Articolul 21. Organizarea tuturor proprietarilor dintr-un condominiu într-o singură asociație
(1) Toți proprietarii dintr-un condominiu sunt membri, prin efectul prezentei legi, ai aceleiași asociații de proprietari din condominiu (în continuare – asociație).
(2) O asociație are în calitate de membri doar proprietarii unui singur condominiu.
(3) Prin derogare de la dispozițiile alin. (2), o asociație poate cuprinde proprietarii mai multor condominii în condițiile secțiunii a 8-a din prezentul capitol. În acest caz se aplică dispozițiile speciale ale secțiunii menționate.
Adnotare:
▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:
Articolul 3. Noțiuni principale
asociație de proprietari din condominiu: Nu se impune un număr minim ori maxim de membri ai asociației. Dacă toate unitățile aparțin aceleiași persoane, asociația are un singur membru.
Părțile comune nu aparțin asociației; ea nu le poate vinde ori ipoteca. Ea le poate transmite în posesie (locațiune etc.). Prin urmare, este greșită înregistrarea asociației ca proprietar al terenului și construcției în registrul bunurilor imobile. La rubrica proprietar se indică doar „condominiu” pentru a indica că structura proprietății este una complexă.Prezenta reglementare pornește de la principiul că asociația nu este nici proprietara condominiului și nici posesor al său. Fiecare unitate din condominiu are un proprietar exclusiv. Părțile comune sunt proprietatea comună a tuturor proprietarilor din condominiu. Cei care posedă unitățile posedă și părțile comune. Asociația nu posedă condominiul și nici măcar nu posedă părțile comune.
Asociația este doar forma organizatorică în care:
• funcția de formare a unei voințe unice: proprietarii majoritari iau decizii obligatorii pentru toți (când legea permite, alte organe ale asociației iau decizii obligatorii pentru toți);
• funcția de asumare și suportare a cheltuielilor comune: se asumă prin vot majoritar cheltuieli comune și apoi se repartizează între toți (unele reguli detaliate ale repartizării sunt prevăzute de prezenta lege și alte acte normative);
• funcția de reprezentare: sunt reprezentați toți proprietarii din condominiu față de terți pe chestiunile care țin de posesia și folosința părților comune. Asociația scutește de nevoia de a obține procură de la fiecare proprietar pentru fiecare act juridic ori altă decizie care vizează condominiul. Asociația, prin administrator, în limitele competenței, reprezintă toți proprietarii din condominiu. Legea însă nu acordă asociației dreptul de a înstrăina părțile comune ori a le ipoteca. Acestea rămân atributul exclusiv al fiecărui proprietar în parte.Prin urmare, legislația în vigoare nu prevede un „drept de administrare”, ca drept real, drept de creanță ori de altă natură, pe care asociația l-ar avea asupra condominiului ori măcar a părților comune.
Asociația are împuterniciri de administrare, din numele proprietarilor în condominiu, în modul și condițiile prevăzute de prezenta lege.
În același sens, prezenta lege nu prevede și nu cere „transmiterea în gestiune a blocului locativ” ori „transmiterea către asociație a terenului aferent și a bunurile proprietate comună în condominiu”. Asociația exercită administrarea direct în temeiul prezentei legi pe baza simplului fapt că membrii săi sunt coproprietarii părților comune. Dacă membrii săi se află în posesia unităților, ei se află și în posesia părților comune și ei decid, ca proprietari, să ia hotărâri privind părțile comune prin intermediul formei de organizare asociația.
Alte persoane care pretind că au un „drept de gestiune”, că părțile comune nu au fost „transmise la balanță” sau alte construcții juridice sovietice nu sunt recunoscute de prezenta reglementare.
Articolul 21. Organizarea tuturor proprietarilor dintr-un condominiu într-o singură asociație
Norma urmează principiul enunțat în Legea nr. 276/2018 cu privire la condominiu (nepromulgată): 1 condominiu (1 teren) = 1 asociație.O noutate este permiterea asociației cu mai multe condominii, care au avantaje și dezavantaje (vezi secțiunea 8).