Articolul 454. Drepturile reale

(1) Sînt drepturi reale dreptul de proprietate şi drepturile reale limitate.
(2) Sînt drepturi reale limitate:
a) dreptul de uzufruct;
b) dreptul de uz;
c) dreptul de abitaţie;
d) dreptul de superficie;
e) dreptul de servitute;
f) drepturile reale de garanţie, inclusiv gajul şi ipoteca;
g) alte drepturi cărora prin lege le este atribuit în mod expres acest caracter.

---

Adnotare:
Autor: Octavian Cazac
Publicat: 5 august 2020 | Actualizat:  23 octombrie 2021

▮ I. Scopul articolului

1. Scopul principal al articolului este de a preciza care drepturi subiective civile sunt recunoscute ca drepturi reale în dreptul civil naţional.  Această precizare este decisivă pentru aplicarea unei multitudini de norme juridice atât civile, cât şi din alte ramuri de drept care reglementează focusat această categorie de drepturi.

Pornind de la numărul închis prin lege al drepturilor reale (despre principiul numerus clausus, v. infra), norma are caracter imperativ.  Părțile unui contract nu pot să declare drept real un drept căruia legea nu îi acordă o asemenea calitate (de exemplu, dreptului de preemțiune), sau să excludă natura de drept real a unui drept recunoscut de lege ca drept real (de exemplu, părțile nu pot specifica că dreptul de superficie va exista ca un simplu drept de creanță și astfel să evite cerința de validitate de înregistrare a sa în registrul bunurilor imobile).  Sigur, contractul poate fi interpretat în sensul că intenția părților nu a fost de a constitui un drept real îndeobște, ci un alt tip de drept, după aplicarea regulilor de interpretare cuprinse în art. 1100 și urm., inclusiv prin regula conversiunii actului juridic supus interpretării în sensul în care el produce efecte (art. 1104 alin.(1)).  De exemplu, un contract neautentic de servitute ar putea fi recalificat în contract de comodat limitat.

2. În aceeași cheie, potrivit art. 323 nu orice act juridic care se referă la un imobil este supus cerinţei de formă rigide — forma autentică, ci doar cele care au ca obiect juridic transmiterea sau constituirea drepturilor reale asupra imobilelor.  Determinarea care drept este real şi care drept subiectiv are o altă natură, permite de a determina dacă un act juridic prin care se constituie sau se transmite acel drept asupra unui imobil trebuie sau nu autentificat pentru a fi valid.  În continuare, art. 424 alin.(1) şi 465 determină formalitatea care trebuie îndeplinită (numită şi modus) pentru a socoti că dreptul real asupra unui imobil s-a dobândit de către cumpărător, donatar, şi instituie principiul că înregistrarea dreptului real în registrul bunurilor imobile (RBI) are caracter constitutiv. De aici rezultă concluzia că dreptul real asupra unui imobil, ca principiu, nu se dobândește în momentul autentificării actului juridic, ci, mai târziu, atunci când dreptul a fost înregistrat în folosul dobânditorului.

3. Această analiză juridică ne indică, per a contrario, că un contract de locaţiune a unui imobil (e.g. un apartament) ori a părţii dintr-un imobil (e.g. câteva sute de metri pătraţi de la etajul unui mall, închiriat către un magazin de firmă) nu trebuie autentificat pentru a fi încheiat valabil, iar dreptul de locaţiune se dobândeşte de către locatar chiar din momentul încheierii contractului, fără a fi necesară înregistrarea în RBI a dreptului pentru naşterea sa.  Aceeaşi concluzie o facem privitor la drepturile de natură administrativă asupra bunurilor, cum ar fi dreptul de administrare a imobilelor pe care le deţin instituţiile publice ori autorităţile publice privitor la imobilele statului sau unităţii administrativ-teritoriale.  Actul administrativ prin care se instituie administrarea nu se supune cerinţei de formă autentică, ci trebuie să respecte cerinţele dreptului administrativ şi a dreptului public în general.

4. Scopul special al articolului este de a delimita între cel mai deplin drept real (dreptul de proprietate) şi drepturile reale limitate. Anterior, legislaţia şi doctrina operau cu termenii tradiţionali „drepturi asupra bunurilor altuia” (care era de natură să creeze falsa impresie că ele includ şi drepturile de creanţă asupra bunurilor, cum ar fi dreptul de locaţiune) sau „dezmembrămintele dreptului de proprietate” (care erau potrivit pentru drepturile care acordau o anumită posesie şi folosinţă titularului, dar mai puţin potrivite garanţiilor reale – gajul, inclusiv ipoteca — acestea nu acordă titularului posesia şi folosinţa, însă, când sunt declanşate pe cale exercitării silite acordă împuterniciri forţate de dispoziţie, superioare chiar voinţei proprietarului).

▮ II. Istoric succint

5. În dreptul privat continental modern, drepturile reale sunt analizate în opoziţie cu dreptul de creanţă. Pe când primul este un drept subiectiv asupra bunurilor şi poate fi opus de către titularul său oricărei persoane, al doilea este dreptul subiectiv de a primi executarea unei prestaţii de la o altă persoană (debitor) şi poate fi opus doar debitorului.  Însă această stare de lucruri (că primul are caracter absolut, iar al doilea — caracter relativ) s-a cristalizat doar pe parcursul mileniilor.  La originea acestei clasificări a drepturilor patrimoniale stă dreptul privat roman.  În dreptul privat roman timpuriu cele mai diferite nevoi juridice erau soluţionate prin noţiunea „meum esse” (este al meu) — pater familias exercita meum esse asupra membrilor familiei şi asupra sclavilor; proprietarul avea meum esse asupra bunurilor sale; dacă împrumutatul nu întorcea împrumutul împrumutătătorului, împrumutătorul putea exercita meum esse asupra persoanei însăşi a împrumutatului, reţine în închisoarea sa privată şi pune la muncă ori vinde în sclavie pentru a-şi recupera împrumutul; dacă un membru al familiei a fost vătămat ori lipsit de viaţă de un terţ, pater familias exercita un meum esse privitor la făptuitor, ceea ce îi permitea fie să se răzbune conform legii talionului sau să îl vândă pentru a obţine o despăgubire. Aşadar, meum esse era o putere juridică asupra unui bun sau unui om şi justifica un comportament care altminteri ar fi fost ilegal.

6. Odată însă cu umanizarea şi maturizarea dreptului privat roman, în epoca sa clasică, împrumutătorul şi făptuitorul delictului nu mai răspundea cu personalitatea sa şi cu libertatea sa, ci doar cu patrimoniul său. Astfel, în aceste situaţii nu se mai poate opera cu meum esse, ci cu jus in personam sau jus ad rem (drept de a primi bunul), în opoziţie cu dreptul asupra bunului (jus in rem).  Această distincţie s-a păstrat, într-o formă evoluată şi modernă, în dreptul privat continental şi este modul în care juriştii astăzi înţeleg drepturile subiective civile.

Octavian Cazac — Pastila de civil #2 — Drepturile reale și nevoia de a le aduce la cunoștința terților

▮ III. Caracterele drepturilor reale

1. Caracterul absolut — problema opozabilității

7. Atunci când un sistem de drept dorește să acorde unui drept subiectiv o protecție juridică față de toată lumea (erga omnes), acelui drept trebuie să i se atribuie caracter absolut, în sensul că toți sunt ținuți de o obligație generală negativă de a nu aduce atingere titularului în exercițiul dreptului respectiv.  În dreptul civil, în mod tradițional sunt drepturi subiective absolute drepturile personale nepatrimoniale și drepturile reale.  Recunoașterea caracterului absolut este direct dependentă de problema opozabilității dreptului față de terți.  Juridic, dacă nu există un sistem de a preveni terții că ai un anumit drept, ei nu ar trebui să cunoască despre el, și deci, să ți-l respecte.  În cazul drepturilor personale nepatrimoniale, opozabilitatea este intrinsecă personalității titularului — știind că o persoană există, deducem că ea beneficiază de dreptul la propria viață, la propria sănătate, la propria imagine, la propria demnitate și alte drepturi ale personalității.  Aici există deci o coeziune indisolubilă între corp și personalitate, pe de o parte, și drepturile personalității, pe de altă parte.

8. În materie de drepturi asupra bunurilor (drepturilor reale), problema opozabilității ridică o serie de dificultăți juridice.  Proprietarul (P) deține un drept de proprietate asupra unui dispozitiv electronic, indiferent că se află în posesia lui sau nu.  El rămâne proprietar chiar și când a transmis altuia (N – neproprietar) posesia temporară a dispozitivului său electronic.  Se poate concepe că un terț (T) cumpără dispozitivul de la N (care îl vinde, din disperare, având nevoie urgentă de bani) sau T distruge din accident dispozitivul, cauzându-i un prejudiciu lui P.  În primul caz, P vrea să fie recunoscut proprietar al dispozitivului și să recupereze posesia de la T (acțiune în justiție numită acțiune în revendicare).  În al doilea caz, P vrea să fie recunoscut ca proprietar al dispozitivului și să obțină valoarea lui în bani de la făptuitorul T (adică P cere despăgubiri prin acțiunea în delict, art. 1998 și urm.).  În ambele cazuri, P va trebui să-și demonstreze dreptul de proprietate.

În primul caz, T poate să încerce să se apere cu împrejurarea că N era în posesia dispozitivului electronic și T credea, cu toată sinceritatea, că de fapt N era proprietar (adică, invocă buna-credință la cumpărare).  Într-adevăr, art. 527 prevede un mecanism de protecție a lui T, care a intrat, cu bună-credință, într-un raport de vânzare cu N.  Aici aparența (posesia lui N) are prioritate față de realitate (proprietatea lui P), cu efectul că T dobândește dreptul de proprietate asupra dispozitivului electronic în pofida faptului că a contractat cu un neproprietar.

9. Speța ipotetică de mai sus demonstrează cum, un proprietar obține protecție juridică veritabilă atunci când dreptul său de proprietate este adus la cunoștința tuturor.  Dacă ar fi existat un mecanism de a informa pe T că P este proprietar al dispozitivului, chiar dacă se află în posesia lui N, T nu ar fi putut pleda buna-credință, adică P ar fi putut ușor să răstoarne prezumția de bună-credință și să arate că T era de rea-credință, ceea ce bloca aplicarea art. 527.

Aducerea la cunoștința publicului despre existența unui drept real se numește publicitate a dreptului.  Din punct de vedere istoric, prima formă de publicitate era posesia.  Poziția normală este că cel care posedă un bun este proprietar al său (adică starea de fapt coincide cu starea de drept). Mai rar, dar posibil, este că cel care posedă nu este proprietar al bunului.  Din această logică provine prezumția proprietății de care se bucură posesorul unui bun mobil nesupus înregistrării (art. 490).

În dreptul privat roman s-a conștientizat dezavantajul unei asemenea abordări, mai ales pentru drepturile reale limitate.  Așadar, atunci când se instituia o ipotecă asupra unui teren, creditorul ipotecar deși lăsa terenul în posesia proprietarului/debitor ipotecar, fixa un stâlp din piatră cu înscrieri privitor la dreptul de ipotecă.  Acel stâlp era o metodă alternativă de publicitate a dreptului.  În lipsa stâlpului, un terț putea să cumpere terenul de la proprietar fără să cunoască despre faptul că terenul este grevat cu o ipotecă (un drept real limitat).  Chiar dacă creditorul ipotecar va încerca să execute ipoteca asupra terenului după cumpărarea lui de către terț, terțul va putea pleda buna-credință, că a considerat cu toată sinceritatea că cumpără un teren liber de sarcini reale.  De aici apare nevoia de a informa prealabil terții prin anunțuri cum ar fi stâlpul.

10. Asigurarea opozabilității drepturilor reale asupra imobilelor a fost unul din motivele creării în lume a registrelor publice care conțin înscrieri despre imobil și titularii de drepturi reale.  În diferite jurisdicții aceste registre poartă denumiri diferite: în Austria, Germania și Elveția — Grundbuch (cartea funciară); în România — registrul de publicitate imobiliară și, apoi, cartea funciară; în Franța — fichier immobilier tenu par les services de la publicité foncière; Republica Moldova – registrul bunurilor imobile (RBI). Aceste registre se supun unor reguli diferite, iar înregistrările în ele produc efecte juridice diferite în funcție de principiile sistemului de drept respectiv [v., pentru detalii, adnotarea la art. 413]. S-a spus că publicitatea dreptului real permite consolidarea lui, întrucât în absența opozabilității un drept real nu poate fi complet, iar titularul său nu se poate bucura de protecție juridică deplină [Stoica/Drepturile reale principale, p. 433, nr. 325].

Cu toate acestea, vezi adnotarea la art. 455 (Bunurile), unde se discută cum linia de demarcare dintre drepturile de creanță și drepturile reale se atenuează.

▮ IV. Noțiunea de drept real

[11.-14.]

▮ V. Drepturile reale limitate

15. În doctrina germană s-a observat că figura juridică a „dreptului real limitat” în fond nu constituie un „drept asupra unui bun”, ci un „drept asupra unui drept”, adică asupra dreptului de proprietate.  De exemplu, dreptul de superficie este un drept asupra dreptului de proprietate [Jan Wilhelm, Sachenrecht, 5. Auf., De Gruyter, Berlin, 2016, nr. 1].  Art. 475 alin.(2) C. civ. definește dreptul limitat (indiferent că este drept real sau de altă natură) și dispune că el este dreptul derivat de la un drept mai cuprinzător care este grevat cu acel drept.  Aceasta confirmă poziția că dreptul real limitat este o grevare a dreptului de proprietate.  Poziția însă nu exclude că, totodată, obiectul material al dreptului real limitat este bunul asupra căruia poartă dreptul de proprietate.

16. S-a pus în discuție problema dacă dreptul real limitat se naște în patrimoniul proprietarului care, prin efectul înregistrării în registrul de publicitate (în cazurile în care se aplică), se transmite dobânditorului dreptului real limitat (teoria transmiterii), ori dacă, din contra, dreptul real limitat se naște direct în patrimoniul dobânditorului (teoria constituirii la dobânditor).  În virtutea textelor clare în materie de dobândire a drepturilor înregistrate (art. 424, 465 etc.), care fac distincție clară între transmiterea drepturilor reale și constituirea drepturilor reale, susținem că teoria constituirii dreptului direct în patrimoniul dobânditorului este cea aplicabilă în dreptul național.  Prin urmare, un contract de superficie nu va fi o „vânzare de superficie”, ci un „contract de constituire a superficiei”.

17. Odată cu stingerea dreptului real limitat (prin expirarea termenului de existență a dreptului; renunțarea titularului său sau altă cauză valabilă) dreptul de proprietate încetează a fi grevat de acel drept și își restabilește conținutul anterior.

▮ VI. Lista exhaustivă — numerus clausus

18. Norma alin. (2) lit. g) edictează principiul numerus clausus (numărul închis) al drepturilor reale.  Așadar, nu este drept real orice drept privitor la un bun, ci orice drept privitor la un bun căruia legea îi atribuie acest caracter prin enunțarea clară că el este un drept real; este necesară folosirea cuvintelor „drept real” pentru a atinge acest efect.   Simpla asemănare a unor drepturi de creanță (e.g. locațiunea) ori unor drepturi de natură administrativă (e.g. dreptul de administrare asupra bunurilor statului ori unității administrativ-teritoriale) nu are consecința de atribuire a acestui drept la categoria drepturilor reale.

Așadar, părțile unui contract nu pot să declare drept real un drept căruia legea nu îi acordă o asemenea calitate (de exemplu, dreptului de preemțiune), sau să excludă natura de drept real a unui drept recunoscut de lege ca drept real (de exemplu, părțile nu pot specifica că dreptul de superficie va exista ca un simplu drept de creanță și astfel să evite cerința de validitate de înregistrare a sa în registrul bunurilor imobile).  Sigur, contractul poate fi interpretat în sensul că intenția părților nu a fost de a constitui un drept real îndeobște, ci un alt tip de drept, după aplicarea regulilor de interpretare cuprinse în art. 1100 și urm., inclusiv prin regula conversiunii actului juridic supus interpretării în sensul în care el produce efecte (art. 1104 alin.(1)).  De exemplu, un contract neautentic de servitute ar putea fi recalificat în contract de comodat limitat.

Principiul numerus clausus se limitează la tipul dreptului real, dar nu conținutul dreptului real.  Norma în materie de libertate contractuală (art. 993) dispune că dispozițiile cărții II din Codul civil se prezumă dispozitive, iar părțile pot să deroge de la ele prin contract.  Așadar, în limitele normelor imperative care guvernează un anumit tip de drept real, părțile pot să îi modeleze conținutul.

Pentru detalii de drept comparat, v. Руслан Бесланович Темурзиев, Диспозитивность в вещных правах: открытый перечень явно и неявно, în: Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 10/2021, p. 146 și urm.

Octavian Cazac — Pastila de civil #3 — Clasificarea drepturilor reale — Drepturile asupra bunurilor de natură administrativă

 

Mod de citare recomandat: 
Octavian Cazac, Adnotare la art. 454 [online]. Codul civil Adnotat [citat 27.07.2024]. Disponibil: animus.md/adnotari/454/
Atenție! Verifică dacă lucrării tale i se aplică alte reguli de citare.