală măsură și condominiilor fără destinație locativă, în special în cazul clădirilor nelocative care cuprind încăperi izolate privatizate ori altfel dobândite cu titlu de proprietate exclusivă. Ele întâmpină aceleași probleme de luare a hotărârilor în comun și de repartizare a cheltuielilor.

Alin. (4): Legea pentru punerea în aplicare a Codului civil a instituit, în folosul proprietarilor de clădiri și de unități, o serie de drepturi de superficie legală asupra terenurilor altuia. Împrejurarea că, la momentul formării condominiului proprietarul unității nu este și proprietar al terenului, nu împiedică formarea condominiului și calificarea proprietății imobiliare existente ca condominiu. Soluția legislativă este că în componența condominiului intră nu dreptul de proprietate asupra terenului, ci dreptul de superficie asupra terenului. Pe un teren există un singur drept de superficie legală, care este deținut în comun de toți proprietarii clădirilor și a unităților. Astfel, în componența condominiului nu intră multiple drepturi individuale de superficie, ci un singur drept de superficie.

„Alt drept prevăzut de legislație” se referă în special la dreptul prevăzut de art. 32 din Legea pentru punerea în aplicare a Codului civil.

Articolul 2. Legislația cu privire la condominiu

1. În privința părților comune, care fac obiectul proprietății comune pe cote-părți forțate și perpetue, se vor aplica, în completare, normele generale ale Codului civil în materie de coproprietate.

Se are în vedere că, potrivit art. 5 din Legea nr. 100/2017 privind actele normative, norma specială (cuprinsă în Legea cu privire la condominiu) înlătură de la aplicare norma generală (cuprinsă în Codul civil privitor la coproprietate).

2. Deși prezenta lege face referință la lucrări de construcții, inclusiv reparații, ea vizează doar aspectele de proprietate. Ea nu înlătură de la aplicare și nu afectează reglementările privind autorizarea lucrărilor de construcții și legislația privind calitatea în construcții, care se aplică pe deplin. Acestea includ, la etapa actuală, în special:

• Legea nr. 163/2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie,
• Legea nr. 721/1996 privind calitatea în construcţii,
• Legea nr. 835/1996 privind principiile urbanismului şi amenajării teritoriului

3. Raporturile de condominiu sunt raporturi de proprietate și corporative și, prin urmare, sunt raporturi juridice de drept privat. La elaborarea proiectului prezentei legi s-a ținut cont că raporturile dintre proprietari și dintre aceștia și asociație ori prestatori de servicii nu sunt guvernate de Codul administrativ (care, conform art. său 8, declară că se aplică doar raporturilor juridice de drept public), iar acțiunile în justiție aferente nu sunt acțiuni de contencios administrativ, ci acțiuni civile de drept comun. În special, acțiunea de rectificare a repartizării plăților pe care un proprietar o poate înainta asociației nu este o acțiune în contencios administrativ, contrar unei anumite jurisprudențe existente anterior.

Nicio acțiune în justiție prevăzută ori avută în vedere de prezenta lege, în raporturile de drept privat, nu este condiționată de vreo procedură prealabilă. Totuși, nu se interzice ca asociațiile să formeze organe speciale de mediere, care pot asista proprietarii în litigiu între ei ori între ei și asociație, însă nu pot fi o condiție de exercitare a dreptului la acțiune și nu pot întemeia restituirea cererii de chemare în judecată conform art. 170 din Codul de procedură civilă sau scoaterea cererii de pe rol conform art. 267 din Codul de procedură civilă.

Cu toate acestea, în măsura în care capitolele VIII și IX prevăd anumite proceduri în care intervin autoritățile publice locale sau centrale, în special privind delimitarea terenului condominiului, acestora ar putea să li se aplice Codul administrativ.

Articolul 3. Noțiuni principale

administratorul asociației: Noțiunea de „administrator” este consistentă cu sensul dat de art. 177 al Codului civil. Și folosită și cazul altor persoane juridice (societate cu răspundere limitată conform Legii 135/2007; asociații obștești și fundații conform Legii 86/2020).
Proiectul de lege nu folosește noțiunea de „președinte al asociației”. Organul executiv este „administratorul asociației”, iar conducătorul organului de supraveghere (consiliul) este „președintele consiliului”. Art. 46 alin. (4) precizează că administratorul este membru de drept (automat) al consiliului și el poate fi concomitent desemnat în funcția de președinte al consiliului de către adunarea generală ori, în condițiile art. 46 alin. (7), de către consiliu.

asociație de proprietari din condominiu: Nu se impune un număr minim ori maxim de membri ai asociației. Dacă toate unitățile aparțin aceleiași persoane, asociația are un singur membru.
Părțile comune nu aparțin asociației; ea nu le poate vinde ori ipoteca. Ea le poate transmite în posesie (locațiune etc.). Prin urmare, este greșită înregistrarea asociației ca proprietar al terenului și construcției în registrul bunurilor imobile. La rubrica proprietar se indică doar „condominiu” pentru a indica că structura proprietății este una complexă.

Prezenta reglementare pornește de la principiul că asociația nu este nici proprietara condominiului și nici posesor al său. Fiecare unitate din condominiu are un proprietar exclusiv. Părțile comune sunt proprietatea comună a tuturor proprietarilor din condominiu. Cei care posedă unitățile posedă și părțile comune. Asociația nu posedă condominiul și nici măcar nu posedă părțile comune.

Asociația este doar forma organizatorică în care:

• funcția de formare a unei voințe unice: proprietarii majoritari iau decizii obligatorii pentru toți (când legea permite, alte organe ale asociației iau decizii obligatorii pentru toți);
• funcția de asumare și suportare a cheltuielilor comune: se asumă prin vot majoritar cheltuieli comune și apoi se repartizează între toți (unele reguli detaliate ale repartizării sunt prevăzute de prezenta lege și alte acte normative);
• funcția de reprezentare: sunt reprezentați toți proprietarii din condominiu față de terți pe chestiunile care țin de posesia și folosința părților comune. Asociația scutește de nevoia de a obține procură de la fiecare proprietar pentru fiecare act juridic ori altă decizie care vizează condominiul. Asociația, prin administrator, în limitele competenței, reprezintă toți proprietarii din condominiu. Legea însă nu acordă asociației dreptul de a înstrăina părțile comune ori a le ipoteca. Acestea rămân atributul exclusiv al fiecărui proprietar în parte.

Prin urmare, legislația în vigoare nu prevede un „drept de administrare”, ca drept real, drept de creanță ori de altă natură, pe care asociația l-ar avea asupra condominiului ori măcar a părților comune.

Asociația are împuterniciri de administrare, din numele proprietarilor în condominiu, în modul și condițiile prevăzute de prezenta lege.

În același sens, prezenta lege nu prevede și nu cere „transmiterea în gestiune a blocului locativ” ori „transmiterea către asociație a terenului aferent și a bunurile proprietate comună în condominiu”. Asociația exercită administrarea direct în temeiul prezentei legi pe baza simplului fapt că membrii săi sunt coproprietarii părților comune. Dacă membrii săi se află în posesia unităților, ei se află și în posesia părților comune și ei decid, ca proprietari, să ia hotărâri privind părțile comune prin intermediul formei de organizare asociația.

Alte persoane care pretind că au un „drept de gestiune”, că părțile comune nu au fost „transmise la balanță” sau alte construcții juridice sovietice nu sunt recunoscute de prezenta reglementare.

comunitate de proprietari din condominiu: Această lege nu încurajează organizarea proprietarilor în afara asociațiilor, dar organizarea în grup fără personalitate juridică este o realitate pentru:

1) proprietarii de locuințe până la formarea asociației;

2) proprietarii de încăperi izolate din blocuri nelocative (în special în cazul încăperilor izolate privatizate în blocurile nelocative construite înainte de declararea independenței)

Art. 7 explică faptul că organizarea ca comunitate se aplică doar când nu există o asociație și este un mecanism rezidual (de nevoie).

Particularitățile luării hotărârilor comunității sunt prevăzute la Capitolul V, aplicându-se principiul că întreaga lege privitor la asociație se aplică prin analogie comunității. Astfel, se evită introducerea unui regim detaliat al comunității și se împrumută pe deplin regimul asociației, cu excepția că comunitatea nu este persoană juridică.

condominiu: condominiul este definit ca un ansamblu imobiliar care cuprinde o structură complexă a proprietății.
condominiu cu destinație locativă: Noțiunea este necesară pentru precizia normelor speciale cuprinse în art. 15 alin. (3), 24, 38 alin. (2), 64, 80 alin. (6), 81 alin. (2), 87 alin. (2), 90, care se referă la asociația care administrează condominiul cu destinație locativă. Conform 22 alin. (3) denumirea asociației nu arată destinația locativă sau nelocativă a condominiului.

consiliul asociației: regulile privind consiliul sunt prevăzute la art. 46.
cotă-parte: regulile privind cota-parte sunt prevăzute la art. 5, 6, 12 și 105.

cotă de contribuție: cota de contribuție este reglementată detaliat în art. 48. Ea nu este tot timpul egală cu cota-parte, ci se aplică regulile detaliate și diferențiate privind Repartizarea cheltuielilor din Secțiunea 3 a Capitolului III.
Unul din principiile fundamentale ale noii reglementări este că se interzice pretinderea de la proprietar de către asociație a oricărei plăți, cu orice titlu, care nu corespunde cerințelor art. 48 alin (1) și anume:

1) ea nu a fost aprobată prin hotărârea adunării generale (de exemplu, la adunarea generală se aprobă bugetul anual al asociației, care include toate cheltuielile permise, conform art. 34);

2) ea nu rezultă din dispozițiile expresei ale legii (în unele cazuri prezenta lege permite administratorului să asume cheltuieli neaprobate de adunarea generală, cum ar fi intervențiile urgente prevăzute la art. 45).

Art. 51 acordă proprietarului un drept clar de a cere corectarea oricărei facturi, de a refuza plata sumelor ilegale și de a cere rambursarea lor/luarea în cont pentru următoarele luni.

drept de proprietate în condominiu: Noțiunea reprezintă dreptul real deținut de către proprietarul în condominiu, care are ca obiect imobilul definit la art. 462 Cod civil (unitatea în condominiu + cota-parte în părți comune = bun imobil care face obiectul dreptului de proprietate complex al proprietarului în condominiu)

fond de reparație și dezvoltare: legea nu impune proprietarii să contribuie la un fond fără hotărârea adunării generale. Prezenta lege creează un regim special al acestui fond, dacă adunarea generală decide să îl instituie și să oblige proprietarii să facă plăți la el. Gestionarul nu poate impune contribuții la fond. Regulile detaliate sunt cuprinse de Secțiunea 4 din Capitolul III.

Reglementarea prin legi a unui fond este răspândită în dreptul comparat:

gestionarul condominiului: În unele cazuri, asociația poate decide să delege anumite sarcini unei societăți externe. Aceasta are rolul de gestionar și relațiile rezultate sunt reglementate în Capitolul IV. Gestionarul poate fi contractat atât de către asociație, cât și de către comunitate. Dacă adunarea generală o hotărăște, gestionarul chiar poate îndeplini funcția de administrator al asociației ori al comunității.

părți comune: Părțile comune sunt definite prin excludere: tot din condominiu ce nu este unitate, este parte comună. Indicarea detaliată a părților comune se face în actul de constituire a condominiului cu respectarea art. 11.

platforma e-Condominiu: urmând tendința de digitizare și pentru a asigura o metodă gratuită și accesibilă de informare și participare la administrarea condominiilor prezenta lege prevede mecanismul de instituire și folosire a unei platforme digitale, care va asigura, conform art. 108:
– sistematizarea informației despre starea tehnică a clădirilor care intră în componența condominiilor;
– dezvăluirea de informații proprietarilor din condominiu de către asociația proprietarilor în condominiu și de către gestionar;
– accesarea și plata facturilor și altor avize de plată adresate proprietarului din condominiu;
– primirea notificărilor (inclusiv care conțin plângeri și petiții) din partea proprietarilor din condominii adresate asociației proprietarilor în condominiu ori gestionarului;
– exprimarea votului pe cale electronică la adunarea generală.
– accesul public la fișele de sinteză anuale ale asociației.

președintele consiliului: președintele consiliului se desemnează dacă asociația are un consiliu. Aceeași persoană poate fi și președinte al consiliului și administrator al asociației. Președintele execută hotărârile consiliului, dar are și atribuții independente, cum ar fi drept de a cere convocarea adunării generale (art. 35 alin. (1) lit. b), chiar și în lipsa unei hotărâri a consiliului).

proprietar din condominiu: Proprietarul din condominiu este definit nu doar ca titularul dreptului de proprietate exclusivă asupra a unei unități, ci ca titular al dreptului complex de proprietate în condominiu, format, conform definiției legale de mai sus, din unitate și cota-parte corespunzătoare.
Prezenta lege nu folosește termenul de „locatar”, care are două sensuri:
1) juridic, partea la contractul de locațiune, chiriaș;
2) colocvial, persoană care locuiește într-o locuință.
Atunci când legea dorește să se referă la locatar în sens colocvial, se folosește noțiunea juridică de „posesor” (art. 18 alin. (8) răspunderea pentru prejudiciu; 49 alin. (2) răspunderea pentru serviciile intermediate). Aceasta include și locatarul, comodatarul, uzufructuarul și alte persoane care locuiesc în locuință ori posedă o încăpere nelocativă.
Posesia este o stare de fapt (art. 482 Cod civil) și se demonstrează prin orice mijloace convingătoare pentru judecător. Nu este scopul acestei legi de a arăta mijloacele de probă și cum se demonstrează posesia.

regulamentul condominiului: Detaliile regulamentului condominiului sunt reglementate în art. 29, el nu cuprinde reguli corporative, de funcționare a organelor asociației, care sunt rezervate statutului. Și invers, statutul nu poate cuprinde reguli de comportament al proprietarilor (art. 23).
Penalitățile din regulamentul condominiului nu sancționează cazuri de neplată a cotei de contribuție ori a contribuției la fond, ci cazuri de încălcare a regulilor de comportament.

Tot în regulamentul condominiului se includ regulile privind folosința bunurilor comune, cum ar fi distribuirea spațiilor de parcare și eventuala exclusivitate în folosința acelui spațiu (parcare rezervată). În acest caz, nu este necesară încheierea unui contract de comodat ori alt contract între asociație și proprietarul căruia i s-a repartizat spațiul. Regulamentul condominiului este actul care obligă toți proprietarii să respecte un anumit mod de folosință. El însă nu creează un drept subiectiv ori o speranță legitimă, fiindcă el nu este un drept de folosință exclusivă în sensul art. 14 și 15. Prin urmare, adunarea generală poate să revoce oricând acest mod de folosință.

Dacă însă se decide ca o persoană (inclusiv un proprietar) să ia în locațiune (contra plata unei chirii) un anumit spațiu din părțile comune, contractul respectiv trebuie respectat de către asociație conform condițiilor sale.

servicii: În terminologia imobiliară („comunală”, „locativă”) termenul servicii are un sens larg, care nu se rezumă la serviciile reglementate de Codul civil, adică prestații fără obiect corporal, cum ar fi serviciul de curățenie, serviciul de internet, de transmitere a indicațiilor echipamentelor de măsurare în sensul art. 1375 al Codului civil. În termeni stricți juridici, furnizarea prin rețea a energiei electrice, a energiei termice, a gazului și ape constituie o vânzare de bunuri conform art. 1108 alin. (4) Cod civil, iar reparațiile constituie lucrări conform art. 1352 din Codul civil.
Prezenta lege folosește o terminologie mai mult populară decât juridică, iar termenul serviciu, ca regulă, semnifică orice prestație contra plată și nu se limitează la sensul de servicii al art. 1375 al Codului civil.

servicii intermediate: serviciile intermediate sunt reglementate detaliat în art. 49, după principiul că asociația nu furnizează serviciile și nu garantează plățile. Asociația doar încheie, în baza unei hotărâri a adunării generale, contractul privind un serviciu intermediat care obligă toți proprietarii în condominiu și oferă asistență la transmiterea informațiilor.

teren al condominiului: a se vedea notele aferente art. 10 și 11.

unitate: Termenul de „unitate” este folosit ca termen generic, pentru a desemna atât apartamentele (locuința), cât și birourile, spațiile comerciale, locurile de parcare, cu condiția că ele sunt înregistrate sub număr cadastral separat. Prin urmare, o cameră (neînregistrată separat) dintr-un apartament nu este unitate, ci apartamentul este unitate.

Debaraua sau locul de parcare de care se folosește un proprietar, care nu sunt înregistrate în mod separat, nu constituie „unitate”, ci „părți comune”. Un proprietar poate să aibă un drept de folosință exclusivă conform art. 14 (juridic strâns atașat de unitate) sau 15 (care poate fi înstrăinat distinct de unitate), care apare prin includerea lui în actul de constituire a condominiului conform art. 5 sau 8.

Capitolul II Regimul proprietății în condominiu

Articolul 4. Temeiurile constituirii condominiului

Lit. a) nu are efect retroactiv. Ea nu se aplică condominiilor deja formate, cărora li se aplică legislația în vigoare la data formării lor. Prin urmare, în condominiile existente, nu se cere adoptarea unui act de constituire a condominiului, dar el nici nu se interzice.

În fapt, lit. a) și următoarele articole privind constituirea condominiului se aplică doar noilor condominii, de regulă, pentru noile proiecte imobiliare.

Lit. b): pentru simplificarea constituirii în construcțiile care deja au unități.

În cazul temeiurilor speciale nu se cere adoptarea unui act de constituire a condominiului.

Aceeași este situația pentru modalitățile speciale de formare a condominiului conform Legea nr. 1543/1998 a cadastrului bunurilor imobile.

Articolul 5. Constituirea condominiului prin actul proprietarului sau al coproprietarilor terenului
Actul de constituire a condominiului este manifestarea de voință a proprietarului terenului de a-l trece de la regimul de proprietate pură și simplă la o proprietate complexă (după structura descrisă de prezenta lege). El substituie actul care anterior se numea „declarație de constituire a condominiului” (vezi art. 106 din proiectul de lege).

Normele prevăd mecanismul de examinare concomitentă atât a formării condominiului ca structură a proprietății, cât și a asociației, ca organizare a proprietarilor.

Articolul 6. Înregistrarea condominiului în registrul bunurilor imobile
Aspectele detaliate privind înregistrarea sunt prevăzute de art. 40³ din Legea nr. 1543/1998 a cadastrului bunurilor imobile, în redacția Legii 155/2020, în vigoare din 11 octombrie 2020.

Articolul 7. Organizarea proprietarilor din condominiu
Norma arată că asociația este forma preferată și încurajată de organizare a proprietarilor unui condominiu, iar comunitatea este doar o formă subsidiară/reziduală provizorie ori permanentă.
Alin. (2) arată diferitele cazuri în care se adoptă o hotărâre de înființare a asociației.

Articolul 8. Modificarea actului de constituire a condominiului
Regulile alin. (1) enunțul doi corespund cu cele din Instrucțiunea nr. 112 din 22 iunie 2005 cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, adoptate de Agenția Relații Funciare și Cadastru.
Alin. (2) precizează efectul actului de modificare. Chiar dacă unii proprietari nu au fost de acord cu o eventuală reamenajare a condominiului (reparații, extindere), care modificări mărimea unităților ori cotele-părți, ei trebuie să tolereze hotărârea majorității calificate de 2/3 din cote-părți, cu condiția că această modificare nu afectează unitatea lor (adică intervenția nu reduce spațiul ori funcționalitatea unității lor).

Articolul 9. Desființarea condominiului
Art. 557 Cod civil interzice partajul părților comune din condominiu În special, un proprietar din condominiu nu poate cere partajul părților comune și ieșirea sa din condominiu în natură; nici un creditor personal al proprietarului nu poate cere partajul ca parte a executării silite, el poate urmări doar dreptul de proprietate în condominiu (unitatea împreună cu cota-parte); nici creditorul asociației nu poate cere partajul, fiindcă condominiul nu aparține asociației, nu intră în patrimoniul ei.

Articolul 10. Componentele condominiului
Norma enunță principiul 1 teren = 1 condominiu. Astfel, nu este decisiv numărul de blocuri, ci numărul de terenuri. Pentru terenul înregistrat (de regulă, ca parte a înregistrării masive) pe soclul blocului, fiecare bloc va determina un condominiu. Pentru terenul pe care sunt înregistrate mai multe blocuri, există un singur condominiu.

Scopul descrierii celor trei tipuri de condominii este de a extinde cazurile când anumite proiecte imobiliare pot fi organizate drept condominiu (condominii locative, condominii de parcare, condominii de case individuale sau vile etc.).

Articolul 11. Părțile comune

1. Prin enunțarea prin lege a elementelor care constituie părți comune se determină limitele fizice și juridice ale unităților și se determină competența asociației (care, ca regulă, intervine doar pe părțile comune și este responsabilă de întreținere și reparație doar pe părțile comune). Norma la fel are impact asupra repartizării cheltuielilor, fiindcă asociația acoperă cheltuielile aferente părților comune, care ulterior se repartizează tuturor proprietarilor din condominiu conform cotei de contribuție (art. 48).

2. Alin. (1) lit. a) prevede că terenul trebuie să cuprindă „atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită, care, potrivit naturii sau destinației clădirii, asigură accesul, exploatarea corespunzătoare a clădirii și deservirea proprietarilor”. Aceasta este, în primul rând, o cerință pentru formarea noilor condominii conform actului de constituire. Pentru condominiile declarate prin lege (art. 91) norma este doar un deziderat. La momentul declarării prin lege a condominiilor norma nu va fi îndeplinită, din cauza că terenul real înregistrat:

a) este mai mic decât standardul legal și corespunde, de regulă, soclului clădirii. Pentru a îndeplini cerința legală, art. 95 prevede dreptul de a cere extinderea terenul până la standardul legal; sau

b) este mai mare decât standardul legal. Situație acoperită de art. 88 prin regula că terenul nu devine integral parte a condominiului, ci autoritățile trebuie, în prealabil, să purceadă la delimitarea sa.

3. Urmează a fi discutat dacă regulile alin. (2) trebuie extinse pentru condominiile care nu au destinație locativă.

Alin. (4) precizează că, dacă pe durata condominiului, se decide extinderea lui, cum ar fi cumpărarea unui teren învecinat, el nu devine proprietatea asociației, ci constituie o „parte comună” și face obiectul proprietății comune pe cote-părți a tuturor proprietarilor din condominiu. Indicarea denumirii asociației la rubrica proprietar în registrul bunurilor imobile se face doar din comoditate.

Articolul 13. Dreptul de proprietate în condominiu
Abordarea urmează redacția actuală a art. 462 și 555 din Codul civil și corespunde cu dreptul comparat.

Articolul 14. Dreptul principal de folosință exclusivă

Alin. (2) este necesar pentru a explica care e regimul juridic al acestui drept, în special, formalitățile legale de înstrăinare și ipotecare a acestui drept.

Art. 14 nu se referă la dreptul de folosință atribuit unui proprietar prin hotărârea adunării generale (de exemplu, ca parte a distribuirii modului de folosință a spațiilor de parcare), care nu constituie un drept distinct, ci este o decizie colectivă privind modul de folosință a părților comune (inclusiv prin regulamentul condominiului). Prin urmare, adunarea generală poate revoca ori modifica un asemenea mod de folosință.

Din contra, dreptul de folosință exclusivă nu poate fi revocat ori modificat de către adunarea generală, fiindcă el se întemeiază pe actul de constituire a condominiului și poate fi modificat doar conform art. 8, inclusiv cu încuviințarea titularului acestui drept.

Articolul 16. Reconstrucția clădirii din condominiu și alte lucrări
Norma reglementează modificările la clădiri, în special extinderea clădirii, cum ar fi mansardarea. Principala cerință este modificarea actului de constituire a condominiului, care cere voința a 2/3 din cote-părți din condominiu conform art. 8.

Articolul 17. Drepturile proprietarului și limitele acestuia
Alin. (1)(a): De exemplu, constituie o folosință contrar destinației acapararea unei părți de teren pentru a crea un loc de parcare privat (garaj metalic ori ca construcție provizorie; fixarea unor lacăte; îngrădirea lui).

Normele din acest articol și alte articole de comportament nu înlătură aplicarea dispozițiilor Codului civil privitor la dreptul de vecinătate (art. 586-603).

Alin. (2) Ca și toate celelalte drepturi, acest drept poate fi apărat în justiție. „Dreptul să ceară” folosit frecvent în prezenta lege, nu înseamnă doar de a scrie scrisori. Dreptul de a cere reprezintă o pretenție, care poate fi apărată în justiție.

Articolul 19. Înlăturarea încălcărilor
Norma acordă asociației dreptul de a cere restabilirea pereților portanți modificați de proprietarul unității ori restabilirea lor în locul lui pe contul lui.

Articolul 20. Distrugerea totală sau parțială a clădirii condominiului
Deoarece reconstrucția după o distrugere totală atrage cheltuieli semnificative, legea diferențiază în funcție de gradul de distrugere a clădirii. Adunarea generală urmează să decidă reconstrucția. Proprietarul care refuză să participe poate fi obliga să-și vândă dreptul său, care, în fond reflectă cota sa din valoarea terenurilor și altor elemente valoroase.

Capitolul III Asociația de proprietari din condominiu

Secțiunea 1 Dispoziții generale

Articolul 21. Organizarea tuturor proprietarilor dintr-un condominiu într-o singură asociație
Norma urmează principiul enunțat în Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată): 1 condominiu (1 teren) = 1 asociație.

O noutate este permiterea asociației cu mai multe condominii, care au avantaje și dezavantaje (vezi secțiunea 8).

Articolul 22. Înființarea asociației
Art. 22 simplifică formarea asociației, indicând cerințe minime: cum ar fi o hotărâre de înființare (v. art. 87 alin. (2) lit. a) – semnată de proprietarii din măcar 5 unități). În special, nu se cere o adunare constituantă ori o adunare generală (art. 7). Elementele obligatorii față de statut se prevăd la art. 23, sunt minime și nu pot cuprinde norme de comportament, care se includ în regulamentul condominiului și trebuie aprobat de adunarea generală prin vot majoritar.

Alin. (3) Dacă la moment forma juridică de organizare se numește „asociația de coproprietari din condominiu” sau „ACC”, proiectul, urmând Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată), modifică denumirea.

Art. 90 simplifică procedura de schimbare a denumirii de la ACC la APC.

Denumirea este aceeași indiferent că se administrează condominii cu destinație locativă sau cu altă destinație.

În unele state (Italia, România etc.) denumirea formelor de organizare a proprietarilor include adresa poștală a amplasării condominiului.

Acest aspect tehnic trebuie reglementat prin acte normative subordonate legii pentru a asigura uniformitatea denumirii asociațiilor și ușurința identificării proprietarilor din condominiu a asociației a cărui membru este în virtutea legii.

Alin. (5) și (6) prevăd rolul declarativ, dar nu constitutiv, al notării în registru al faptului că asociația este cea care administrează condominiul. În special, alin. (6) precizează că asociația își trage competențele și puterile legale nu din registrul bunurilor imobile, ci din faptul că tot condominiul aparține proprietarilor din condominiu, care, totodată, sunt membri ai asociației. Există cazuri când autorități sau organizații au notat un careva drept (posesie, folosință, gestiune) pe terenul ori clădirea condominiului, ori ei se consideră „gestionari” ai blocului, ori îl au „la balanță” ori „pe bilanț”. Toate aceste construcții non-juridice nu au nicio relevanță legală în sensul prezentului proiect de lege. Alin. (6) recunoaște dreptul asociației de a cere rectificarea oricând a acestor notări.

Norma nu se referă la înregistrări ale dreptului de proprietate în folosul acestor terți ori a unor drepturi reale a acestor terți. Dacă acești terți au drepturi reale (înregistrate) asupra unor imobile din condominiu, urmează să se aplice regulile generale privind registrele de publicitate și rectificarea înregistrărilor (dacă este cazul).

Articolul 23. Statutul asociației
Scopul statutului asociației este doar identificarea asociației și completarea regulilor de funcționare a asociației dacă prezenta lege o permite. Nu este menirea statutului asociației de a reglementa relațiile de proprietate din condominiu, care rămâne domeniul regulamentului condominiului.

Elementele obligatorii față de statut sunt minime, fiindcă în special, primul statut se adoptă fără adunare generală. Statutul nu poate cuprinde norme de comportament, care se includ în regulamentul condominiului și trebuie aprobat de adunarea generală prin vot majoritar.

Modificarea statutului se supune votului majoritar al adunării generale (art. 34 alin. (3) lit. a)).

Legea nu încurajează majorarea cerințelor de cvorum și de vot, care duc la blocaje și nu sunt justificate în condițiile absenteismului și pasivității.

Articolul 24. Calitatea de consumator al asociației și al proprietarului
1. Conform art. 3 din Codul civil consumator este doar persoana fizică. Art. 24 extinde sensul de consumator și la asociații cu condiția că ea administrează condominiul cu destinație locativă (adică există măcar unii membri ai asociației care sunt proprietari de unități locative). Este irelevant că unele unități ori chiar unele construcții nu au destinație locativă ori au destinație comercială.

2. În raporturile dintre asociație și proprietarul din condominiu:

a) raporturile în care proprietarul trebuie să facă o plată asociației (cheltuieli repartizate, plăți la fond, penalități aplicate conform regulamentului condominiului). Aici asociația este consumator;

b) raporturile în care asociația trebuie să facă o plată proprietarului (i.e. rambursarea unei supraplăți), proprietarul este consumator, iar asociația nu este consumator;

c) alte raporturi privind funcționarea organelor asociației (dreptul proprietarului de a participa la adunări generale și vota; dreptul de a primi informații), privind modul de folosință, tulburări etc. Acestea nu sunt raporturi de consumator, ci de proprietate.

3. În raporturile dintre asociație și terți (alții decât proprietarii din condominiu):

a) dacă asociația contractează bunuri, lucrări servicii ori o finanțare rambursabilă și ea are o obligație de plată, ea este consumator;

b) dacă însă asociația oferă bunuri, lucrări servicii unui profesionist (și ea nu are o obligație de plată, ci dreptul de a primi o plată), ea nu este consumator;

c) în contractele privind serviciile intermediate, deși asociația ar putea să nu aibă o obligație de plată (fiindcă proprietarii sunt obligați să le plătească direct furnizorilor de servicii), asociația oricum are calitate de consumator și, astfel, este ocrotită de clauzele abuzive din acele contracte.

4. Avantajele atribuirii calității de consumator asociației sunt multiple:

a) protecția de clauzele abuzive din contracte (art. 1069 și urm. din Codul civil) și păstrarea regimului minim de protecție garantat de legea națională (art. 2620 din Codul civil);

b) scutirea de la taxa de stat la intentarea acțiunilor în justiție (art. 85 alin. (1) lit. a) din Cod de procedură civilă);

c) dreptul de a formula plângeri la autoritățile de protecție a consumatorilor;

d) în caz de întârziere în plată, se aplică dobânda legală de întârziere redusă egală cu rata BNM plus 5% și nu 9% (art. 942 Cod civil) și se interzice cumularea dobânzii legale de întârziere cu penalitățile.

Logica acestor reglementări este că, ocrotind asociația cu destinație locativă, se ocrotesc membrii săi, care evident sunt consumatori. Și invers, lipsa acestei protecții apoi se translează în dezavantaje și costuri care cad pe membrii asociației.

5. Prevederea nu se extinde asupra statutului unității și a proprietarului unității. E.g. dacă proprietar al unei unități cu scop locativ (apartament) este un SRL, care încheie un contract cu furnizorul de energie electrică, el nu este consumator în sensul art. 3 Cod civil, dar el este „consumator casnic” în sensul legislației privind energia (și, în special, a tarifării).

Aceeași abordare se aplică dacă SRLul este proprietar al unității cu scop comercial dintr-un bloc locativ (e.g. primul etaj) el nu este consumator în sensul art. 3 Cod civil și este „consumator non-casnic” în sensul legislației privind energia (și, în special, a tarifării).

6. Alin. (2) precizează că, deși raporturile asociație-proprietar sunt de proprietate și corporative, proprietarul își conservă calitatea de consumator recunoscută de art. 3 din Codul civil, cu condiția că el este persoană fizică, iar unitatea are destinație locativă. Per a contrario, proprietarii de unități care sunt persoane juridice nu sunt consumatori în sensul art. 3 din Codul civil. La fel, dacă unitatea are destinație nelocativă (comercială) persoana fizică care este proprietar al unității nu are calitatea de consumator.

Se are în vedere că destinație locativă are nu doar o locuință, ci și debaraua care ar putea constitui o unitate ori obiectul unui drept exclusiv de folosință, precum și un loc de parcare. În plus, în condominiile de locuri de parcare (fără locuințe), persoanele fizice proprietare la fel vor avea calitatea de consumator.

Articolul 25. Calitatea de membru al asociației

1. Articolul instituie principiul că fiecare proprietar în condominiu este de drept (fără cerere de aderare) membru al asociației înființate pentru condominiul respectiv.

Reglementarea este conformă cu jurisprudența Curții Constituționale în materie, care în Hotărârea din 20 iulie 2016 privind excepția de neconstituționalitate a articolului 22 alin. (4) din Legea condominiului în fondul locativ nr. 913-XIV din 30 martie 2000 (calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari în condominiu) (Sesizarea nr. 64g/2016), a reținut următoarele:

„65. Curtea relevă că asocierea obligatorie în condominiu este un instrument eficient de soluţionare calitativă a problemelor de administrare şi gestionare a proprietăţii comune, care are la bază instrumente clare ce reglementează raporturile dintre coproprietari, inclusiv atribuţiile şi mecanisme de îndeplinire a sarcinilor ce revin fiecărui participant la aceste raporturi.

66. În acest sens, Curtea reţine că prin constituirea asociaţiilor de coproprietari în condominiu legislatorul a urmărit scopul de a proteja unele interese de ordin general. Or, administrarea şi gestionarea în bune condiţii a proprietăţii comune nu se poate realiza decât în cadrul unei structuri asociative. Prin urmare, impunerea creării asociaţiilor de coproprietari prin lege nu este un scop în sine, dar este o cale de asigurare a procesului de întreţinere a blocurilor locative pentru interesul comun al tuturor coproprietarilor.

67. Astfel, Curtea conchide că în anumite situaţii legislatorul poate institui forme speciale de asociere şi, pornind de la obiectivul pe care îl urmăresc, acestea nu pot fi considerate asociaţii în sensul dreptului la libera asociere. Or, asociaţia de coproprietari se circumscrie anume acestei situaţii.

68. Curtea menţionează că asocierea obligatorie a proprietarilor dintr-un bloc locativ este un mecanism uzual de reglementare în sistemele de drept europene. Astfel, o analiză a reglementării condominiului în dreptul european arată că unele state recunosc ca „asociere” colectivitatea tuturor proprietarilor din condominiu, fie prin instituirea obligaţiei de a forma o asociaţie (Estonia, Belgia), fie prin atribuirea prin lege a statutului de persoană juridică colectivităţii (Franţa), fie prin recunoaşterea că toţi proprietarii alcătuiesc o „comunitate” în numele căreia acţionează un administrator, comunitatea fiind o quasi-asociaţie cu capacitate civilă parţială (Italia, Germania).

69. În baza argumentelor invocate supra, Curtea reţine că, în esenţă, asociaţia de coproprietari în condominiu este o formă de asociere specifică şi nu are la bază principiile ce guvernează libertatea de asociere cuprinse în art. 41 din Constituţie.

70. Cu referire la alegaţiile autorului excepţiei de neconstituţionalitate privind existenţa unei situaţii de discriminare în raport cu proprietarii locuinţelor, care nu fac parte din condominiu şi nu au o asemenea asociaţie, Curtea menţionează că prevederea supusă controlului constituţionalităţii nu aduce atingere principiului egalităţii tuturor în faţa legii, deoarece în acest caz un astfel de proprietar devine subiectul unui alt tip de relații juridice legate de exercitarea dreptului de proprietate asupra bunurilor comune.”

Alin. (3) asigură că, înainte de adunarea anuală, asociația poate cere odată pe an, gratuit informația din registrul bunurilor imobile ținut de către Agenția Servicii Publice (ASP) ca să determine cu exactitate cine are drept de vot. Totuși, art. 27 acordă asociației instrumente pentru a afla mai repede despre schimbarea proprietarilor și pune riscurile neaflării informației pe noul proprietar.

Articolul 26. Subrogarea de către noul proprietar
Deoarece calitatea de membru al asociației și obligațiile de membru (în special de a suporta cheltuielile asociației conform art. 48 și a plăti contribuția la fond conform art. 53) sunt strâns legate de calitatea de proprietar al unității, ori de câte ori unitatea are un nou proprietar, acesta din urmă se subrogă în calitatea de membru și în drepturile și obligațiile care rezultă din calitatea de proprietar din condominiu. Aceasta inevitabil atrage și răspunderea pentru obligațiile apărute deja în sarcina proprietarului din condominiu.

Obligația se transformă din obligație simplă în obligație solidară, iar fostul și noul proprietar devin debitori solidari ai datoriilor față de asociație.

Această normă nu reglementează datoriile fostului proprietar din alte raporturi juridice decât cu asociația (ori comunitatea) ori cu furnizorul de servicii intermediate. În special, ea nu se referă la contractele individuale încheiate de proprietar (e.g. servicii internet, telefonie).

Faptul că noul proprietar este răspunzător solidar pentru datoriile fostului proprietar nu înseamnă că noul proprietar trebuie să le suporte în definitiv. Dacă contractul de înstrăinare nu stipulează alte aranjamente, noul proprietar, după ce a plătit datoria solidară, va putea cere rambursare de la fostul proprietar.
Scopul răspunderii solidare este de a plasa riscul datoriilor istorice nu pe asociație, ci pe noul proprietar, care este în poziție de a afla mărimea datoriilor și a negocia o reducere de preț cu vânzătorul ori a condiționa încheierea contractului cu stingerea prealabilă a datoriilor.

O alternativă mai dură, cunoscută în dreptul comparat, este că notarul refuză autentificarea contractului în lipsa unui certificat al asociației privind lipsa datoriilor. O asemenea soluție nu s-a adoptat, fiindcă blochează nejustificat circulația imobilelor.

Articolul 27. Obligația de informare a noului proprietar
Alin. (1) nu are în vedere prezentarea copiei contractului ori altui act de proprietate (certificat de moștenitor). Acestea adeseori cuprind detalii confidențiale ori date cu caracter personal. De regulă, proprietarul se legitimează prin informația din registrul bunurilor imobile.

Alin. (4): asociația nu este obligată să recurgă la acest mecanism, dar are dreptul.

Articolul 28. Scopul și capacitatea civilă a asociației

Alin. (1)(b) permite în special asociației să ceară de la autorități delimitarea terenului condominiului, care nu devine proprietatea asociației, ci face obiectul proprietății comune a tuturor proprietarilor din condominiul respectiv. Astfel, autoritățile și instanțele de judecată nu ar trebui să ceară procură de la fiecare proprietar în condominiu în interesul căruia asociația acționează pentru a dobândi terenul, pentru a-i lărgi suprafața ori altfel a apăra drepturile asupra părților comune.

Alin. (3): Discuție la consultări publice – alin. (3) să fie restrâns și anume răspunderea subsidiară să apară doar dacă hotărârea judecătorească pronunțată împotriva asociației la cererea creditorului asociației prevede această răspundere, adică judecătorul va trebui să verifice dacă cheltuiala a fost aprobată corect la adunarea generală.

Alin. (4): asociațiile nu se mai pot constitui în uniuni de persoane juridice, ca urmare a excluderii lor din Codul civil și adoptării Legii nr. 86/2020 privind organizațiile necomerciale (vezi în special art. 28 alin. (2) din acea lege).

Alin. (5) stabilește o incapacitate, adică acte juridice nule dacă ar fi încheiate de administrator în numele asociației și anume acte gratuite și garanții pentru a garanta obligațiile altor persoane. Ele sunt vădit incompatibile scopului asociației. Practic, norma are ca scop de a ocroti membrii asociației de povara financiară pentru aceste acte dăunătoare, care nu sunt în interesul lor.

Articolul 30. Nulitatea dispozițiilor statutului și regulamentelor
În interdicția de la lit. a) se includ și prevederile discriminatorii, care sunt interzise prin norma imperativă de la art. 7 al Legii nr. 121 din 25.05.2012 cu privire la asigurarea egalității.

Norma nu reglementează numărul de animale permis să fie deținute de proprietarul unei unități.

Articolul 31. Folosirea mijloacelor de comunicare electronică
Prezenta lege încurajează digitalizarea, ca mijloc de informare mai bună a proprietarilor despre situația reală a asociației și de participare mai activă la luarea hotărârilor. Ea este conformă cu tendința din dreptul comparat cercetat.

Privitor la platforma e-Condominiu a se vedea detaliat art. 65.

Secțiunea 2 Organele asociației

Articolul 32. Organele de conducere și control ale asociației
Legea încurajarea structura clasică a celor 4 organe ale unei persoane juridice. Se tolerează lipsa unui consiliu ori a unei comisii de cenzori, însă chestiunea trebuie pusă în discuție anual.

Alin. (4) nu se referă, evident la membrii adunării generale care sunt proprietarii înșiși.

Articolul 33. Participarea proprietarilor în organele asociației
Alin. (5): în lipsa normei, ar fi greu de revocat din funcție membrii organelor din diverse motive, boală etc. Organele asociației nu se subordonează vreunui angajator, ci ele își îndeplinesc atribuțiile conform legii.

Această regulă nu se referă la tratamentul fiscal al remunerației efectuate de asociație către membrii organelor sale.

Articolul 34. Adunarea generală și competența ei
Alin. (2): prin această normă se realizează mecanismul necesar pentru condominii – hotărârea majorității să fie obligatorie pentru toți proprietarii din condominiu și toți să participe la cheltuielile aprobate prin hotărâre.

Norma legală nu cere ca hotărârea să menționeze concret numele proprietarului obligat ori să identifice prin număr de ordine sau număr cadastral unitatea sa în condominiu. De exemplu, simpla stabilire a unei plăți per 1 metru pătrat în sarcina fiecărui proprietar este suficientă pentru a institui obligația de plată. Mărimea și durata obligației, cercul proprietarilor obligați prin hotărârea adunării generale trebuie dedus din interpretarea textului său conform regulilor generale de interpretare a actelor juridice. Hotărârile sunt egal obligatorii indiferent că destinația unităților este locativă ori nelocativă.

Votul exercitat la adunare, care a dus la adoptarea unei hotărâri a adunării generale nu mai poate fi „retras” sau „revocat” de un proprietar individual. Deci, hotărârile sunt obligatorii și pentru cei care s-au răzgândit. Evident, o nouă adunare generală poate modifica ori revoca o hotărâre adoptată anterior.

Alin. (3)(b): aprobarea bugetului anual al asociației are ca scop să planifice cheltuielile care vor fi suportate de asociație („datoriile planificate”) și să asigure finanțarea lor de către proprietari („veniturile planificate”). Termenul „venituri” are sens contabil, nu juridic. Art. 48 alin. (10) precizează că încasările asociației sub forma cotei de contribuție și alte plăți de acoperire a cheltuielilor nu se impozitează, iar art. 54 alin. (8) prevede o regulă similară pentru contribuția la fond. Astfel, deși contabil sumele se vor reflecta la „venituri”, ele vor fi simple încasări care nu fac obiectul impozitului pe venit.

Aceasta reflectă concepția că asociația este o „asociație de cheltuieli” și ea nu are scopul de a genera dividende pentru membri. Prezenta lege nu prevede niciun mecanism de distribuire a unui eventual profit către membri, ceea ce contravine scopului asociației. Oricare exces financiar al asociației se folosește conform scopurilor sale (art. 28).

Dacă bugetul anual este aprobat de adunarea generală, el are mai multe efecte juridice: a) stabilirea cotei de contribuție în sarcina proprietarilor și b) împuternicirea administratorului să asume cheltuielile, să efectueze plățile, să încheie contractele necesare pentru a executa bugetul (art. 44 alin. (3) lit. f)). Bugetul este obligatoriu pentru toți, fiindcă el este aprobat printr-o hotărâre a adunării generale care, conform alin. (2), este obligatoriu pentru toți membrii și organele asociației.

Conform lit. e) tot adunarea generală aprobă darea de seamă a administratorului privind execuția bugetului anual. Dacă administratorul a deviat de la buget, el trebuie să supună devierile confirmării adunării generale. Dacă adunarea generală le confirmă ex post, administratorul a acționat corect. Dacă adunarea generală refuză confirmarea ex post, administratorul și-a depășit împuternicirile și este responsabil de acest prejudiciu.

Lit. t): Pentru un litigiu în care un proprietar a cerut dezinstalarea dispozitivului automat de
închidere-deschidere a accesului în curtea imobilului și care în final a fost dezinstalat, a se vedea Încheierea din 26 septembrie 2018 a Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie (dosarul nr.2ra-1827/2018). Link: http://jurisprudenta.csj.md/search_col_civil.php?id=46548

În alt litigiu, instanțele de judecată au respins cerința de înlăturare a barierei cu buton a unui proprietar care dorea să parcheze automobilul. Motivul principal al soluției judiciare pare a fi faptul că decizia de a instanța bara a fost instalată în baza hotărârii adunării generale a proprietarilor: Încheierea din 28 noiembrie 2018 a Colegiului civil comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie (dosarul nr.2ra-1915/18). Link: http://jurisprudenta.csj.md/search_col_civil.php?id=48150

Art. 44 alin. (3) lit. j) are menirea de a asigura că asociația nu rămâne fără buget: În cazul în care adunarea generală nu a aprobat un bugetul anual pentru un anumit an financiar, în acel an financiar se aplică bugetul anual în vigoare în anul precedent cu o reducere totală de 5%.

Alin. (3)(o): Dacă ceva cade din clădire, iar victima are o pretenție față de asociație conform art. 18 alin. (8), administratorul asociației nu are dreptul să satisfacă pretenția singur, ci trebuie să ceară aprobarea adunării generale. Dacă adunarea nu aprobă, administratorul trebuie să apere asociația în instanța de judecată.

Alin. (4): interzice practicile de captivitate a proprietarilor prin decăderea lor din anumite competențe. În special, aceste competențe nu pot fi delegate consiliului sau administratorului.

Alin. (7): votul deschis înseamnă că ceilalți membri pot să vadă cum a votat fiecare și include ridicarea mâinii sau votarea în buletin nominativ (care poartă numele proprietarului), în cazul adunării generale mixtă sau prin corespondență, opțiunea de vot a fiecăruia se indică în chiar procesul-verbal.

Caracterul deschis al votului nu înseamnă neapărat caracterul public al ședinței. Adunarea generală dezbate trebuie interne (financiare, de proprietate) ale asociației și nu sunt destinate publicului. Totuși, este normal un proprietar să fie asistat de avocat, jurist sau un specialist, ori organul care convoacă ședința să invite anumiți terți (gestionarul, furnizorul, APL etc.) pentru a informa mai bine adunarea generală despre chestiunea supusă dezbaterii. Aceste aspecte nu sunt reglementate prin lege și rămân supuse hotărârii adunării generale ori, în lipsa ei, fac parte din competența președintelui adunării generale de a conduce adunarea.

Alin. (8) exprimă cele 3 forme ale ședințelor adunărilor generale. Prezenta lege folosește interschimbabil noțiunile de „ședință a adunării generale” și „adunare generală”. Deși în realitate se convoacă ședința, ea totodată constituie o adunare. Prin urmare, „ședință cu prezență” și „adunare cu prezență” sunt echivalente în sensul prezentei reglementări.

Alin. (9) introduce regula că, dacă toți membrii asociației (unanim) semnează pentru o anumită hotărâre scrisă, ea devine o hotărâre a adunării generale, fără a fi necesară convocarea și desfășurarea unei ședințe. Mecanismul este folositor și practic pentru micile condominii. Semnarea, evident, include și semnarea cu semnătură electronică avansată calificată.

Legea nu cere toți să semneze exact același document. Aceeași hotărâre poate fi expuse pe documente separate, semnate de diferiți proprietari. Decisiv este dacă, examinând împreună toate documentele, se constată că hotărârea cu același text este subsemnată de toți proprietarii. Dacă măcar un proprietar nu a semnat-o, ea nu produce efectele juridice ale unei hotărâri. O asemenea hotărâre (cu lipsa unei semnături) nici măcar nu trebuie contestată în instanța de judecată. Ea pur și simplu nu întrunește condițiile legale pentru a se socoti hotărâre.

Articolul 35. Convocarea adunării generale și înștiințarea
Prezenta lege nu face distincție între adunările generale ordinare (anuale) și extraordinare. Toate adunările se convoacă și se desfășoară după aceleași reguli.

Art. 35 se aplică adunărilor generale indiferent de forma desfășurării lor (cu prezență, prin corespondență sau mixtă).

Alin. (1) nu cere ca persoana abilitată să convoace să adopte o hotărâre de convocare. Convocarea înseamnă aici simpla expediere a înștiințărilor. Dacă persoana abilitată este consiliul, el acționează prin hotărâri. Dacă persoana abilitată este administratorul asociației sau grupul de proprietari, nu se cere vreo hotărâre de convocare.

Legea SRL, art. 52 și 53, cere administratorului SRL să adopte o hotărâre de convocare și să o expedieze. O asemenea formalitate nu este cerută de prezenta lege pentru administratorul asociației.

Alin. (3): Art. 55 din Legea SRL prevede un alt mecanism: dreptul de a înainta propuneri la ordinea de zi apare doar după convocarea adunării de către administrator, iar asociatul trebuie să facă propunerea cu 5 zile înainte de ținerea adunării. Astfel, administratorul SRL trebuie să modifice ordinea de zi și să expedieze o nouă înștiințare asociaților. Acest mecanism comportă riscul apariției unor chestiuni deosebit de importante cu titlu de completare a ordinii de zi (de ex., asumarea unor cheltuieli noi) și există riscul că proprietarii vor ignora completarea și vor socoti că pe ordinea de zi de adunării nu există chestiuni importante și nu merită să participe la ea.

Prin urmare, procedura Legii SRL nu este potrivită pentru condominii, având în vedere termenul-limită scurt pentru înaintarea propunerii și nevoia de a expedia înștiințări noi proprietarilor. Prin urmare, alineatul de sus prevede un mecanism diferit: de culegere a propunerilor și includerea lor la următoarea adunare, oricând ea va fi. Dacă o chestiune este presantă, se aplică cerința alin. (1) lit. d) și anume proprietarii a 10% din unități pot cere convocarea de îndată a unei adunări și, evident, să propună toate chestiunile care trebuie să se afle pe ordinea de zi.

Alin. (4) prevede elementele minime ale înștiințării. Nu se stabilește un loc fix al ședințelor cu prezență. Conform uzanței, ea este chiar în curtea blocului locativ. Nu se exclude însă să fie stabilit în alt loc, sală de conferință, dacă există un gestionar, la spațiul oferit de gestionar. Este implicit că locul, mai ales pentru marile condominii ori pentru condominiile cu destinație locative, trebuie să fie în preajma condominiului, dar în orice caz în aceeași localitate. Stabilirea locului ședinței în altă localitate poate fi un abuz de drept și fi ilegal, mai ales dacă scopul a fost să limiteze participarea proprietarilor la ședință.

Legea nu cere înștiințarea să fie semnată ori ștampilată. Ea nu este decât o informație și nu un act juridic. Ea poate fi transmisă în formă textuală.

„Formă textuală” are sensul atribuit în art. 320 Cod civil, ea include și email sau altă comunicare electronică.

Nu se cere ca la înștiințare să fie anexate materialele (informațiile, actele, proiectele) aferente ordinii de zi, dar se cere indica modului de accesare a lor (cum ar fi pe o platformă online sau pe emailul făcut disponibil asociației). Esențial însă este ca asociația să asigure acest acces efectiv, pentru a permite proprietarilor să participe în mod informat la ședință. Prezentarea materialelor informative doar la adunarea generală (deși ele erau disponibile la data convocării) de regulă constituie un viciu esențial al adunării, fiindcă este o practică de captare, de luare a hotărârilor pe nepregătite.

Alin. (4) lit. a) prevede doar forme de transmitere personală față în față: transmiterea personală a înștiințării către proprietar, care semnează pe copia înștiințării pentru a confirma recepția. Alternativ, se poate face un tabel convocator (lista unităților și loc de semnătură), cu condiția că pe pagină nu este doar lista, ci este clar pentru ce au semnat proprietarii, adică să se indice textul înștiințării (data, locul adunării generale și ordinea de zi).

Alin. (4) lit. b) tratează că plasarea în căsuța poștală constituie înștiințare suficientă. Un proprietar poate cere, în prealabil, asociației să nu folosească această de înștiințare, în special dacă este plecat sau dacă unitatea este în posesia unui terț (locatar etc.).

Modalitățile de înștiințare de la alin. (4) lit. a)-d) sunt alternative, iar persoana care convoacă alege modalitatea. Nu se interzice diferiți proprietari să fie înștiințați prin diferite modalități. În mod uzual, pentru a asigura cvorumul, cel care convoacă va folosi mai multe modalități de convocare, inclusiv modalități adiționale, neprevăzute de lege, cum ar fi discuții individuale ori telefonice, care nu au valoare legală de înștiințare, dar nu sunt interzise ca modalități suplimentare.

Alin. (4) lit. d) referința la art. 31 are în vedere forma alternativă de înștiințare: prin poștă electronică ori printr-o platformă online, cum ar fi e-Condominiu.

Alin. (5): În cazul înștiințării prin expediere prin poștă, nu se cere ca asociația să obțină dovada recepției. În cazul unității aflate în coproprietate, asociația nu este ținută să verifice dacă un coproprietar, care a primit înștiințarea, a informat pe ceilalți coproprietari (e.g. un soț pe altul sau un comoștenitor pe altul). Aceasta rămâne chestiunea internă a coproprietarilor. Fiecare coproprietar poate însă solicita în prealabil asociației să fie înștiințat individual, de exemplu, la o adresă separată de email, conform art. 31.

Legea nu cere folosirea scrisorii recomandate cu aviz de recepție.

Formula normei arată limpede că beneficiarul termenului are 10 zile complete, suplimentar la data transmiterii și la data ședinței, care nu se includ în termen. Formula urmează modelul §217 a Codului de procedură civilă german (ZPO). Astfel, dacă data stabilită pentru desfășurarea adunării este 15 decembrie, înștiințările trebuie plasate/expediate pe 4 decembrie sau mai devreme. Expedierea pe 5 decembrie nu respectă termenul de 10 zile.

Alin. (6) nici o prevedere din prezenta lege nu obligă proprietarul să își exercite un drept personal. El o poate face și prin intermediul unui reprezentant, împuternicit corespunzător.

Astfel, simplul fapt că împuternicirea nu este în formă scrisă și semnată olograf nu poate fi temei de refuz de a înregistra reprezentantul. Însă temei de refuz poate fi că asociației îi lipsește certitudinea că împuternicirea în formă textuală emană de la proprietar și nu este un fals. Dacă împuternicirea este făcută prin email ori a folosit contul e-Condominiu al proprietarului, se aplică art. 31 și art. 40 alin. (6).

Alin. (7) se referă la semnătura sau înregistrarea proprietarului, dar, în mod evident, ea se aplică în egală măsură dacă în tabelul convocator semnează reprezentantul său ori la adunarea generală se înregistrează ca participant reprezentantul său.

Articolul 36. Desfășurarea adunării generale

Alin. (5): Cvorumul este o cerință de seriozitate doar pentru ședințele cu prezență. Apoi cerința de vot nu e relativă la toți membrii, ci doar la cei prezenți la o ședință cu cvorum (v. art. 37(1) partea întâi). Pentru ședințele mixte sau prin corespondența nu se poate stabili cvorum, ci se stabilesc cerințe de vot relative la toți membrii (v. art. 37(1) partea a doua).

Alin. (6): Câteva legi străine exclud cerința de cvorum la adunarea generală repetată, ceea ce este o soluție riscantă.

Alin. (6) permite ca adunarea generală repetată să se țină chiar 2 zile după adunarea generală inițial convocată. În orice caz, cerința de înștiințare cu 10 zile înainte, prevăzută de art. 35 alin. (4) și (5), este aplicabilă și adunării generale repetate.

Norma specială a alin. (6) permite persoanei abilitate să convoace adunarea generală să stabilească, în înștiințarea de convocare, deodată atât data, ora, locul adunării generale inițiale, cât și a unei eventuale adunări generale repetată, anticipând lipsa cvorumului necesar la adunarea generală inițială. Din punct de vedere practic, se va face o singură înștiințare unde se vor indica ambele date. Prin urmare, dacă la adunarea generală inițială există cvorum, se vor începe deliberările. Dacă cvorum va lipsi, proprietarii deja vor ști că sunt convocați la o adunare generală repetată, care poate fi și 2 zile după adunarea generală inițială.

În lipsa acestui sistem (1 înștiințare despre 2 adunări), este imposibil de a ține o adunare generală repetată în doar 2 zile. Cerința unei noi înștiințări înseamnă confuzie și costuri în plus.

Dacă nu s-a folosit mecanismul „1 înștiințare despre 2 adunări”, atunci, pentru a beneficia de cvorumul redus de la alin. (7), persoana abilitată să convoace trebuie să emită o nouă înștiințare, de convocare a adunării generale repetate, care să se desfășoare nu mai târziu de 30 de zile de la adunarea generală inițial convocată și să o transmită proprietarilor conform art. 35 alin. (4) și (5).

Alin. (7) reduce cvorumul la adunarea generală repetată la 1/4 din toate drepturile de vot. Acest cvorum se aplică doar dacă adunarea generală repetată are loc cu acest cvorum. Dacă nici măcar acest cvorum nu este reunit, nu se poate convoca o a doua adunare generală repetată, ci trebuie să se convoace o adunare generală total nouă, la care, inițial se va aplica cvorumul de la alin. (5), iar, în lipsa acestui cvorum, se va putea ține o adunare generală repetată la care se va aplica cvorumul de la alin. (7).

Alin. (8) nu se limitează cine poate fi președinte ori secretar al ședinței adunării generale. Administratorul poate fi fie președinte, fie secretar. Decisivă este hotărârea însăși adunării generale pe baza încrederii acordate. Se exclude ca aceeași persoană să fie atât președinte, cât și secretar al ședinței.

Alin. (9) competența concretă a unei adunări generale convocate se limitează la chestiunile din ordinea de zi anunțată în înștiințare. Adunarea generală nu poate hotărî asupra altor chestiuni. Unica excepție este adunarea generală la care participă toți membrii asociației să voteze pentru completarea ordinii de zi.

Legea nu cere ca, în prealabil discutării ordinii de zi, adunarea generală să își aprobe propria ordine de zi. O asemenea practică nu este necesară și creează impresia greșită că adunarea își stabilește propria ordine de zi. Adunarea poate hotărâri să schimbe ordinea examinării chestiunilor de pe ordinea de zi (de exemplu, din cauza interesului crescând a unei chestiuni, ori dacă se așteaptă alăturarea la adunare a unor proprietari suplimentari la o oră mai târzie).

Rubrica „diverse” poate fi folosită în scopuri informative, de a face diverse anunțuri, dar nu pentru adoptarea de hotărâri obligatorii pentru toți proprietarii. Există o jurisprudență bogată în dreptul comparat care anulează hotărârile adoptate la rubrica „diverse”, fiindcă este o practică de a ascunde chestiuni importante de proprietarii care ezită să participe sau nu la adunare, dar chiar pentru cei care participă, rubrica „diverse” face imposibilă informarea prealabilă despre chestiune, pentru a fi în prezența unei decizii informate a fiecărui proprietar.

Hotărârea pe fiecare chestiune de pe ordinea de zi de votează separat. Legea nu admite votarea la pachet a mai multor hotărâri, ceea ce ar vicia limita drepturile proprietarilor care sunt pentru o hotărâre, dar împotriva altei hotărâri „incluse în pachet”.

Alin. (12): Practica denotă că la adunări există persoane care nu au cultura comunicării decizionale și țin captivă adunarea. Asta creează dezinteres pentru participanții care sunt gata să voteze și, pe termen lung, creează apatie și absenteism la adunările generale. Sunt necesare norme care pot fi invocate direct de către președintele ședinței față oricine deraiază mersul eficient al ședinței.

Dispozițiile alin.(8)-(15) se aplică oricărei adunări generale cu cvorum, indiferent că este adunarea generală inițială sau adunarea generală repetată.

Alin. (15): Time-out-ul poate fi folosit fie pentru a răci o situație conflictuală, ori pentru a continua discuția ziua următoare. Dacă la ședința continuată lipsește cvorum, va fi necesar să se convoace adunare repetată.

Articolul 37. Votul necesar pentru adoptarea hotărârilor
Alin. (1) enunțul 1 se referă la cele cu prezență. Este ½ din cei prezenți cu cvorum.

Enunțul (2) se referă la adunarea prin corespondență și mixtă, unde majoritatea nu este relativă (din cvorum), ci absolută (din toți proprietarii).

Nu se admite majorarea cerinței de vot prin statut, fiindcă ar duce la blocaje la nivel de asociație. Art. 24(I) din Legea franceză la fel prevede că doar legea poate majora cerința de vot, dar nu și statutul.

Alin. (2) prevede hotărârile considerate cele mai periculoase și stabilește o majoritate absolută calificată de 2/3 din voturi.

Articolul 38. Dreptul de vot al proprietarului
1. Alin. (2) recunoaște libertatea adunării generale, pe calea unei prevederi în statutul asociației, să aleagă sistemul de vot descris la alin. (1). Nu este interzis ca, statutul să prevadă pentru hotărârile pe anumite chestiuni diferite sisteme. De exemplu, sistemul a) (o unitate = un vot) să se aplice la aprobarea regulamentului condominiului, deci toți au vot egal, iar sistemul b) (vot proporțional) să se aplice la aprobarea modului de repartizare a cheltuielilor, deci votul e diferențiat.

Alegerea sistemului de vot se referă doar la votul exercitat la adunarea generală. El nu se aplică pentru validitatea actului de modificare a actului de constituire a condominiului (e.g. în caz de mansardare sau construcție a unor unități noi). În acest din urmă caz, rămâne aplicabilă cerința specială de aprobare proporțional cotelor-părți (art. 8).

Dacă însă nu s-a prevăzut nimic în statut ori există dubii sau contradicții, alin. (2) stabilește care sistem de vot se aplică.

2. Soluția alin. (2)(a), pentru condominii locative, este mai puțin echitabilă. Ea are avantajul de a fi simplă, nefiind necesară calculul cotelor, ci rezultatul votului poate fi identificat ușor și ea este mai democratică. Chiar dacă se aplică sistemul 1 unitate = 1 vot, art. 48 alin. (5) menține principiul repartizării pe cote-părți a cheltuielilor asociației.

3. Majoritatea legilor străine limitează numărul de vot al celui mai mare proprietar. De regulă, el nu poate avea mai mult de jumătate din voturi.

Alin. (7): chiar dacă uneori prezenta lege face trimitere doar la proprietarul care votează (art. 40 etc.), asta nu înseamnă că nu se are în vedere și exercitarea dreptului de vot de către reprezentant.

Alin. (8): Experiența arată că există riscul ca un administrator al asociației să țină captivă asociația și discutarea reală a problemelor prin deținerea de multiple procuri.

Aproape toate legile străine interzic administratorului să fie mandatar (reprezentant prin procură) al altor proprietari din condominiu.

Alin. (8): de regulă calitatea de copil, părinte sau soț al proprietarului este notorie în condominii și nu trebuie demonstrată prin acte de stare civilă. Dar asociația poate insista pe acte ori o confirmare din partea proprietarului (care, de fapt, valorează procură).

Alin. (10): În practică se întâmplă proprietarul unei locuințe să o vândă sau doneze, dar să își rezerve dreptul de a locui în ea pe toată viața (drept de abitație). Dreptul de abitație de asemenea ar putea fi acordat de testator către soț ori un copil prin testament ori să fie instituit printr-un contract de partaj.

Deoarece este un drept real (apare din momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile) și titularul său se folosește de locuință „întocmai ca proprietarul”, este necesar ca acest titular să voteze la adunările generale, cu excepțiile prevăzute de art. 615 din Codul civil.

La fel, dacă o persoană este beneficiar al întreținerii în baza unui contract de întreținere viageră conform art. 1213 din Codul civil, ea de asemenea ar trebui să aibă dreptul de vot la adunările generale.

În ce ține de obligații, prezenta lege deja plasează sarcina acoperirii cheltuielilor pe posesorii (în fapt), care includ acești titulari de drepturi (art. 48 alin. (2) și 49).

Articolul 39. Procesul-verbal al adunării generale și comunicarea hotărârilor
Competențele decizionale ale adunării generale se exprimă prin hotărâri și nu prin proces-verbal. Hotărârea este manifestarea de voință (negotium), iar procesul-verbal este instrumentul care descrie conținutul acestei manifestări de voință (instrumentum). Prin urmare, în acord cu art. 202 din Codul civil și jurisprudența dominantă, în caz de ilegalități la convocarea ori desfășurarea unei adunări generale se anulează nu procesul-verbal, ci hotărârea adunării generale. Hotărârea este actul care obligă membrii și împuternicește organele asociației, iar nu procesul-verbal.

Dacă un reclamant cere anularea anume a procesului-verbal, instanța de judecată ar trebui să îi acorde șansa să își precizeze pretenția ori instanța poate califica pretenția ca una care, de fapt, are ca obiect o anumită hotărâre ori toate hotărârile consemnate în procesul-verbal atacat.

Conform tradiției din dreptul corporativ național, legea reglementează strict procesul-verbal pentru a putea identifica, în primul rând, care hotărâri s-au adoptat și cu ce conținut, iar, în al doilea rând, de a obține informații despre desfășurarea adunării generale, care ar putea avea impact atunci când se verifică legalitatea hotărârilor.

Sigur, este posibil că un proces-verbal să nu reflecte corect o anumită împrejurare de fapt, iar persoana interesată are la îndemână o acțiune în justiție în constatarea inexactității (de exemplu, în hotărâre nu s-a indicat corect că un proprietar a votat contra ori nu s-a indicat opinia sa separată, deși votul său nu era decisiv pentru adoptarea hotărârii), fără a cere anularea hotărârii propriu-zise.

Alin. (1) f), la adunarea cu prezență nu se cere indicarea listei de unități proprietarii cărora au votat pro sau contra. La adunarea mixtă sau prin corespondență se cere indicarea acestei liste. Însă nu prin indicarea numelui proprietarului, ci doar indirect, prin identificarea unității. Astfel, fiecare proprietar va putea afla ce fel de vot s-a socotit pentru el și, totodată, va putea, dacă dorește și are dubii, să verifice și celelalte voturi în discuțiile informale cu ceilalți proprietari. Soluția este compatibilă cu regula că votul este deschis (art. 35 alin. (7)).

Alin. (2) nu se cere procesul-verbal să fie semnat de vreun proprietar, de consiliu ori de comisia de cenzor. Dar nu se interzice ca, adunarea generală să hotărască un asemenea mecanism pentru a controla mai bine conținutul procesului-verbal.

Dacă adunarea generală a început ședința cu un președinte/secretar, dar apoi el este schimbat prin hotărârea adunării, procesul-verbal se va semna de cel care a rămas în această funcție la urmă (nu predecesorii).

Alin. (4) ultimul enunț prevede trimiterea prin poștă electronică nu a întregului proces-verbal, ci, cel puțin, a textului hotărârilor.

Articolul 40. Desfășurarea adunării generale prin corespondență
Alin. (5): nu se recunoaște culegerea de semnături fără ca pe pagina respectivă să fie textul hotărârii, adică „semnătura în alb”. Dacă se semnează și pe recto și pe verso al foii, pe ambele părți ale foii trebuie să fie textul propus al hotărârii.

Alin. (6): norma instituie reguli care asigură încrederea publică în votul exprimat pe cale electronică. Dacă proprietarul acceptă să exprime votul prin email (în baza cererii scrise prealabil depuse), el își asumă riscul folosirii mijlocului. Dacă asociația folosește platforma e-Condominiu, proprietarul va fi autentificat și el își asumă riscul legat de accesul altei persoane la parola sa de utilizator.

Reglementarea prezintă riscul că, persoanele rău-intenționate, vor căpăta parolele de la proprietarii din condominiu mai vulnerabili (e.g. nu au cunoștințe digitală suficientă) sau apatici și vor vota în locul lor. Acest risc trebuie implementat la nivelul platformei e-Condominiu și trebuie să fie acoperit direct în Concepția platformei care urmează a fi elaborată conform art. 108.

Alin. (7): trebuie să existe un termen-limită până la care se așteaptă voturile. O hotărâre nu poate sta în aer cu anii până se acumulează numărul necesar de voturi. Dacă nu există voturile suficiente pentru existența hotărârii, se poate convocare o adunare generală nouă.

Alin. (8): regulile privind convocarea, urmarea ordinii de zi, reprezentarea și întocmirea procesului-verbal, enunțate mai sus, se aplică și adunării prin corespondență.

Articolul 41. Desfășurarea adunării generale în formă mixtă
Norma are avantajul de a desfășura o ședință cu prezență și, atât înainte, cât și după ședință, de a colecta semnături.

Articolul 42. Nulitatea hotărârilor adunării generale
Alin. (2) instituie principiul priorității fondului asupra formei (substance over form) și că o hotărâre a adunării generale nu ar trebui să fie anulată doar pe motive formale ori mici greșeli. Decisiv este dacă ea cu adevărat exprimă voința unei majorități.

Proprietarii pot consimți chiar și pe durata procesului judiciar. Alin. (2) se referă doar la nulitatea relativă, nu și la nulitatea absolută a hotărârii. Sarcina probei că s-a dat acest consimțământ separat al proprietarului revine asociației în cadrul procesului judiciar.

Simpla plată a unei facturi nu este consimțământ expres. Același este principiul în art. 51.

Evident, acțiunea se introduce față de asociație, iar nu față de adunarea generală (care nu este persoană juridică) ori față de fiecare proprietar în parte.

Articolul 43. Adunarea cu interes special

Regulile de convocare sunt cele generale, în special chiar și o adunare cu interes special se convoacă de către administrator conform art. 35.

Adunarea cu interes special nu poate adopta hotărâri care afectează toată asociația, de exemplu desemnarea ori revocarea unui organ al asociației ori încheierea unui contract de către asociație care ar genera o cheltuială pentru toți proprietarii.

Proprietarii din condominiu care nu au dreptul de a participa la adunarea specială (proprietarii care au unități în alte scări ale blocului) nu au drept de vot la adunarea cu interes special și nu sunt convocați.

Articolul 44. Administratorul asociației
Alin. (3) lit. c): Este posibil un vecin (o altă asociație) să acționeze în judecată asociația privind dreptul asupra terenului ori alte elemente. Administratorul nu are competența de a recunoaște acțiunea în justiție, ci trebuie să o pună în discuție la adunarea generală. El este obligat să apere dreptul de proprietate comună asupra părților comune.

Alin.(7) recunoaște ca cheltuială justificată formarea continuă/instruirea administratorului în limitele mărimii remunerației pentru o lună. Această cheltuială trebuie la fel inclusă în bugetul anual, însă neincluderea ei ori absența unui buget nu limitează împuternicirea administratorului de a asuma această cheltuială.

Alin. (9) introducă o regulă specială față de art. 75 din Codul de procedură civilă, care cere asociația să fie reprezentată de administrator, de un salariat ori de un avocat. Așadar, adițional, asociația poate fi reprezentată de un membru al consiliului ori comisiei de cenzori, dacă au studii juridice și sunt împuterniciți să acționeze din numele asociației.

Articolul 45. Obligația de a asigura intervențiile urgente
Art. 45 este principala excepție de la regula că orice cheltuială trebuie aprobată prealabil de adunarea generală: în dreptul comparat ea tradițional se include în „administrarea necesară” sau „acte de conservare” care, din cauza efectului lor salvator și strict necesar, nu necesită aprobare.

Evident, împuternicirea acordată de lege nu include reparațiile de înfrumusețare, de exemplu vopsirea ușilor la intrare ori schimbarea lor, doar fiindcă sunt uzate.

Norma nu este doar o împuternicire, o discreție, a administratorului, ci o obligație față de asociație și față fiecare proprietar. Prin urmare, administratorul trebuie să supravegheze evenimentele vizate și să intervină ori de câte ori este necesar. Dacă un proprietar ori un terț este vătămat ca urmare a neluării măsurilor, iar asociația este ținută să repară prejudiciul cauzat (art. 19 alin. (9)), asociația are dreptul de regres față de administrator în măsura în care se demonstrează legătura de cauzalitate dintre inacțiunea administratorului și despăgubirea pe care asociația este ținută să o plătească victimei.

Cheltuiala pentru intervenții urgente poate fi făcută din fond și din alte mijloace.

Articolul 46. Consiliul asociației
Art. 46 nu prevede o listă de competențe concrete ale consiliului. El nu poate substitui adunarea generală și nici administratorul, dar are o competență generală de supraveghere și de a obține oricare informații de la administrator. Astfel, consiliul poate examina orice chestiune, iar instrumentul său cel mai puternic este convocarea adunării generale pentru a pune în dezbatere oricare chestiune.

Și invers, administratorul poate cere avizul consiliului pe oricare chestiune (să se consulte cu membrii).

Adunarea generală poate stabili, de la caz la caz, competențe concrete ale consiliului sau permanent sau pentru sarcini/proiecte concrete.

Alin. (4): nu se cere ca administratorul să fie ales ca membru al consiliului. El este membru în mod automat.

Alin. (6) oferă un mecanism adunării generale să desemneze membri supleanți pentru a nu fi necesară convocarea de noi adunări generale ori de câte ori un membru al consiliului își încetează mandatul.

Alin. (9) permite desfășurarea ședințelor prin mijloace electronice, total sau parțial. Proces-verbal oricum se întocmește și trebuie semnat. Semnătura electronică avansată calificată, conform legii, are efect similar ca o semnătură olografă.

Alin. (12) introduce regula că, dacă toți membrii consiliului (unanim) semnează pentru o anumită hotărâre scrisă, ea devine o hotărâre a consiliului, fără a fi necesară convocarea și desfășurarea unei ședințe. Mecanismul este folositor și practic pentru micile consilii.

Articolul 47. Comisia de cenzori (cenzorul)
Cenzorul sau comisia de cenzori este un organ de control al asociației, independent de alte organe. El are o competență generală de control și de a obține oricare informații de la administrator. Instrumentul său cel mai puternic este convocarea adunării generale pentru a pune în dezbatere oricare chestiune.

Legea nu prevede o delimitare clară dintre competența consiliului și a cenzorului și este posibil ca ceea ce consiliul face ca „supraveghere” să corespundă cu ceea ce cenzorul face ca „control”. Acest regim este avantajos, fiindcă oferă mai multe plase de siguranță contra abuzurilor ori deciziilor proaste ale administratorului. Diferența este însă că cenzorul nu este consultat privind deciziile zi de zi (prospective), ci cenzorul verifică deciziile din trecut (retrospectiv). Consiliul are însă o competență generală, de a supraveghea deciziile administratorului atât retrospectiv, cât și prospectiv.

Secțiunea 3 Repartizarea cheltuielilor și contractarea serviciilor intermediate

Reglementarea acestei secțiuni este fundamentală, fiindcă determină obligația de plată, de regulă, lunară a proprietarului către asociație. Obligația nu este formulată ca una de a plăti asociației pentru anumite servicii prestate de către asociație, ci ca o obligație a proprietarului de a acoperi cheltuielile asociației.

Această paradigmă explică faptul că, dacă asociația nu are o cheltuială, ori dacă ea nu are o cheltuială care corespunde unuia din cele două condiții alternative:

1. cheltuială aprobată de adunarea generală; sau

2. cheltuială pe care legea îl împuternicește pe administratorul asociației să o asume fără aprobarea adunării generale,

atunci proprietarului pur și simplu nu i se poate cere această plată de către asociație.

O excepție importantă este contribuția la fond, care nu este o plată pentru o cheltuială deja suportată ori care imediat va fi suportată de către asociație, ci este o cheltuială rezervată pentru viitor; crearea unei rezerve necesare, care, la fel va fi folosită ca și cheltuială a asociației.

Articolul 48. Obligația proprietarului de a plăti cota de contribuție
Alin. (2): membrii familiei proprietarilor care posedă unitatea, locatarii unității și alți posesori permiși ar trebui obligați prin lege să poarte răspundere pentru cota de contribuție. Folosința de către ei a unității implică primirea unui avantaj patrimonial (care constituie îmbogățire în sensul art. 1984 Cod civil), iar asociația nu le face lor o donație. Dacă proprietarul unității dorește să le facă posesorilor o favoare, o donație, el trebuie să asigure plata cotei de contribuție.

Norma se aplică în egală măsură posesorilor persoane fizice și juridice. Ea nu se aplică minorilor.

Evident, dacă oricare dintre ei plătește toată cota de contribuție obligația celorlalți este stinsă.

Legea nu răspunde la întrebarea cum asociația demonstrează posesia. Este o stare de fapt care se demonstrează prin orice mijloc de probă. De exemplu, un executor judecătoresc ori un notar au competența legală de a constata fapte și de a asigura probe.

Alin. (5) este o normă generală care permite autorităților să adopte reguli privind repartizarea. Art. 108 alin. (1) lit. f) abilitează Guvernul să adopte aceste reguli.

Alin. (6): anularea integrală a hotărârii de către instanța de judecată va avea efect distructiv asupra solvabilității asociației. Instanța trebuie să rectifice repartizarea (recalcul pentru trecut și viitor), dar nu să anuleze plata tuturor cheltuielilor.

Procedeul rectificării este folosit și în unele legi străine.

Norma nu se referă la rectificarea implementării repartizării făcute de administratorul asociației ori de gestionar. Ei nu au putere decizională privind modul de repartizare (potrivit alin. (5), acesta se decide doar de adunarea generală, ori conform actelor normative sau clauzelor contractelor cu prestatorii). Dacă administratorul asociației sau gestionarul încalcă modul stabilit de repartizare (include în factură o sumă care contravine modului de repartizare), proprietarul este apărat prin mecanismul art. 51.

Alin. (7): simpla rectificarea are efect doar pentru viitor (din data introducerii acțiunii) și nu pentru plățile acumulate în trecut (recalcul doar pentru viitor). Dacă proprietarul dorește să înlăture repartizarea cu efect din data adoptării hotărârii adunării generale, el trebuie să introducă o acțiune în nulitate, admiterea căreia are efect retroactiv în privința sa.

Mențiunea „oricând” arată că acțiunea nu se supune unei decăderi ori termenului de prescripție. Chiar dacă el a plătit anterior conform facturilor, el nu pierde dreptul de a introduce o acțiune în rectificare a repartizării.

Alin. (8): Faptul dacă cheltuielile de curățenie ori de salubrizare se repartizează conform cotelor-părți (regula) ori pe număr de persoane (excepția) urmează a fi hotărâtă de adunarea generală. Dacă adunarea nu hotărăște altfel, se aplică regula legală (conform cotelor-părți).

Sistemul proporțional este practicat la moment de asociații și alți gestionari ai fondului locativ sub forma aplicării unei plăți/tarif per metru pătrat al unității. În așa fel, repartizează anumitor cheltuieli între unități este diferențiată.

Alin. (10): asociația nu prestează servicii proprietarilor din condominiu, asociația suportă cheltuieli în interesul lor și ei sunt obligați să contribuie la ele. Prin urmare, încasările asociației de la proprietari nu sunt venituri ale ei, ci rambursări. Așadar, ele nu constituie venit impozabil în sensul Codului civil.

Articolul 49. Contractarea de către asociație a serviciilor intermediate și răspunderea pentru plata lor
1. În această lege noțiunea „intermediere” este folosită în sens economic și nu juridic. Asociația nu îndeplinește funcția unui intermediar (broker) la încheierea contractului dintre proprietari și furnizori de servicii, în sensul art. 1667 din Codul civil. Împuternicirile asociației sunt mult mai largi. Efectul reglementării este că asociația este un reprezentant indirect al tuturor proprietarilor din condominiu. Nu se cere ca în contract să fie inclusă lista proprietarilor în condominiu. Prin încheierea contractului legea prevede un efect juridic excepțional – fiecare proprietar din condominiu devine parte la contract, ca și cum l-a încheiat de sine stătător. Mai mult, fiecare nou proprietar din condominiu devine, de drept, parte la contract. Avantajul soluției este că așa se explică clar care este temeiul juridic al plăților la care fiecare proprietar este ținut – nu hotărârea adunării generale, ci contractul aprobat prin hotărârea adunării generale. Chiar dacă anumiți proprietari sunt împotriva contractului, ei trebuie să tolereze efectul juridic comun decis de majoritate la adunarea generală.

Alt avantaj al soluției este că se stabilește un raport juridic direct furnizor – proprietar, iar proprietarul are drepturi direct de consumator.

2. Art. 40 alin. (2) din Legea nr. 92 din 29.05.2014 cu privire la energia termică şi promovarea cogenerării prevede că consumatorii din încăperile nelocative din blocurile de locuit încheie contracte individuale de furnizare.

Noua reglementare neagă rolul asociației de consumator de servicii și refurnizori sau subfurnizor de servicii către proprietarii în condominiu. Rolul asociației este doar de a încheia un contract care să stabilească un raport juridic de furnizare dintre furnizor și fiecare proprietar în condominiu ca consumator.

Sistemul actual de facturare se bazează pe art. 25 din Legea nr. 1402 din 24.10.2002 serviciilor publice de gospodărie comunală:

Art.25. – (1) Persoanele fizice şi juridice care beneficiază de servicii publice de gospodărie comunală sînt obligate să achite contravaloarea serviciilor prestate, conform facturilor primite, în termenul prevăzut de contractul încheiat între operator şi consumator.

această regulă este compatibilă cu alin. (3) lit. b) din proiectul de lege, care prevede că proprietarul unității se consideră parte la contract cu furnizorul dacă contractul este încheiat între asociație și furnizor, pe baza hotărârii adunării generale.

(2) Dacă suma datorată, inclusiv penalităţile, nu a fost achitată în termenul stabilit în contract, operatorul poate suspenda executarea contractului cu un preaviz de 5 zile lucrătoare.

(3) Reluarea furnizării/prestării serviciilor publice de gospodărie comunală se va face în termen de 3 zile lucrătoare de la data efectuării plăţii, iar cheltuielile aferente suspendării, respectiv reluării furnizării/prestării serviciului, vor fi suportate de consumator.

(4) Dacă după suspendarea contractului (sau după debranşare) consumatorul nu achită suma datorată, operatorul este în drept să acţioneze consumatorul în judecată.

(5) Agenţii economici care furnizează/prestează servicii de gospodărie comunală fără contracte cu consumatorii, în caz de neachitare a sumelor datorate, pot acţiona conform prevederilor alin.(2)-(4).

această regulă nu este compatibilă cu alin. (3) din proiect, dar ea poate funcționa pe durata tranzitorie, adică până la prima încheiere a contractului.

(6) Sumele încasate de către intermediari la decontări în baza bonurilor de plată perfectate de ei se transferă operatorilor şi se atribuie de către aceştia în contul facturilor expuse spre plată în baza contractelor de furnizare/prestare a serviciilor publice de gospodărie comunală, încheiate cu gestionarii fondului locativ. Volumul serviciului facturat în baza contractelor şi nedistribuit spre plată consumatorilor rămîne în seama gestionarului fondului locativ, care este obligat să-l achite operatorului în mărimea şi în termenul prevăzute în factură.

această regulă nu este compatibilă cu alin. (3) din proiect, fiindcă asociația nu este garant financiar al proprietarilor/consumatorilor de servicii intermediate. Prezenta lege nu permite să existe „volum al serviciului nedistribuit spre plată consumatorilor” (art. 49 alin. (3) lit. i)).

Art. 90 cuprinde norme tranzitorii în acest sens.

Articolul 50. Dreptul de debranșare și suportarea unor cheltuieli
Notă pentru reflecție:

Au fost identificate următoarele soluții în dreptul italian, care pot fi discutate la consultările publice ale proiectului de lege. Ele însă nu sunt, la moment, incluse în proiectul de lege. În lipsa acestor reguli speciale, se va aplica regula generală – participarea la cheltuieli proporțional cotelor-părți (pe metru pătrat).

Articolul […]. Cheltuielile aferente scărilor și ascensoarelor
[Soluția art. 1124. (1) Cod civil italian]
(1) Cheltuielile asociației aferente reparării și înlocuirii scărilor și ascensoarelor sunt suportate de proprietarii unităților pe care acestea le deservesc și se repartizează între ei în modul următor:
a) 50% din cheltuieli se repartizează proporțional cotei-părți a acestora;
b) 50% din cheltuieli se repartizează proporțional distanței podului fiecărui etaj de la nivelul solului.

(2) Dispozițiile alin. (1) nu se aplică cheltuielilor de electricitate consumate de ascensor și iluminarea părților comune. Acesta se suportă de toți proprietarii proporțional cotei-părți.

(3) În scopul contribuției la cheltuielile indicate la alin. (2) lit. b), pivnițele, debaraua din subsol, podurile sau încăperile de acoperiș sunt considerate etaje dacă sunt folosite individual și nu sunt folosite în comun.

Articolul […]. Cheltuielile aferente teraselor care sunt și acoperiș
[Soluția art. 1126 Cod civil italian]
Cheltuielile asociației de reparație a terasei care aparține exclusiv unui proprietar, dar care este, totodată, acoperișul pentru o altă unitate, sunt suportate în măsură de 1/3 de proprietarul terasei și în rest de către toți ceilalți proprietari conform cotelor-părți.

Articolul 51. Solicitarea plăților nedatorate
Alin. (1) neagă mitul, care încă circulă printre unii juriști, că orice factură trebuie plătită dacă ea nu este anulată de instanța de judecată. Factura este doar o invitație de plată și ea nu generează o obligație de plată. Obligația de plată apare din contract, iar mărimea ei se determină conform contractului, e.g. consumul real al consumatorului ori alte metode de calcul aplicabile.

Alin. (3): se înlătură de la aplicare art. 1981(1)(b) și 1983 Cod civil. Norma neagă mitul, răspândit între unii juriști, că plata unei facturi valorează acceptarea validității ei. În realitate, de multe ori consumatorii nu verifică facturile și nu tot timpul dețin informația suficientă pentru a le putea verifica independent și cu ușurință. Norma ține cont de această asimetrie informațională și instituie regula că plata benevolă nu înseamnă acceptare. Astfel, un consumator poate să plătească o factură pentru a evita deconectarea unui serviciu, dar, totodată să mențină poziția, extrajudiciar și judiciar, că plățile care i-au fost solicitate nu erau datorate în realitate.

Articolul 52. Repartizarea cheltuielilor de judecată în litigiul dintre proprietar și asociație
1. În caz de litigiu dintre asociație și proprietar, judecătorul decide în ce măsură partea perdantă compensează cheltuielile de judecată suportate de cealaltă parte la proces (art. 96 și urm. din Codul de procedură civilă).

Reglementarea propusă nu reglementează repartizarea cheltuielilor decisă de judecată, ci ea se referă la:

1) avansarea cheltuielilor de către proprietari asociației atunci când asociația se pregătește să introducă o acțiune față de un proprietar (alin. (1) instituie principiul că și proprietarul pârât trebuie să avanseze cheltuiala, sub rezerva dreptului la rambursare ulterioară, conform alin. (5));

2) acoperirea cheltuielilor asociației atunci când asociația este obligată de către instanța de judecată să ramburseze cheltuielile celeilalte părți, adică problema repartizării interne a cheltuielii, între proprietari.

Principiile de la alin. (2) și (3) sunt că proprietarul care are dreptate, câștigă contra asociației și căruia, probabil i se compensează propriile cheltuieli de către asociație (etapa 1 de repartizare judiciară), nu trebuie să participe la etapa a 2-a de repartizare (internă, între proprietari).

Dacă însă proprietarul nu câștigă complet procesul, adică asociația, măcar parțial, are dreptate, el participă la cheltuieli în cadrul etapei 2 (repartizare, între proprietari).

Dacă proprietarul pierde total în fața asociației (de exemplu, asociația l-a obligat pe cale judiciară să restabilească un perete portant pe care el l-a modificat), cheltuielile asociației vor fi compensate la etapa 1 și vor fi plasate de instanța de judecată direct pe proprietarul perdant. Dacă instanța nu a compensat asociației câștigătoare toate cheltuielile suportate (de exemplu, asociația a folosit serviciile unui avocat prea scump, art. 96 alin. (1) Cod de procedură civilă recunoaște compensarea doar cheltuielilor „rezonabile”), atunci asociația va avea o cheltuială care se va supusă repartizării interne, la care, vor participa toți proprietarii, inclusiv cel perdant.

Dacă instanța, la etapa 1, a obligat proprietarul perdant să compenseze toate cheltuielile asociației, înseamnă că, la etapa 2, se va pune problema dacă asociația rambursează tuturor proprietarilor care au finanțat litigiul (au participat în avans la cheltuială ori dacă o impută asupra facturilor viitoare).

2. Deși alin. (2)-(3) vorbesc despre admiterea ori respingerea acțiunii, se aplică normele Codului de procedură civilă, care stabilesc când o hotărâre judecătorească devine executorie (adică definitivă, conform art. 255 Cod de procedură civilă). Deci alin. (2)-(3) nu se aplică imediat când prima instanță de judecată a tranșat litigiul, ci când hotărârea judecătorească de admitere ori respingere a acțiunii în justiție devine definitivă (art. 254 Cod de procedură civilă).

Secțiunea 4 Fondul de reparație și dezvoltare

Articolul 53. Instituirea fondului de reparație și dezvoltare
Instituirea fondului înseamnă doar deschiderea contului. Adunarea generală este cea care decide obligarea sau neobligarea proprietarilor din condominiu la plăți în fond.

Această lege nu instituie o sumă minimă ori o obligație de a plăti în fond fără existența unei hotărâri a adunării generale în acest sens.

Gestionarul nu poate obliga asociația să se efectueze plăți în fond.

Articolul 54. Contribuția la fond
Alin. (5): practic, asociația va credita proprietarii vulnerabili; administratorul poate negocia individual; nu e un singur grafic, ci mai multe grafice.

Articolul 55. Mijloacele fondului
Alin. (3): se indică cu titlu de informare în factura lunară

Articolul 56. Protecția contului bancar destinat fondului
Alin. (1): nu se interzice asociația să plătească din alte sume. În acești bani sunt rezervați, iar creditorii curenți ai asociației nu îi pot atinge. Cu atât mai mult creditorii personali ai proprietarilor nu pot urmări silit aceste sume.

Alin. (2): se instituie principiul ilegalității contractelor fără acoperire financiară; clauza nu se referă, evident, la obținerea de finanțare, împrumut, dar se referă la contractele de vânzare în credit, cu plată amânată.

Secțiunea 5 Mecanisme de reziliență financiară a asociației

Articolul 58. Colectarea datoriilor față de asociație
În unele cazuri asociațiile stabilesc, inclusiv prin hotărârea adunării generale, penalități în caz de întârziere a plăților. Penalitățile de 0,1% per zi de întârziere sunt excesive și depășesc prejudiciul care, de regulă, este suportat de către asociație. În plus, asociațiile nu sunt societăți comerciale și ele nu ar trebui să pretindă profituri ratate de la proprietari, ci doar dauna reală. Sub acest aspect, norma simplă și echilibrată este de a recunoaște aplicarea exclusiv a art. 942, care reglementează costul uzual al banilor și prevede și elementul penalizator de 5% sau 9% peste rata de bază a BNM.

Articolul 59. Simplificarea colectării datoriilor proprietarilor față de asociație
Procesul-verbal este document executoriu, însă se execută hotărârea adunării consemnată în acel proces-verbal. Pentru proprietarii din condominiu sunt obligatorii nu procesele-verbale, ci hotărârile consemnate în procese-verbale. La fel, în caz de ilegalitate, se anulează nu procesele-verbale, ci hotărârile consemnate în ele (v. art. 202 Cod civil).

Procesul-verbal este document executoriu cu două condiții:

1) condiția de formă: procesul-verbal să poarte girul persoanei autorizate, care se aplică dacă s-au îndeplinit formalitățile cerute de articolul dat;

2) condiția de fond: el este document executoriu doar pentru obligațiile de plată „în privința obligațiilor pecuniare care cad în sarcina proprietarilor față de asociație, calculate în conformitate cu hotărârea adunării generale cuprinsă în procesul-verbal respectiv”.

Art. 109 completează art. 11 din Codul de executare.

Deoarece este un instrument extraordinar, prin care proprietarii sunt urmăriți silit la plăți de către asociație, se instituie un termen-limită de 2 ani. După expirarea acestui termen, hotărârea adunării generale nu se stinge, plățile continuă să fie datorate de proprietari conform hotărârii. Unicul efect al expirării termenului-limită este că procesul-verbal încetează să fie document executoriu pentru plățile datorate și devenite scadente după perioada de 2 ani.

Nu se stabilește o limită de timp când documentul executoriu poate fi prezentat spre executare. Este posibil ca documentul executoriu să fie prezentat spre executare executorului judecătoresc și după expirarea termenului de 2 ani, însă cu condiția că asociația cere să se plătească anume o datorie datorată și devenită scadentă (ajunsă la termen de plată) în interiorul perioadei de 2 ani.

Prin urmare, adunarea generală va trebui să repete procedura fiecare doi ani dacă dorește să poată în continuu colecta pe cale simplificată datoriile de la proprietarii din condominiu.

Mecanismul de plată vizează doar obligațiile de plată ale proprietarului față de asociație, nu și față de furnizorii de servicii intermediate de asociație, care constituie obligații de plată ale proprietarului față de furnizor conform art. 49.

La fel, ele nu se pot referi la obligațiile de plată ale proprietarilor față de gestionar, fiindcă legea interzice plățile directe către gestionar dacă există o asociație (art. 83 alin.(4)).

Articolul 60. Privilegiul asociației
Dreptul comparat cunoaște două mecanisme de a proteja asociația contra neplății: ipoteca legală (care dă dreptul asociației să vândă unitatea) și privilegiul (care nu îi dă dreptul să vândă unitatea, ci, în caz că unitatea este vândută, asociația să fie satisfăcută cu prioritate față de alți creditori ai proprietarului rău-platnic).

Acest proiect de lege introduce doar privilegiul asociației.

Secțiunea 6 Transparența informației

Articolul 63. Transparența actelor asociației
Alin. (1): Asociația are obligația respectivă față de proprietari și nu față de autoritățile publice. Legea nu prevede care este platforma online care poate fi folosită. Poate fi și un grup pe o rețea de socializare ori Google Drive ori un alt serviciu de cloud. Ele sunt ușor accesibile și, de regulă, gratuite. Totuși, adunarea generală poate hotărî să scutească asociația de această obligație, în special în cazurile rare când membrii asociației nu preferă consultarea resurselor digitale.

Noțiunea „formă textuală” are sensul atribuit în art. 320 Cod civil. Nu se cere să fie semnat efectiv de cineva sau ștampilat. Poate fi și forma scanată.

Alin. (1)(b): adeseori dacă există multe modificări la statut este dificil de a citi fiecare modificare împreună cu versiunea inițială a statutului. De aceea, strict în scopuri de comoditate, asociația trebuie să mențină statutul consolidat, după cum și este practica unor asociații și unor societăți comerciale. Evident, caracter oficial o are doar statutul și modificările în forma înregistrate de către Agenția Servicii Publice.

Alin. (4): Clauzele de confidențialitate vor fi valabile în partea nedivulgării informației în publice, dar sunt ilegale în partea în care împiedică divulgarea către membrii asociației și organele ei.

O asociație trebuie să fie cât mai transparentă cu privire la membrii săi privitor la activitățile sale și cheltuielile sale, având în vedere impactul financiar direct pe care îl are asupra cotei de contribuție.

Articolul 64. Fișa de sinteză a asociației

Articolul 65. Platforma e-Condominiu
Digitizarea relațiilor de condominiu este o tendință internațională:

În Franța funcționează registrul electronic de înmatriculare a asociațiilor (registre de l’immatriculation) https://www.registre-coproprietes.gouv.fr prin care se poate accesa fișa de sinteză.

În Estonia dezvăluirea datelor se asigură chiar prin registrul de stat al persoanelor juridice:

Exemplu de informație privitor la o asociație concretă (link la versiunea în limba engleză):
https://ariregister.rik.ee/eng/company/80593729/Tallinn-Paavli-tn-11-korteri%C3%BChistu?active_tab=register

Există și soluții online adiționale anume pentru asociații în condominii (link la versiunea în limba rusă) :
http://www.ky24.ee/site_pages.php?lang=ru&page=734

În Rusia funcționează ГИС ЖКХ (Государственная информационная система
жилищно-коммунального хозяйства), Приказ Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29 февраля 2016 года N 74/114/пр:
https://dom.gosuslugi.ru/

Secțiunea 7 Intervenții la părțile comune și la unitate

Articolul 70. Dreptul de a propune modernizarea condominiului
Articolul 71. Modernizarea asumată de proprietari individuali

Acest mecanism vizează inovații cum ar fi:

– amenajarea spațiilor de staționare securizată a bicicletelor;
– instalarea dispozitivelor de încărcare a automobilelor electrice;
– amenajări pentru accesul persoanelor cu dizabilități.

Articolul 73. Lucrările în interes comun care afectează un proprietar
Nu se are în vedere că asociația le execută nemijlocit, ci ea ia decizia și contractează antreprenorul conform legii.

Secțiunea 8 Particularitățile asociației cu mai multe condominii

Articolul 77. Domeniul de aplicare
Legea reglementează funcționarea anumitor asociații care cuprind proprietari din mai multe condominii (numite în dreptul italian „supercondominii”), ca o stare de fapt. Nu se cere cuvintele „cu mai multe condominii” să fie incluse în denumirea asociației. Se cere doar starea reală privind membrii asociației.

Această abordare se deosebește de cea din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată), care nu prevedea excepții de la principiul de la art. 21 și, la art. 62 prevedea obligația de divizare a asociațiilor. Acest mecanism a fost substituit prin unul mai flexibil – dreptul de a se organiza într-o asociație separată, nouă conform art. 79.

Organizatoric, supercondominiile au dezavantajul:
– lipsei cvorumului la adunări;
– divergențelor de interese între diversele condominii;
– acumulării unor datorii mai mari din cauza rău-platnicilor.

Supercondominiile ar putea avea avantajul unor economii la scară largă, costuri diminuate și mai multe eficiențe.

Scopul acestei legi nu este de a impune un model sau altul, ci de a permite oricând un drept simplu a proprietarilor dintr-un supercondominiu să își separe condominiul pentru a se organiza de sine stătător.

Articolul 78. Organizarea proprietarilor dintr-un condominiu al asociației cu mai multe condominii
Alin. (1): norma are ca scop să facă posibile adunările generale la nivel de condominiu și să se ia hotărâri speciale, obligatorii doar pentru membrii acestei comunități. În special, asta face posibil să se poată lua hotărârea de înființare a unei asociații separate conform art. 79 din prezentul proiect.

Pentru a decide câte condominii cuprinde o asociație se va porni de la art. 10 și 11 care aplică criteriul 1 teren = 1 condominiu. Astfel, nu este decisiv numărul de blocuri, ci numărul de terenuri. Pentru terenul înregistrat (de regulă, ca parte a înregistrării masive) pe soclul blocului, fiecare bloc va determina un condominiu. Pentru terenul pe care sunt înregistrate mai multe blocuri, există un singur condominiu.

Alin. (2): norma permite adoptarea hotărârilor adunării generale pe două căi alternative:

1) o singură adunare la care participă toți proprietarii din toate condominiile, fiindcă toți sunt membri ai aceleiași asociații (conform normei generale).

Prima opțiune este preferabilă din perspectivă corporativă, fiindcă permite o discuție unică. Ea însă se poate dovedi nepractică pentru adunările cu prezență unde este riscul de lipsă de cvorum ori unde, dacă sunt sute de participanți, este costisitor de a organiza adunarea și dificil de a acorda cuvântul fiecărui participant.

Această opțiune ar putea însă fi folosită pentru adunările generale mixă sau prin corespondență (în special cu soluții electronice).

2) adunări generale ale comunităților care aprobă aceeași hotărâre propusă și doar după aprobarea de către fiecare comunitate ea devine o hotărâre a adunării generale a asociației.

A doua opțiune este preferabilă din perspectiva gestiunii unui grup mare de oameni, dar și posibilității de a discuta în persoană problemele condominiului.

Articolul 79. Dreptul de a constitui o asociație a proprietarilor dintr-un singur condominiu
Alin. (1) prevede dreptul se separare din mega-asociație.

Alin. (4) prevede dreptul de separare a terenului și cere cele două asociații să discute civilizat modul de separare. Contractul de partaj nu se încheie de toți proprietarii din condominiu ai ambelor asociații, ci de asociație însăși, cu aprobarea adunării generale. Astfel, se aplică cerința de vot majoritar și nu cerința de unanimitate pentru partaj. Dacă una din adunări nu aprobă condițiile partajului ori asociațiile nici nu sunt în stare să negocieze un partaj, o asociație poate acționa în judecată altă asociație pentru a partaja terenul și alte părți comune.

Alin. (5) precizează că, deși litigiul este despre dreptul de proprietate comună asupra terenului al membrilor ambelor asociații (și litigiul nu se referă la dreptul de proprietate al asociațiilor), părți în procesul judiciar sunt asociațiile, iar hotărârea judecătorească se execută împotriva tuturor proprietarilor din asociația cu mai multe condominii și în folosul tuturor proprietarilor din asociația nouă.

Capitolul IV Serviciile de administrare ale gestionarului

Articolul 81. Desemnarea și revocarea gestionarului
Alin. (2) prevede un mecanism pentru blocuri locative nu și pentru blocuri comerciale.

Alin. (3) declară că relația asociație/proprietar – gestionar este una de încredere (fiduciară) și, prin urmare, adunarea generală (a asociației sau, după caz, a comunității) poate oricând hotărî să schimbe gestionarul. Norma este mai ales importantă pentru condominiile pasive cărora gestionarul le-a fost desemnat, ca măsură necesară, de către autoritatea publică locală (APL) conform alin. (2). Dacă adunarea generală este în stare să se convoace, ea poate reveni la normalitate – să ia singură hotărâri și să nu fie substituită de APL.

Articolul 83. Contractul de administrare
Alin. (2): Art. 18-1 A(I) din legea franceză prevede că contractul de administrare tip este aprobat de Guvern și că el nu poate fi aprobat de către adunarea generală fără o fișă de informare (de forma aprobată de Guvern) despre prețuri și servicii, care prezintă clar și pe înțelese volumul serviciilor oferite.

Prezentul proiect de lege nu cuprinde asemenea reglementări. Ele urmează a fi dezbătute la etapa consultărilor publice.

Alin. (6) împiedică gestionarul să întrerupă serviciile de administrare prin rezilierea contractului, chiar dacă are un drept contract de reziliere ori un drept legal de reziliere (de exemplu, din cauza neplății serviciilor sale de către asociație). Norma asigură o perioadă de tranziție de 6 luni pentru a permite asociației să identifice un nou gestionar. Dacă un nou gestionar sau o soluție acceptabilă majorității este identificată, adunarea generală aprobă încetarea mai devreme a contractului.

Capitolul V Organizarea proprietarilor în condominiu în comunitate

[notă: acest capitol din proiect a fost exclus din legea adoptată și publicată]

Articolul 84. Organizarea proprietarilor din condominiu în regim de comunitate
Marea diferență de capacitate dintre asociație și comunitate este că comunitatea nu poate lua, din numele proprietarilor, credite. Doar asociația le poate contracta, prin hotărârea adunării generale.

Evident, un proprietar din condominiu membru al comunității poate lua un credit individual, dar asta nu poate obliga pe ceilalți proprietari în condominiu.

Creditul obținut de asociație, prin hotărârea adunării generale, însă, se atribuie la cheltuielile asociației care se repartizează proprietarilor în condominiu conform art. 48.

Articolul 85. Aplicarea prin analogie a prezentei legi
Alin. (1) prevede aplicarea prin analogie a tuturor articolelor (cu excepția 22, 23 și capitolului VII care ține de personalitatea juridică a asociației) prezentei legi către comunitate.

Aplicarea „în mod corespunzător” ar putea duce la concluzia că un anumit articol nu este aplicabil comunității ori se aplică cu anumite ajustări ori adaptări bazate strict pe considerentul că comunitatea nu este persoană juridică. Dar trebuie să se țină cont că efectul indirect al normei de trimitere de la alin. (1) este recunoașterea comunității a capacității de folosință și de exercițiu a unei asociații, cu excepțiile prevăzute expres.

Evident, ori de câte ori prezenta lege prevede un drept al proprietarului din condominiu față de asociație (de exemplu, de a primi informația), ea la fel se referă la comunitate.

Capitolele VIII-IX, care cuprind norme tranzitorii referitor la asociații, la fel se aplică comunității.

Alin. (2) aduce anumite reiterări particulare principiului de la alin. (1).

Alin. (3) Menținerea legalității în hotărâri se poate face numai dacă membrii pot cere instanței de judecată să anuleze hotărârile ilegale. Legea nu prevede un mecanism de anulare. Pentru organele persoanelor juridice există mecanismul detaliat al art. 202 din Codul civil, care se aplică asociației ca persoană juridică de drept privat. Deoarece comunitatea nu este persoană juridică, art. 202 nu i se aplică. Este deci necesară o normă de extindere a domeniului de aplicare al art. 202 față de hotărârilor organelor colegiale ale comunității.

Articolul 86. Alte organe ale comunității
Alin. (1) prevede un mandatar ad-hoc, care se numește la nevoie prin hotărârea adunării generale.

Articolul 87. Înființarea asociației
Norma de asemenea se aplică pentru condominiul căruia îi aparține 1 teren și care dorește să se separe de asociația cu mai multe condominii. Conform art. 22, la hotărârea de înființare se anexează statutul asociației.

Capitolul VI Cooperarea și competența autorităților publice

Articolul 88. Transparența față de autoritatea publică locală
Notificarea informației nu are efect juridic constitutiv, adică organul se consideră ales din data hotărârii și nu din data notificării către APL.

Capitolul VII Dispoziții de punere în aplicare care intră în vigoare la 2 luni de la publicarea prezentei legi

Articolul 90. Dispoziții tranzitorii privind asociațiile de coproprietari în condominiu existente
Alin. (1)-(3): Reglementarea reia parțial art. 60 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).

Alin. (1) în final menține validitatea hotărârilor diverselor organe ale asociației prin care se stabilesc plăți în sarcina proprietarilor pentru continuitatea încasărilor. Asociațiile însă urmează să evalueze conformarea hotărârilor interne pe care le aplică la dispozițiile prezentei legi (în special în ce ține de competența adunării generale de a institui obligații de plată și regulile de repartizare a cheltuielilor) și să modifice hotărârile existente ori să adopte hotărâri noi. După expirarea termenului de 12 luni, prezenta lege se aplică complet acelor hotărâri, cu efectul că, membrii asociației nu sunt obligați să efectueze plăți asociației dacă temeiul plății nu este conform cu prezenta lege.

Alin. (4): Există asociații care au incluse în statutele lor reguli de folosință a părților comune și reguli de comportament, fiindcă Legea condominiului în fondul locativ nu făcea distincția dintre statut și regulamentul condominiului. Alin. (4) cuprinde norma tranzitorie care recunoaște validitatea în continuare a acestor prevederi chiar dacă sunt în statute. Adunarea generală a asociației rămâne competentă să adopte un statut în redacție nouă și să adopte un regulament al condominiului care să reia regulile de folosință a părților comune și de comportament din statut, dar până la o asemenea hotărâre a adunării generale, prevederile date ale statutului vor rămâne obligatorii pentru proprietari.

Alin. (8) cuprinde o normă de adaptare terminologică, având în vedere că noua reglementare nu numește organul executiv al asociației „președinte”, ci „administrator”. Decisivă pentru a decide cine este administratorul asociației este înregistrarea în registrul de stat al persoanelor juridice, ca „administratorul” sau organul executiv. Dacă, suplimentar, în registrul de stat figurează membrii consiliului, ei nu urmează a fi tratați ca administrator ai asociației, ci, în continuare, membri ai consiliului.

Alin. (9) precizează că prezenta lege nu cere realegerea tuturor organelor asociației. Organele își continuă mandatul pe care l-au dobândit pe baza Legii privind condominiul în fondul locativ.

Articolul 91. Transformarea asociațiilor de proprietari ai locuințelor privatizate, a cooperativelor de locuințe și a cooperativelor de construcție a locuințelor
Reglementarea reia art. 61 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).

Alin. (2) are ca scop aplicarea prezentei legi către APL, APLP, CL și CCL, proprietarii de apartamente chiar până la transformarea loc în APC.

De exemplu, regulile privind adunarea generală a asociației se vor aplica adunării generale a APL, APLP, CL și CCL.

Alin. (3): norma are ca scop simplificarea transformării formelor alternative existente în APC. În loc de vot majoritar al membrilor, hotărârea se ia unipersonal de organul executiv.

Capitolul VIII Dispoziții de punere în aplicare care intră în vigoare la 12 luni de la publicarea prezentei legi

Articolul 92. Constituirea condominiului în clădirile date în exploatare până la data intrării în vigoare a prezentului capitol
1. Reglementarea reia art. 47 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).

2. Art. 92 este o prevedere-cheie a implementării conceptului de condominiu pentru vechile blocuri locative și vechile construcții cu încăperi izolate nelocative unde condominiul nu s-a format din cauza pasivității ori a dificultăților inerente procedurilor legale.

Art. 92 are efect constitutiv, adică condominiul se consideră format direct prin efectul legii (ipso jure), fără a fi necesară vreo manifestare de voință a proprietarilor din unități (fără act de constituire a condominiului, fără înregistrare în registrul bunurilor imobile și fără formarea unei asociații).

Din momentul ce un condominiu apare conform art. 92, primesc aplicare imediată articolele prezentei legi și, conform art. 7, atâta timp cât o asociație nu este formată, proprietarii din condominiu formează o comunitate, statutul căreia este determinat de Capitolul V.

3. Tehnica declarării condominiului prin lege este paralelă cu și nu are intenția să substituie art. 421 din Legea cadastrului bunurilor imobile, care permite, deja din 2020, formarea simplificată a condominiului la cererea unui singur proprietar al unei unități.

Persoanele interesate pot alege care dintre mecanismele de constituire a condominiului sunt mai accesibile pentru ele.

Articolul 93. Constituirea condominiului în clădirile date în exploatare după data intrării în vigoare a prezentului capitol
Alin. (1): sunt cazuri practice când apartamentele vândute prin contracte de investiție se înregistrează după darea în exploatare.

Articolul 94. Particularitățile terenurilor și ale clădirilor cu altă destinație decât cea de locuință ale autorităților administrației publice centrale și locale
Reglementarea se referă la clădirile nelocative (birouri, comerciale etc.) în care există încăperi privatizate și care se află pe terenul APC sau APL.

Reglementarea se bazează pe art. 49 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată), însă ea nu suspendă formarea simplificată a condominiului, ci doar exclude dreptul de proprietate asupra terenului din condominiu.

Așadar, spre deosebire de blocurile locative, unde art. 92 declară terenul proprietate comună în condominiu a proprietarilor de apartamente, același lucru nu se declară pentru terenurile aferente clădirilor nelocative. Se continuă principiul actual că terenurile date trebuie privatizate, în special cu condiția plății prețului prevăzut de lege.

Alin. (2) precizează că art. 421 din Legea cadastrului este aplicabil la etapa formării condominiului fără proprietatea asupra terenului. Alin. (1) lit. b) precizează că în condominiu intră doar dreptul de superficie ori alt drept asimilat recunoscut de art. 32 din Legea de punere în aplicare a Codului civil.

Dreptul de proprietate asupra terenului intră în condominiu doar după privatizarea terenului.

Alin. (4) are ca scop de a debloca procesele de privatizare, atunci când nu toți proprietarii doresc să-l privatizeze. Dacă există o hotărâre majoritară a comunității proprietarilor de unități din blocul nelocativ, ei pot iniția privatizarea întregului teren. Astfel, nu se cer procuri de la toți proprietarii din condominiu, ci doar hotărârea adunării generale cu vot majoritar.

Articolul 95. Dreptul proprietarilor din condominiu la extinderea suprafeței de teren
Reglementarea reia art. 50 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).

Ea este necesară din cauza particularității procedurii simplificate de formare a condominiului, prin efectul legii. La prima etapă, terenul, așa cum este înregistrat, de regulă pe soclul clădirii, face parte din condominiu (fără etapa de formare a terenului). Însă terenul condominiului trebuie să cuprindă suprafața neconstruită care, potrivit naturii sau destinației clădirii, asigură deservirea și exploatarea corespunzătoare a clădirii. Astfel, legea instituie o a doua etapă de „formare definitivă a terenului”, prin dreptul de extindere.

Articolul 96. Atribuirea la domeniul public a spațiilor de uz comun aferente condominiilor
Reglementarea reia art. 51 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).

Articolul 97. Protecția drepturilor terților proprietari
Reglementarea reia art. 52 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).

Articolul 98. Protecția drepturilor titularilor de drepturi contractuale de folosință
Reglementarea reia art. 53 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).

Articolul 99. Particularitățile terenurilor aflate în proprietatea statului sau unităților-administrativ teritoriale
Aceste derogări sunt necesare, fiindcă există situații când terenul pe care se află o clădire, și al cărui număr cadastral ei îl poartă, de fapt este cu mult mai mare decât sunt necesitățile clădirii, ori există și alte construcții private pe acel teren. Respectiv, se dă 5 ani APL să delimiteze terenul necesar condominiului. Procedura însă nu oprește apariția condominiului. Articolul este modelat după art. 101, existent.

La alin. (1) lit. a), expresia „sau de alte reglementări aplicabile” include și situația în care clădirile au fost înregistrate după data de 1 martie 2019 în baza dreptului apărut până la aceasta data (art. 32 din Legea pentru punerea în aplicare a Codului civil).

Articolul 100. Delimitarea apartenenței proprietății imobiliare
Dispozițiile prezentului capitol, și în special ale art. 92 alin. (5) și (7), 94, 95, 99 și 102, se aplică cu respectarea dispozițiilor Legea nr. 29/2018 privind delimitarea proprietății publice.
Există numeroase cazuri când terenuri sau clădiri au fost înregistrate în RBI pe numele autorității publice locale (APL) sau autorității publice centrale (APC) doar provizoriu, din conveniență, pentru a face posibilă înregistrarea încăperilor izolate. Apartenența definitivă rămâne guvernată de legea specială.

Articolul 101. Particularitățile terenurilor aflate în proprietate privată
Reglementarea reia art. 54 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).

Articolul 102. Particularitățile terenurilor pe care se află mai multe condominii
Reglementarea reia art. 55 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).

Articolul 103. Extinderea grevărilor și interdicțiilor anterioare
Reglementarea reia art. 56 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).

Articolul 104. Efectuarea înregistrărilor și notărilor
Reglementarea reia art. 57 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).

Articolul 105. Cotele-părți provizorii și determinarea definitivă a cotelor-părți din condominiu
Reglementarea reia art. 58 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).

Articolul 106. Actul de constituire al condominiului declarat prin prezenta lege
Reglementarea reia art. 59 din Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată).

Capitolul IX Dispoziții finale

Articolul 107. Intrarea în vigoare
Intrarea în vigoare este structurată în două etape:

1) 2 luni din data publicării: intră în vigoare prezenta lege; pot fi formate condominii noi (pentru noile proiecte imobiliare); asociațiile de coproprietari în condominiu (ACC) devin APC și își continuă activitatea conform noii legi;

Tot atunci intră în vigoare capitolul VII privind transformarea diferitelor forme asociative de organizare a proprietarilor în APC.

2) 12 luni din data publicării: intră în vigoare procedurile de simplificare în formare a condominiilor în blocurile existente.

Până atunci rămâne aplicabil art. 9 din Legea 913/2000 și se permite APC să depună cereri la autoritățile publice locale pentru transmiterea imobilelor către proprietarii în condominiu.

În paralel se aplică procedura simplificată de formare a condominiului prevăzută de art. 421 din Legea cadastrului bunurilor imobile.

Articolul 108. Anumite dispoziții de punere în executare a prezentei legi de către Guvern și autoritățile publice locale

Prezenta lege instituie principiul proporționalității repartizării cheltuielilor asociației (pe cotă-parte sau pe metru pătrat) la art. 48 alin. (8).

Totuși, art. 48 alin. (5) obligă asociația, deci toate organele sale, inclusiv adunarea generală, să respecte actele normative în domeniu. Alin. (1) lit. f) de mai sus este o normă de abilitare a Guvernului să adopte acte normative pentru diferite categorii de condominii și să intervină, atunci când este necesar, cu reglementări privind repartizarea diferitor tipuri de cheltuieli. Este cazul în special al vechilor blocuri locative care au unități fără contoare individuale ori unde sunt diferențe dintre volumul intrat în bloc și volumul arătat de contoare.

Articolul 109. Modificarea unor acte normative conexe

I. Completarea articolul 11 din Codul de executare

Tehnica legislativă de modificare a unor acte pentru punerea în aplicare a legii se folosește uneori, v. de exemplu art. 96 al Legea nr. 246 din 15.11.2018 privind procedura notarială.

În așa mod, se evită riscurile legate de neajustarea legislației după intrarea în vigoare a legii noi, perioadă care poate dura ani.

Procesul-verbal este document executoriu conform art. 59 din proiectul de lege, cu respectarea condiției de formă (girul persoanei autorizate) și de fond el (este document executoriu doar pentru obligațiile de plată „în privința obligațiilor pecuniare care cad în sarcina proprietarilor față de asociație, calculate în conformitate cu hotărârea adunării generale cuprinsă în procesul-verbal respectiv”).

II. Completarea articolul 12 din Legea nr. 163/2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcție
În redacția actuală art. 12 din Legea nr. 163/2010 limitează dreptul de a solicita autorizația de construire doar la proprietar, ceea ce blochează aptitudinea asociațiilor proprietarilor din condominiu ori a comunităților cu vot majoritar, de a solicita o autorizație de construire.

Evident, aceștia trebuie să respecte condițiile Legii cu privire la condominiu pentru a putea modifica părțile comune ori pentru a angaja cheltuieli în sarcina proprietarilor, în special, regula că trebuie să existe o hotărâre a adunării generale.

[…]

Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu

Intro

ADNOTĂRI RECENTE

Articolul 48. Obligația proprietarului de a plăti cota de contribuție

Articolul 939. Reducerea prejudiciului

Articolul 92. Caracterul subsidiar al măsurilor de ocrotire judiciare

Articolul 942. Dobînda de întîrziere în executarea obligațiilor pecuniare

Articolul 424. Caracterul constitutiv al registrului

L. condominiu: Articolul 29. Regulamentul condominiului și alte regulamente

Articolul 308. Noţiunea actului juridic

POSTĂRI BLOG RECENTE

Transpunerea eronată a Convenției de la Haga din 2005 în Codul de procedură civilă: un pas înapoi în atractivitatea R. Moldova ca jurisdicție

Decizie neinspirată: interzicerea superficiei pe terenurile statului și autorităților locale

Antiexemplu al jurisprudenței: de fapt, obligația de a plăti pensia de întreținere trece la moștenitorul tatălui

Jocul de-a partajul te lipsește de locuință

Testamentul olograf: Cum se face un testament acasă?

Noul proiect al legii condominiului publicat (act. - adoptat)

Studiu al jurisprudenței: pretium doloris – cu titlu de prejudiciu moral

Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu

Tabelul de concordanță - art. înainte și după renumerotarea din 1.3.2019

§20 Procedura succesorală și opțiunea succesorală

Articolul 48. Obligația proprietarului de a plăti cota de contribuție

Articolul 939. Reducerea prejudiciului

Articolul 92. Caracterul subsidiar al măsurilor de ocrotire judiciare

Articolul 942. Dobînda de întîrziere în executarea obligațiilor pecuniare

Articolul 424. Caracterul constitutiv al registrului

L. condominiu: Articolul 29. Regulamentul condominiului și alte regulamente

Articolul 308. Noţiunea actului juridic

Transpunerea eronată a Convenției de la Haga din 2005 în Codul de procedură civilă: un pas înapoi în atractivitatea R. Moldova ca jurisdicție

Decizie neinspirată: interzicerea superficiei pe terenurile statului și autorităților locale

Antiexemplu al jurisprudenței: de fapt, obligația de a plăti pensia de întreținere trece la moștenitorul tatălui

Jocul de-a partajul te lipsește de locuință

Testamentul olograf: Cum se face un testament acasă?

Noul proiect al legii condominiului publicat (act. - adoptat)

Studiu al jurisprudenței: pretium doloris – cu titlu de prejudiciu moral