Articolul 45. Obligația de a asigura intervențiile urgente
(1) Administratorul asociației este obligat să asigure luarea măsurilor și efectuarea intervențiilor la părțile comune, în măsura strict necesară, pentru:
a) prevenirea riscurilor pentru viața sau sănătatea oamenilor ori pentru bunurile lor;
b) prevenirea riscurilor pentru integritatea sau siguranța condominiului;
c) înlăturarea deteriorărilor părților comune.
(2) Administratorul asociației este împuternicit să încheie tranzacții și să efectueze plățile necesare pentru achiziționarea de către asociație a bunurilor, lucrărilor sau serviciilor prevăzute la alin. (1), fără a fi necesară obținerea avizului altui organ al asociației (cu excepția cazurilor în care, potrivit statutului asociației, încheierea unor astfel de tranzacții necesită aprobarea condițiilor acestora de către adunarea generală a proprietarilor), cu condiția ca, la data încheierii tranzacției, asociația să dispună de fonduri suficiente pentru respectiva achiziție.
Adnotare:
▮ Prejudiciul cauzat terților de către părțile comune ale condominiului
În cazul în care părțile comune ale condominiului au cauzat terților un prejudiciu (e.g. de pe fațada clădirii se desprind bucăți de teracată și dăunează sănătății sau bunurilor unor persoane, indiferent că sunt proprietari ai condominiului sau străini de condominiu), se aplică regimul răspunderii pentru surparea parțială a construcției conform art. 2015 (→ adnotarea art. 2015). Prin urmare, toți proprietarii în condominiu, în calitatea lor de coproprietari ai părților comune, răspund pentru prejudiciu. Acțiunea în justiție poate fi îndreptată contra tuturor proprietarilor sau contra asociației, care reprezintă interesele proprietarilor în privința părților comune conform art. 44 alin. (3) lit. c) din Legea condominiului. Deși hotărârea judecătorească va fi pronunțată contra asociației, asociația, în relațiile interne, va include această cheltuială ca cheltuială care trebuie suportată de către proprietarii în condominiu conform cotelor-părți.
În relațiile interne, asociația poate avea un drept de regres contra administratorului pentru neîndeplinirea obligației sale instituite de art. 45.
▮ Extras din Nota informativă la proiectul Legii cu privire la condominiu:
Articolul 45. Obligația de a asigura intervențiile urgente
Art. 45 este principala excepție de la regula că orice cheltuială trebuie aprobată prealabil de adunarea generală: în dreptul comparat ea tradițional se include în „administrarea necesară” sau „acte de conservare” care, din cauza efectului lor salvator și strict necesar, nu necesită aprobare.Evident, împuternicirea acordată de lege nu include reparațiile de înfrumusețare, de exemplu vopsirea ușilor la intrare ori schimbarea lor, doar fiindcă sunt uzate.
Norma nu este doar o împuternicire, o discreție, a administratorului, ci o obligație față de asociație și față fiecare proprietar. Prin urmare, administratorul trebuie să supravegheze evenimentele vizate și să intervină ori de câte ori este necesar. Dacă un proprietar ori un terț este vătămat ca urmare a neluării măsurilor, iar asociația este ținută să repară prejudiciul cauzat (art. 19 alin. (9)), asociația are dreptul de regres față de administrator în măsura în care se demonstrează legătura de cauzalitate dintre inacțiunea administratorului și despăgubirea pe care asociația este ținută să o plătească victimei.
Cheltuiala pentru intervenții urgente poate fi făcută din fond și din alte mijloace.
▮ Drept comparat
Împuternicirea legală de a efectua reparații necesare fără aprobarea adunării generale este prevăzută și în:
– art. 18(I) pct. 2 din Legea franceză;
– §37(2) din Legea estoniană.